（2017）苏05民终647号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-06-29

案件名称

朱敏、姚春军与上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱敏,姚春军,上海奥银房地产开发有限公司,苏州东方国际名品城有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终647号上诉人（原审原告）：朱敏，女，1976年12月13日生，汉族，住上海市南汇区。上诉人（原审原告）：姚春军，男，1977年2月27日生，汉族，住上海市南汇区。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人朱敏、姚春军因与被上诉人上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第00874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱敏、姚春军上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持朱敏、姚春军一审诉讼请求，案件受理费由奥银房产公司、名品城公司承担。事实和理由：一、一审程序严重违法，从我方起诉到一审判决长达3年时间，大大超出了法律规定的审限。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定的交付日期也是错误的。涉案房屋至今没有交房，我方有权据此解除合同。2、一审有关涉案商铺在本案立案受理前即已取得产权登记故不支持我方解除合同的诉请是错误的。无论是根据法律规定还是按照合同约定，我方均有权解除合同。名品城公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，应予维持。二、本案涉案群体多，数额大，案情复杂，社会影响力大，一审法院在审理过程中需要综合考虑各方面的情况，也需要花费大量的司法资源审理并作出判决，在一审开庭审理之初，一审法院也向双方释明有些案件已经超过了简易程序的审限，也向双方询问是否将案件转为普通程序，双方均答复不需要，有庭审笔录为证。三、一审判决认定交房期限并无不当。涉案房屋项目为非住宅商品房，均为现房销售，已于2007年3月15日通过竣工备案，当时交房不需要交付使用通知书。业主也已对外出租，完全足以认定其已经交房。四、至于解除权的问题，一审判决适用法律完全正确。五、涉案房屋已通过竣工验收备案，取得初始登记证明，相关土地也已获颁分割转让许可证，因而完全具有办理产权登记的条件。且包括本案在内的相关案件的审理同时大量业主的房屋产权登记正在持续办理中，相关产权登记也被业主领取。本案业主不同意也不配合办理产证，才是涉案商铺至今无法办理产权证的根本原因。奥银房产公司二审未答辩。朱敏、姚春军向一审法院起诉请求：1、解除双方于2012年3月28日签订的《商品房买卖合同》；2、名品城公司、奥银房产公司共同退还房款、税费386855.8元；3、名品城公司、奥银房产公司共同赔偿利息损失43455元（分别以372354元为基数2012年3月4日起按中国人民银行贷款基准利率计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止；以14501.8元为基数2012年10月27日起按中国人民银行贷款基准利率计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）、违约金20000元（按照合同内容约定的总房款的百分之三计算）；4、判令名品城公司、奥银房产公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月28日，朱敏、姚春军（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201203280024），约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积18.2㎡，该商品房总价款372354元”。该合同在第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2012年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限至第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。第十五条关于房地产权属登记的约定，载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。”在此之前的2012年3月3日，朱敏、姚春军已向名品城公司转账支付了购房款331354元，向奥银房产公司转账支付40000元，另外，在2012年10月27日，朱敏、姚春军又向奥银房产公司交纳了税费14301.8元和代办费200元，奥银房产公司出具收据予以确认。2012年10月15日,朱敏、姚春军（出租方、甲方）与案外人苏州奥食卡企业管理有限公司（租赁方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于相城区元和街道××室物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方”。另查明，涉案商铺坐落于相城区元和街道××室于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案。另外，涉案房屋已于2015年2月10日办理房屋所有权登记，于2015年5月4日办理国有土地使用权登记，登记房屋所有权人、土地使用权人为朱敏、姚春军。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东。审理中，关于名品城公司和奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，名品城公司在一审法院涉及该批量案件审理中曾经述称其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《商品房买卖合同》、签购单、收据、《租赁合同》、房产证、国有土地使用权证、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。庭审中，一审法院向朱敏、姚春军释明：如果法院认定合同不具备解除情形，朱敏、姚春军是否在本案中主张其他违约责任。朱敏、姚春军认为，如果法院认定合同不具备解除情形，我方坚持原来的诉请，暂不主张其他的违约责任。一审法院认为，朱敏、姚春军与名品城公司签订的编号为苏相合同201203280024的《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。名品城公司庭审中对于朱敏、姚春军已经按约足额支付了购房款的事实没有异议，故朱敏、姚春军的主要合同义务已经履行完毕，因此名品城公司作为开发商理应向朱敏、姚春军交付房屋，并协助朱敏、姚春军办理产权登记手续。涉案房屋在签订网签合同之前即已取得了分割许可证和初始登记证明，因此朱敏、姚春军与名品城公司在2012年3月28日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售，再结合名品城公司举证的《租赁合同》可以证明名品城公司已经按照《商品房买卖合同》约定的期限前交付了房屋。故名品城公司并不存在逾期交房的情形，对于朱敏、姚春军主张的逾期交房违约金20000元，一审法院不予支持。关于办理产证问题，根据双方合同约定，名品城公司协助朱敏、姚春军办理产证的期间为从2012年3月28日起算的90日内即至2012年6月27日止。现名品城公司至2015年5月4日才为朱敏、姚春军办妥涉案商铺的“两证”，其又未能举证证明系朱敏、姚春军原因未予办证，因此名品城公司存在逾期办证的违约行为。但由于据上述房屋已然交付的认定，并且涉案商铺在本案立案受理前即已取得产权登记，故朱敏、姚春军现要求解除《商品房买卖合同》、返还款项的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。由于一审法院已然释明，朱敏、姚春军坚持原来诉讼请求，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：驳回朱敏、姚春军的所有诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币4028元，由朱敏、姚春军负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，朱敏、姚春军提供了名品城公司、奥银房产公司为被执行人的信息查询目录以及江苏省高级人民法院（2014）苏商终字第0045号民事判决书以证明名品城公司、奥银房产公司资金链断裂，没有办证的资金，奥银房产公司还拖欠名品城公司原股东惠龙公司股权转让金3亿多元，惠龙公司据此不配合网签和办证，综上证明涉案房屋无法办理出来产证的。名品城公司对朱敏、姚春军提供的证据真实性没有异议，但认为与涉案纠纷没有关联性。二审中，名品城公司陈述其一直在给相关业主办理产证，且陆续办出产证并进行公示，办证速度慢是因为我方公司账户被一审法院监管，每一笔办证费用申请都需要向一审法院申请并由其核实通过，且办理产证需要提交各种材料，需要一定时间。本院认为，朱敏、姚春军与名品城公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定名品城公司于2012年10月31日前交付涉案商品房并于房屋交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记。如名品城公司逾期交房超过30天，朱敏、姚春军有权解除涉案商品房买卖合同；如因名品城公司原因致使朱敏、姚春军未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，朱敏、姚春军有权解除涉案商品房买卖合同。如根据该约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此不符合实际。本院根据本案实际情况认定以双方约定的交房日期即2012年10月31日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。商品房买卖合同附件五《合同补充协议》第10条还对解除权的行使期限作出了约定，买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。因商品房买卖合同主文中对逾期交房以及逾期办证解除权行使期限未作特别约定，故相应解除权的行使期限适用合同附件五《合同补充协议》第10条的约定，如名品城公司未按照合同约定的期限交房、办理产证，朱敏、姚春军应在根据合同约定有权解除合同之日起5日内行使解除权，逾期未行使的，视为放弃此项权利。涉案房屋于2007年3月15日取得竣工验收备案，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，于2012年1月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，故双方在2012年3月28日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付。朱敏、姚春军于2012年10月15日与苏州奥斯卡企业管理有限公司签订租赁合同，租赁期限较长，租金结合物业所在楼宇当年税前经营利润的比例按业主投资份额比例计算，根据该约定可知涉案房屋所在的楼宇均由苏州奥斯卡企业管理有限公司以统一招租的方式经营。本院认为综合房屋现房的情况、租赁协议租期的约定以及统一招租的经营方式，可以认定名品城公司在涉案租赁协议签订时即已将涉案房屋交付给朱敏、姚春军并由朱敏、姚春军出租使用。朱敏、姚春军有关涉案房屋未交付的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。至于朱敏、姚春军有关涉案房屋未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，交付条件尚不满足的上诉主张，本院认为涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，而涉案房屋于2007年3月15日即通过竣工备案，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，于2012年1月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，在没有证据证明涉案房屋存在结构性质量问题且涉案房屋已出租使用的情况下，涉案房屋是否取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是房屋交付的障碍，故本院对朱敏、姚春军该上诉主张亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。现涉案房屋已于2015年2月10日办理房屋所有权登记，于2015年5月4日办理国有土地使用权登记，迟延办证的责任应归责于名品城公司，朱敏、姚春军可以基于此向名品城公司主张违约责任，但双方对于解除权的行使期限作了约定，朱敏、姚春军未在约定期限内行使解除权，解除权已消灭。一审程序并未严重违法，朱敏、姚春军有关一审程序严重违法导致错误判决的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。综上所述，朱敏、姚春军的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8056元，由上诉人朱敏、姚春军负担。本判决为终审判决。审判长　　顾平审判员　　杨兵审判员　　陈斌二〇一七年四月六日书记员　　许炯百度搜索“”