（2017）浙01民终939号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-27
案件名称
胡友朵、杭州市拱墅区大关街道国有（集体）资产管理中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡友朵,杭州市拱墅区大关街道国有（集体）资产管理中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终939号上诉人（原审被告）：胡友朵，女，1967年9月18日出生，汉族，住杭州市拱墅区。被上诉人（原审原告）：杭州市拱墅区大关街道国有（集体）资产管理中心，住所地：杭州市大关东四苑*幢。法定代表人：陆美敏，主任。委托代理人：徐徐，浙江朗铭律师事务所律师。上诉人胡友朵因与被上诉人杭州市拱墅区大关街道国有（集体）资产管理中心（以下简称大关资管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：坐落于杭州市××号的房屋，建筑面积为28.71平方米，房屋所有权登记在杭州市拱墅区人民政府大关街道办事处名下。大关资管中心系杭州市拱墅区人民政府大关街道办事处举办的事业单位法人，宗旨和业务范围为确保国有（集体）资产的保值、增值；负责本街道国有（集体）资产的管理、投资与运行。2013年12月26日，大关资管中心（作为甲方）与胡友朵（作为乙方）签订了《租房合同》，主要约定：甲方将坐落于德胜新村×幢×号面积为12平方米的房屋一间出租给乙方；租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，用途为棋牌；乙方拖欠租金累计达三个月的，甲方可终止合同；年租金为4200元，每半年交纳一次；乙方逾期交付租金的，另按日支付逾期租金额0.05%的违约金等。合同签订后，大关资管中心按约将房屋交付胡友朵。2015年1月1日后，胡友朵未支付租金，至今占有使用案涉房屋。现大关资管中心起诉至原审法院，请求：1、依法判令双方之间就德胜新村×幢×号房屋的租赁关系于2016年4月18日解除；2、依法判令胡友朵腾退杭州市××区德胜新村×幢×号房屋；3、依法判令胡友朵支付房屋租赁费用5443元（自2015年1月1日暂计算至2016年4月18日）；4、依法判令胡友朵支付房屋使用费11.5元（自2016年4月18日起按11.5元/日暂计算至2016年4月18日，最终计算至腾退之日止）；5、依法判令胡友朵支付逾期违约金993元（自2015年1月1日按年租金的0.05%每日计算至2016年4月18日，最终计算至实际付清之日止）；6、依法判令胡友朵支付水电费及滞纳金；7、依法判令胡友朵承担案件诉讼费用。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。根据该法第二百三十二条的规定，属不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方原合同约定的租赁期限到期后，大关资管中心可随时解除合同，鉴于大关资管中心提出的多次通知胡友朵续签合同等缺乏证据，该院根据本案情况，确定判决生效之日双方租赁关系解除。胡友朵占有、使用租赁物，但一直未向大关资管中心支付租金，该院参照《租房合同》标准，确定胡友朵支付大关资管中心至租赁关系解除之日，后续的房屋占有使用费亦参照前述标准。大关资管中心主张胡友朵支付违约金，该院认为，《租房合同》到期后，双方并未就违约金等达成新的约定，故大关资管中心要求根据0.05%的标准支付违约金的请求，该院不予支持。综上，该案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除大关资管中心与胡友朵就坐落于杭州市××号面积为12平方米房屋的租赁关系。二、胡友朵于判决生效之日起三十日内腾退杭州市××号面积为12平方米的房屋。三、胡友朵于判决生效之日起十五日内支付大关资管中心2015年1月1日至2016年11月30日的租金8050元；自2016年12月1日至租赁关系解除之日的租金按每年4200元标准另行计算支付；自租赁关系解除之日的第二日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按每年4200元标准另行计算支付）。四、驳回大关资管中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由胡友朵负担。宣判后，胡友朵不服，向本院提起上诉称：胡友朵不存在拖欠房租的情况，而是胡友朵按期交纳租金，但大关资管中心拒绝收房租。胡友朵夫妻没有工作，无法承担一下涨价四倍的房租，要求涨的少一点，但与街道商量无果。至判决书下来以后，胡友朵主动交纳房租，愿意以每年12000元的租金继续租赁房屋，但是大关资管中心依然拒绝。综上，请求：1、撤销一审判决，第二项“腾退杭州市××号面积为12平方米的房屋”改判为“以每年12000元的租金继续租赁杭州市××号面积为12平方米的房屋”。2、一审、二审诉讼费用由大关资管中心承担。针对胡友朵的上诉，大关资管中心答辩称：双方之间房屋租赁合同已经到期，大关资管中心要求解除双方的租赁关系并要求腾退房屋符合法律规定，请求驳回上诉请求。二审中，在本院指定的举证期限内，胡友朵向本院提交：医学司法鉴定书、罪犯保外就医证明书、释放证明书、两份援助证，拟证明胡友朵家庭生活困难。大关资管中心未向本院提交新的证据。针对胡友朵提交的证据，大关资管中心认为，上述证据均为复印件，对真实性不予认可。本院认为，上述证据均为复印件，故本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方之间的租赁合同于2014年12月31日到期，之后胡友朵仍继续使用租赁物，而大关资管中心并未提供证据证明其在此期间提出过异议，故双方之间形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现大关资产中心作为出租人有权要求解除租赁合同，原审法院据此判令案涉租赁合同解除并无不当。关于租金和占有使用费，因胡友朵并未按照约定支付租金，且其一直占有使用房屋，故原审法院据此判令胡友朵支付租金和占有使用费并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡友朵负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年四月六日书 记 员 吴梦姣 微信公众号“”