（2017）皖1103民初144号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-07-04
案件名称
滁州林杰物业有限公司与刘松物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市南谯区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滁州林杰物业有限公司,刘松
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1103民初144号原告：滁州林杰物业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）2幢111、120号，统一社会信用代码91341100058464190A。法定代表人：耿亚军，公司董事长。委托代理人：张发莉，公司员工。被告：刘松，男，1974年6月16日生，汉族，户籍地安徽省定远县，现住安徽省滁州市。原告滁州林杰物业有限公司与被告刘松物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滁州林杰物业有限公司委托代理人张发莉，被告刘松到庭应诉。本案现已审理终结。滁州林杰物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告刘松支付2014年1月1日至2016年12月31日物业管理费1869元；2、由被告刘松承担本案诉讼费用。事实和理由：原告滁州林杰物业有限公司与滁州市裕坤丽晶城业主委员会签订了“裕坤丽晶城小区”《物业管理合同》，合同约定由原告滁州林杰物业有限公司向“裕坤丽晶城小区”全体业主提供物业服务。自2015年1月1日起被告一直拒交物管费。期间，原告滁州林杰物业有限公司通过口头或书面方式多次催促被告缴纳上述费用，被告拒交。刘松辩称：我希望原告滁州林杰物业有限公司将我家附近的厕所关闭，并帮我疏通二楼下水管道。若原告滁州林杰物业有限公司能解决上述问题，我同意交纳物业费。经审理查明：2014年1月1日，滁州市裕坤丽晶城业主委员会（甲方）与滁州林杰物业有限公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，合同第十二条约定：“委托管理期限为5年。自2014年1月起至2019年12月31日止。”合同第八条约定：“本物业管理区域物业服务收费。……多层住宅：0.45元/月/平方米；高层住宅：0.65元/月/平方米；商铺：1元/月/平方米。”合同第九条约定：“物业管理服务费规定交纳，业主或物业使用人应在每年的7月1日前履行交纳义务。”合同签订后，原告即为裕坤丽晶城小区提供物业服务。滁州林杰物业有限公司物业服务资质等级为三级，多层建筑的综合物业服务收费标准为每月每平方米0.45元。另查明:刘松系裕坤丽晶城小区14幢2单元103室业主，未缴纳2014年1月1日之后的物业服务费。争议焦点：1、原告是否尽到物业合同约定的服务义务？物业服务的瑕疵是否构成业主拒付物业费的理由？本院认为，业主委员会是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。滁州市裕坤丽晶城业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容也不违反相关法律的禁止性规定，该合同成立并生效，对双方当事人均有法律约束力。被告应按合同约定的交费标准和时间支付物业服务费。原告在物业服务合同履行过程中曾与业主就裕坤丽晶城小区的物业管理、车辆进出登记、安全防范、监控设备安装、公共设施保养与维修等服务质量发生过争议，原告针对业主提出的服务质量问题在一定程度上进行了整改，其基本履行了物业服务合同所确定的义务。不断地发现问题并适时整改解决物业服务存在的问题，以契合业主对生活环境改善的良好期待，是物业服务行业的特点，也是物业服务企业永恒的追求。故业主不能把物业服务过程中物业服务企业存在的服务瑕疵作为拒交物业费的理由。当然，对于长期存在问题且不加以整改的物业服务企业，业主可以通过业委会在遴选物业公司时按照程序予以调换。被告向原告支付的物业服务费为：2014年1月1日至2016年12月31日共36个月，合计1868.67元（36个月×0.45元/月/㎡×115.35㎡），本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告刘松于本判决生效后十日内支付原告滁州林杰物业有限公司物业服务费1868.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘松负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 孙春孺二〇一七年四月六日书记员 凌振华附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。