（2017）粤1284民初223号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-02
案件名称
肇庆富合物业服务有限公司与胡忠友、胡炳印物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肇庆富合物业服务有限公司,胡忠友,胡炳印
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百二十四条，第一百二十五条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条，第二十五条，第二十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初223号原告:肇庆富合物业服务有限公司，住所地：肇庆市柑园南路中原翠筑苑A座夹层。统一社会信用代码:91441200782959258A。法定代表人：叶禧，该公司总经理。委托诉讼代理人：练云川，男，1966年1月20日出生，汉族，住广东省怀集县。系该公司职员。被告：胡忠友，男，汉族，1956年10月21日生。户籍地址：广东省肇庆市高新开发区。现住肇庆市大旺高新区。被告：胡炳印，男，汉族，1986年1月29日生。户籍地址：广东省肇庆市高新开发区。现住肇庆市大旺高新区。原告肇庆富合物业服务有限公司与被告胡忠友、胡炳印物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆富合物业服务有限公司委托诉讼代理人练云川到庭参加诉讼。被告胡忠友、胡炳印经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告肇庆富合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2011年1月1日至2015年2月17日所拖欠的物业管理费、公共水电费、智能维护费，共计人民币2498.55元；2、判令被告按照每日3%支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费、公共水电费、智能维护费，截止2015年2月17日应支付违约金为人民币2498.55元。以上二项合计人民币4997.10元；3、判令被告承担诉讼费、查档费。事实和理由：原告是肇庆市大旺高新区龙王庙大道21号嘉富华庭进行物业管理的企业，被告是该嘉富华庭小区H幢303号房业主，其房屋面积110.45平方米。按照原告于2011年8月1日与肇庆市端州区城北房地产开发有限公司、肇庆市康和物业管理有限公司签订的《物业服务委托合同》约定，原告按照每月0.38元每平方米，加上公共水电费每月5元、维护费每月3元向小区各业主收取物业管理费。2011年8月1日原告与前手物业管理公司交接后即开始对嘉富华庭提供物业管理服务，被告自2011年1月1日开始，至2015年2月17日，没有向原告缴纳过物业管理费。庭审中，原告放弃对查档费的主张。经本院依法送达原告的起诉状副本，被告胡忠友、胡炳印未向本院提交书面答辩意见及证据，也未到庭参加诉讼。原告对其诉讼主张提交了以下证据：1、公司营业执照、法人代表证明；2、物业服务委托合同（原告与开发商签订）；3、物业费催缴通知；4、房产证明；5、前期物业管理服务协议。被告未答辩也未到庭对原告提交的证据进行质证，视为对原告提交的上述证据无异议。本院对上述证据及所证明的事实予以确认并在卷佐证。本院认为：原告是具有物业管理资质的企业。肇庆市大旺高新区嘉富华庭的开发商肇庆市端州城北房地产开发有限公司原将嘉富华庭的前期物业管理委托肇庆市康和物业管理有限公司进行管理，后肇庆市端州城北房地产开发有限公司与原告肇庆富合物业服务有限公司的下属高新区分公司及肇庆市康和物业管理有限公司三方于2011年8月1日签订《物业服务委托合同》，约定肇庆市康和物业管理有限公司退出对嘉富华庭的物业管理服务，由肇庆富合物业服务有限公司高新区分公司从合同签订日起为嘉富华庭提供前期物业管理服务。由于嘉富华庭一直未成立业主委员会，依照有关物业管理方面的法律、法规，开发商可以委托具有物业管理资质的企业对物业提供管理服务。上述《物业服务委托合同》是合同签约三方的真实意思表示，内容并未违反上述法律规定，是合法有效的合同。自合同签订之日起，肇庆富合物业服务有限公司高新区分公司依法取得为嘉富华庭提供前期物业管理服务的合同权利。被告胡忠友、胡炳印为嘉富华庭H幢303号房（建筑面积110.45㎡）业主，其于2009年10月购买了上述房屋，并与肇庆市康和物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定肇庆市康和物业管理有限公司向被告提供物业管理服务，物业管理服务费收费标准为0.38元/月/平方米，公共水电费为5元/月/户，公共对讲设备维护费为3元/月/户，交纳费用为每月的1-5日前，每半年预收一次，逾期按每天3%计收违约金。在肇庆富合物业服务有限公司高新区分公司与肇庆市端州城北房地产开发有限公司及肇庆市康和物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》后，原肇庆市康和物业管理有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》继续对被告有约束力，并由肇庆富合物业服务有限公司高新区分公司履行原肇庆市康和物业管理有限公司的合同权利义务。肇庆富合物业服务有限公司高新区分公司与嘉富华庭业主成立物业管理服务合同关系，被告原向肇庆市康和物业管理有限公司履行的交付物业管理服务费等合同义务应向肇庆富合物业服务有限公司高新区分公司履行。肇庆富合物业服务有限公司高新区分公司是本案原告设立的分支机构，没有独立法人资格，且其已在2015年注销营业执照，其权利义务由原告承担。对因履行物业服务合同产生的权利，原告有权向合同另一方主张。原告下属公司在2011年8月至2015年2月期间向被告提供了物业管理服务，而被告并未按时向管理方交付物业管理费和公共费用，自2011年8月起未缴交有关物业管理等费用，至2015年2月17日止，应计物业管理费为1786.56元（0.38元/月×110.45㎡×42个月+0.38元/月×110.45㎡÷30天/月×17天）、公共水电费共212.83元（5元/月×42个月+5元÷30天/月×17天）、智能维护费127.70元（3元/月×42个月+3÷30天/月×17天），合共2127.09元。原告主张被告拖欠的物管费从2011年1月1日起计算，但原告是自2011年8月1日接手为嘉富华庭提供物业管理服务，其请求被告交付2011年1月至2011年7月期间的物管费等费用，没有提供被告拖欠该期间内物管费等费用的证据及没有充分的理由，本院不予支持。原告请求被告付清拖欠的物管费、公共水电费、对讲设备维护费的理由成立，依法有据，本院予以支持，但数额应依照合同约定计算。对原告主张的逾期付款滞纳金，实际上是逾期付款违约金。房产开发商肇庆市端州城北房地产开发有限公司与原告签订的《物业服务委托合同》并没有关于逾期付款违约金方面的约定，原告也未能提供其他证据证明有逾期缴交物管费计收违约金的约定。但被告自2011年8月原告接手物管服务后一直没有缴交物管费，经原告催告无效，其行为严重影响原告的正常经营管理活动，应向原告承担违约责任。根据《物业服务委托合同》第十九条第3款业主须每半年预缴一次物管费的约定，并参照该小区其他业主与物管单位对缴交物管费及违约金的约定，结合本案实际情况，被告未缴交物管费，应从计费次月起按每天3%支付违约金。依照上述违约金计算方式及被告拖欠款额计算，至原告起诉日止，被告应支付的违约金数额已远超其所拖欠的物管费，根据原告的诉讼主张，本院酌量认定被告胡忠友、胡炳印应付给原告的逾期付款违约金为2127.09元。综上所述，原告主张被告支付2011年8月1日至2015年2月17日的物业管理费及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，其他的请求理据不足，不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为自行放弃答辩权利，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十四条、第一百二十五条；《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十五条、第二十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告胡忠友、胡炳印应于本判决生效之日起五日内，向原告肇庆富合物业服务有限公司付清物业管理费1786.56元、公共水电费共212.83元、对讲维护费127.70元及违约金2127.09元，合共4254.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告肇庆富合物业服务有限公司负担5元，被告胡忠友、胡炳印负担20元。（原告起诉时已预交案件受理费）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 何海波二〇一七年四月六日书记员 梁始延 来自：