（2017）湘02民终429号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-10-23

案件名称

贺擎旗、杨正兰与株洲金轮时代业委会业主撤销权纠纷二审民事判决书

法院

湖南省株洲市中级人民法院

所属地区

湖南省株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贺擎旗,杨正兰,株洲金轮时代业委会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省株洲市中级人民法院民事判决书（2017）湘02民终429号上诉人（原审原告）：贺擎旗，男，1968年6月7日出生，汉族，住址地：湖南省醴陵市。上诉人（原审原告）：杨正兰，女，1968年9月11日出生，汉族，住址地：湖南省株洲市石峰区。两上诉人共同委托诉讼代理人：易臻，湖南百杰律师事务所律师，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等）。被上诉人（原审被告）：株洲金轮时代业委会，住址地：湖南省株洲市金轮时代广场。负责人：周飞文，主任。委托诉讼代理人：易泉生，湖南金洲律师事务所律师，系业主委员会法律顾问，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉等）。上诉人贺擎旗、杨正兰因与被上诉人株洲金轮时代业委会业主撤销权纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺擎旗、杨正兰的委托诉讼代理人易臻，被上诉人株洲金轮时代业委会业主的委托诉讼代理人易泉生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺擎旗、杨正兰上诉请求：一、依法对湖南省株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初字1863号民事判决进行改判；二、依法判决金轮时代业主委员会成立不合法；三、请求依法撤销金轮时代广场业主委员会起诉株洲市房产局的决议。四、请求撤销金轮时代广场业主委员会向金轮商务宾馆、赛菲尔酒店收取一楼大堂场地使用费的行为，并依法向全体业主公布业主委员会收支情况；五、请求人民法院依法撤销金轮时代广场业主委员会选聘物业公司的决议；六、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：金轮时代业委会于2016年7月18日向芦淞区人民法院起诉株洲市房产管理局的行为未经业主大会讨论决定，程序违法。此外金轮时代业委会向两宾馆收取费用，不符合法律规定，并且私自改变了一楼公共区域的用途，侵害了全体业主的权益。业主委员会未经业主大会通过，擅自决定向湘银物业公司出具了工作函，这个行为是违反规定的。株洲金轮时代业委会辩称：一、业主委员会是否成立不属于本案审理范围，因一审上诉人已撤回该诉讼请求。二、起诉市房产局是经过业主代表大会进行集体表决，且维护了业主合法权益，上诉人未受损害不能行使撤销权。三、收取宾馆、酒店的场地使用费是前期物业管理的决议，也是业主大行会议事规则的授权。四、业主委员会自始至终未作出选聘物业公司的决议，不存在撤销的问题。综上请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。贺擎旗、杨正兰向一审法院起诉请求：金轮时代业委会于2016年7月18日向芦淞区人民法院起诉株洲市房产管理局的行为未经业主大会讨论决定，程序违法。此外金轮时代业委会向两宾馆收取费用，不符合法律规定，并且私自改变了一楼公共区域的用途，是侵害了全体业主的权益的，业主委员会未经业主大会通过，擅自决定向湘银物业公司出具了工作函，这个行为是违反规定的。为了维护原告的合法权益，诉至法院请求判决：1、依法撤销金轮时代业委会起诉株洲市房产局的决议；2、依法撤销金轮时代业委会向金轮商务宾馆、赛菲尔宾馆收取一楼大堂场地使用费的行为，并依法向全体业主公布业主委员会的收支情况；3、依法撤销金轮时代业委会选聘物业公司的决议。一审法院认定事实：经前期筹备，2015年2月4日金轮时代广场召开第一届业主大会和业主委员会选举大会，经投票选举成立了以周飞文为主任的业主委员会，业主委员会成员共7人，并经业主投票选举产生了18名业主代表。并制定了《金轮时代广场业主大会议事规则》，主要内容为：本业主大会由本建筑区划内全体业主组成，同时根据本小区业主超过300名，业主较为分散的实际情况，分区域推选业主代表组成业主代表大会，履行业主大会职责；业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则，业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本建筑区划内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守；业主大会作出普通决议应当经业主代表二分之一以上投票表决通过，业主大会作出特别决议，应当由业主代表三分之二以上投票表决通过。采用集体讨论形式议事的，本业主大会选择由业主推选业主代表参加业主大会会议。物业服务合同期限届满前6个月，业主委员会应当按照物业服务合同的约定，就是否另行签订物业服务合同作出决定。利用物业共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和本建筑区划管理规约的约定，由业主委员会按照合理规划的原则，代表业主与经营单位签订有关协议；共有部分经营所得收益按照本建筑区划管理规约的有关约定进行使用、分配，共有部分经营所得收益的财务管理由本区域业主委员会工作规则依法约定。业主委员会工作经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会会议开支；（二）必要的日常办公等费用；（三）有关人员津贴。业主委员会开展工作的经费，不得向物业服务企业或其他管理人摊派，其工作经费来源于：（一）公共部位收益；（二）业主自捐。业主委员会工作经费归全体业主共有，按照本建筑区划业主委员会工作规则的相关约定进行财务管理，并由业主大会进行年度审计。经费收支账目于每年在建筑区划内公布一次，接受业主大会、业主的监督。本规则自首次业主大会会议表决通过之日2015年2月4日起生效。2015年7月5日，召开业主代表大会，7名业主委员会成员及18名业主代表参加会议，会议针对“关于物业用房”、“关于A、B座24楼顶层以上违法建筑问题”、“关于外墙广告位问题”、“关于一楼临街停车位问题”、“关于开发商欠缴房屋维修基金”、“关于选聘物业服务企业问题”等议题进行了决议，决议结果获得全体到会人员一致表决通过。关于物业用房、A、B座24楼顶层以上违法建筑、外墙广告等问题，其中决议为：协商不成，授权业委会通过法律途径解决；关于选聘物业服务企业问题决议续聘株洲湘银物业管理有限公司（以下简称湘银物业公司）服务至2016年12月31日止。2015年9月15日，金轮时代业委会与湘银物业公司续签《物业管理服务合同》，约定合同期限自2015年9月15日起至2016年12月31日止。2016年7月18日，金轮时代业委会以株洲市房产局为被告向本院提起诉讼，请求判令被告“对金轮房地产开发有限公司侵犯金轮时代广场全体业主享有的物业用房、广告位、停车位、顶楼和房屋维修基金等权益”依法作出相应的《行政处罚决定书》。为此，酿成本案纠纷。另查，金轮时代广场一楼大堂在金轮时代业委会成立之前已由金轮商务宾馆和赛菲尔酒店使用，场地使用费由湘银物业公司收取，业委会成立后该由业委会收取该场地使用费。再查，2016年9月28日，金轮时代业委会向湘银物业公司发送《工作函》，主要内容为：贵公司与本业委会签订的《物业服务合同》于2016年12月31日到期，经业委会决议，到期后对物业服务企业实行择优聘请原则，诚邀贵公司参与下年度物业服务企业的竞聘，望贵公司做好后期竞聘的准备工作。一审法院认为：此案系业主撤销权纠纷。争议的焦点为：1、金轮时代业委会起诉株洲市房产局的行为是否违反了法定程序，是否应予撤销；2、金轮时代业委会收取金轮商务宾馆、赛菲尔酒店一楼场地使用费的行为是否有违法律规定而应予以撤销，并应向全体业主公布业主委员会收支情况；3、原告请求撤销金轮时代业委会撤销选聘物业公司的决议是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点：金轮时代广场第一届业主大会选举产生了业主代表，并根据《金轮时代广场业主大会议事规则》中的约定，金轮时代广场业主大会分区域推选业主代表组成业主代表大会，履行业主大会的职责。2015年7月5日召开业主代表大会对物业用房、广告位、停车位、顶楼和房屋维修基金等问题进行表决，全体业主代表一致表决通过决议。鉴于此，2016年7月18日被告金轮时代业委会起诉被告株洲市房产局，要求对金轮房地产开发有限公司侵犯金轮时代广场全体业主享有的物业用房、广告位、停车位、顶楼和房屋维修基金等权益，依法作出相应的《行政处罚决定书》的行为，系已经过了全体业主代表的表决通过，该表决决议符合议事规则的约定，亦没有违反了法律规定，同时原告也没有证据证明被告起诉株洲市房产局的行为有损害了其合法权益，故原告请求撤销被告起诉株洲市房产局的行为，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点：根据《物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，原告认为金轮时代广场一楼大厅属于业主共有部分，被告改变其用途，应经过半数以上的业主同意。被告认为在金轮时代业委会成立前该共有部分已改变为金轮商务宾馆和赛菲尔酒店的大堂使用，与被告无关。本院认为，虽金轮时代广场一楼大厅在业委会成立之前已被改变，而根据议事规则约定业委会也有权代表业主与经营单位签订有关协议，但被告不能以前期已改变为由，而在其有权代表业主就共有部分对外签订经营协议、收取管理费时，而不按法律规定办理相关手续。此外根据议事规则约定“经费收支账目于每年在建筑区划内公布一次，接受业主大会、业主的监督”，故被告理应对其收支情况向全体业主予以公布。关于第三个争议焦点：被告于2016年9月28日向湘银物业公司发送《工作函》的行为，系其根据议事规则的约定对物业服务合同到期后进行选聘物业公司而作的前期准备，不是选聘物业公司的决议，不具有选聘效力，故原告请求撤销被告选聘物业公司的决议，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、撤销被告株洲金轮时代广场业主委员会向金轮商务宾馆、赛菲尔酒店收取大堂场地使用费的行为，被告株洲金轮时代广场业主委员会应将其成立后至今的收支情况在金轮时代广场的公告栏及电梯口予以张贴公布。二、驳回原告贺擎旗、杨正兰的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告贺擎旗、杨正兰承担20元，被告株洲金轮时代广场业主委员会承担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交了三份证据：证据一为书证一份，株洲市惠洁物业公司告业主书复印件，拟证明业委会重新选聘了物业公司。证据二为书证一份，湘银物业公司调查表的复印件，拟证明完全有召开业主大会的可能性。证据三为书证一份，业委会公布收支单的复印件，拟证明被上诉人收取了场地费，用途明细不明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证认为：证据一是在一审起诉之后发生的，一审起诉前并无该证据，且告业主书上陈述了聘请物业是业主大会作出的决议，不是业委会作出的决议。并且实际情况是惠洁物业到现在也未入驻小区；证据二的真实性有异议，无法证明调查表上的人是业主身份，是委托签字还是业主本人签字，调查主体也有问题、业主满意与否应由业主代表来调查，而不是湘银公司。且该证据与本案无关；证据三是复印件，证据来源有问题，证据三性均有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证据一为一审庭审结束后新产生的证据，而非新发现的证据，不能作为本案裁判依据，本院不予采信。证据二为调查表复印件，被上诉人对其真实性持有异议，认为无法证明表上的业主身份，本院不予采信。证据三为复印件，且被上诉人对其真实性有异议，本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、金轮时代业主委员会成立是否属于本案审理范围；二、是否应当撤销金轮时代广场业主委员会起诉株洲市房产局的决议；三、是否应当撤销金轮时代广场业主委员会向金轮商务宾馆、赛菲尔酒店收取一楼大堂场地使用费的行为，并依法向全体业主公布业主委员会收支情况；四、是否应当撤销金轮时代广场业主委员会选聘物业公司的决议。关于金轮时代业主委员会成立是否属于本案审理范围的问题。因上诉人在一审中已经撤回该项诉讼请求，故该项诉请不属于本院审理范围。关于是否应当撤销金轮时代广场业主委员会起诉株洲市房产局的决议的问题。2016年7月18日，金轮时代业委会起诉株洲市房产局，要求株洲市房产局对金轮房地产开发有限公司侵犯金轮时代广场全体业主享有的物业用房、广告位、停车位、顶楼和房屋维修基金等权益的行为依法作出相应的《行政处罚决定书》。该起诉决议系维护全体业主合法权益的行为，作为业主的上诉人贺擎旗、杨正兰在此决议中有益无损。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因无证据证明该决议损害了上诉人的合法权益，该项诉讼请求本院不予支持。关于是否应当撤销金轮时代广场业主委员会向金轮商务宾馆、赛菲尔酒店收取一楼大堂场地使用费的行为，并依法向全体业主公布业主委员会收支情况的问题。庭审中上诉人对该项诉讼请求予以了明确，即“业主委员会向金轮商务宾馆、赛菲尔酒店以前收取的一楼大堂场地使用费要公布收支明细，本案判决以后不能再收取租金，应当恢复一楼大堂原本用途。”关于已经收取的场地使用费收支情况，根据议事规则的规定“经费收支账目于每年在建筑区划内公布一次，接受业主大会、业主的监督”，被上诉人应当予以公布。在此之后一楼大堂的使用，因该场地属于全体业主共有，对该部分用途的改变应当召开业主大会予以表决。被上诉人未经业主大会表决同意，不得再将该场地出租给金轮商务宾馆、赛菲尔酒店，应当恢复原本用途。关于是否应当撤销金轮时代广场业主委员会选聘物业公司决议的问题。被上诉人于2016年9月28日向湘银物业公司发送《工作函》的行为，系其根据议事规则的约定对物业服务合同到期后选聘物业公司而作的前期准备，不是选聘物业公司的决议，不具有最终的选聘效力。而上诉人二审提交的株洲市惠洁物业公司告业主书复印件，因该告业主书系一审庭审后新产生的证据，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条中规定的“新的证据”，不能作为本案二审裁判依据。故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，贺擎旗、杨正兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由贺擎旗、杨正兰负担。本判决为终审判决。审判长　　柳战文审判员　　罗慧虹审判员　　邓画文二〇一七年四月六日书记员　　刘林玉关注公众号“”