（2016）渝0112民初19265号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2018-01-03
案件名称
熊婷婷与苏平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
熊婷婷
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十九条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初19265号原告：熊婷婷，女，汉族，1990年8月21日出生，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：高才兵，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告：苏平，男，汉族，1970年4月17日出生，住四川省邻水县。原告熊婷婷与被告苏平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员王先容、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊婷婷的委托诉讼代理人高才兵、被告苏平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊婷婷向本院提出诉讼请求：判令被告苏平返还原告熊婷婷转让费65000元、材料费2750元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：熊婷婷与苏平于2016年9月达成口头协议，苏平将位于重庆市北部新区XX路XX号的门市转租给熊婷婷，苏平收取了熊婷婷转让费65000元和材料费2750元。2016年10月11日，案外人徐某某到熊婷婷处收取房租，熊婷婷才知道自己承租的房屋于2016年9月23日已经由原房东李某某过户给了现房东徐某某，原房东李某某的母亲在不知情的情况下于2016年10月10日与熊婷婷签订了租赁协议。李某某的母亲在得知租赁房屋已经过户给徐某某后，将已收取熊婷婷的13000元租金返还给熊婷婷，但苏平拒不返还熊婷婷支付的转让费65000元和材料费2750元，故熊婷婷提起本案诉讼。被告苏平辩称，不同意熊婷婷的诉讼请求，苏平不是房屋的产权人，案涉门面不是苏平转让而是房东转让的，苏平只是将技术、材料、餐具等出卖给熊婷婷。本院经审理认定事实如下：位于重庆市北部新区XX路XX号的房屋原系案外人李某某所有。2014年11月4日，李某某与苏平签订《租赁合同》，约定李某某将该门面出租给苏平，租赁期限为2014年11月10日至2017年11月10日。该合同同时约定：在合同有效期内，苏平不得擅自将门面转让给他人，否则视为违约。苏平使用按门面经营早、中餐。2016年9月21日，李某某与其丈夫出具《公证书》，委托案外人李俊杰办理案涉房屋的买卖、过户等相关事宜。2016年9月23日，该房屋凭上述《公证书》过户至徐某某名下，过户时李某某并不在场。2016年9月，熊婷婷与苏平开始口头协商由熊婷婷继续使用案涉门面的事宜，熊婷婷支付给苏平3000元定金。熊婷婷称双方开始协商转让事宜是在2016年9月26日，苏平称开始协商的时间大概是在熊婷婷陈述的这段时间，具体时间记不清楚。2016年9月27日，徐某某来到案涉门面，告知苏平其已经购买了案涉房屋，以后的房租直接交给徐某某。徐某某向苏平出示了房产证原件，并留下了自己的联系方式，苏平未将其欲将房屋交由熊婷婷使用的事情告知徐某某。熊婷婷在该日未在现场，其弟在现场，并告知熊婷婷有人拿房产证来说自己是房东，熊婷婷遂打电话给苏平的妻子，苏平妻子后给熊婷婷回话称其向原房东李某某电话询问了此事，李某某称房子不可能卖给他人，是骗人的。2016年10月6日，熊婷婷开始接手案涉门面。2016年10月7日，熊婷婷向苏平支付64750元。原房屋产权人李某某的母亲代表李某某与熊婷婷签订了载明签订时间为“2016年10月10日”的《租赁合同》，合同约定租期为2016年10月10日至2021年10月10日。在签订合同时李某某母亲告知熊婷婷其房地产权证在老家，并向熊婷婷出示了房产证复印件及视频拍摄的房产证。熊婷婷称该合同签订时间为2016年10月10日。苏平称不清楚合同签订的具体时间，但是签订时间是在熊婷婷向苏平支付64750元之前。2016年10月11日10时左右，案涉门面现任产权人徐某某前往案涉门面收取房租。熊婷婷不相信徐某某系房东并且报警。熊婷婷、苏平妻子、徐某某均在现场接受了民警的调查。后李某某母亲及其丈夫到场，二人均不知晓房屋已经出卖，并且对房屋买卖的合法性提出质疑。民警将各方带至房屋管理部门进行查询证实该房子系徐某某所有。派出所出具的案（事）接报回执显示：案涉门面系前租户苏平转租给熊婷婷，熊婷婷支付给苏平65000元的转让费和2750元的材料费；李某某母亲在不知情的情况下与熊婷婷于2016年10月10日签订了承租协议。当日，李某某母亲将收取熊婷婷的租金13000元退还给了熊婷婷，并将双方签订的租赁合同收回。此后，熊婷婷未再经营。庭审中，熊婷婷申请证人徐某某出庭作证。证人徐某某陈述：由于原房东李某某欠贷款公司的钱，所以办理了房屋买卖委托公证，李某某于2016年9月22日将房产证原件取出；2016年9月23日，贷款公司的人凭委托公证书等直接将房屋过户给了徐某某；李某某出卖房屋的时候告诉徐某某房屋出租给了苏平，苏平还出具了放弃优先购买权的声明；2016年10月11日，徐某某去案涉房屋准备重新和苏平签订租赁合同，去的时候才发现是熊婷婷在房屋内；徐某某本愿意执行苏平与原房东的租赁合同，但苏平将房屋转租给了熊婷婷，徐某某不同意该转租行为。苏平称其记不清楚有无出具过放弃优先购买权的声明，对于徐某某的其余陈述均无异议。关于熊婷婷已经支付给苏平的款项67750元（64750元+3000元）的性质，熊婷婷陈述：该款项包含材料费2750元（包括面粉、米及门市内的物品），剩余65000元系转租该门市的费用；苏平陈述：该款项包含材料费2750元（包括米酒油等），剩余65000元系餐具和技术费，无法明确餐具和技术费分别是多少。熊婷婷及苏平均陈述材料费中的2750元有一部分还在苏平家里没有给熊婷婷，苏平称熊婷婷可以随时去拿，二人均称无法明确门市内已经拿给熊婷婷的材料及苏平家里的材料分别是多少。熊婷婷陈述：其无李某某的联系方式，一直是苏平与李某某联系，熊婷婷也不知道苏平留有现房东徐某某的电话，熊婷婷直到2016年10月11日才知道房东是徐某某。苏平陈述：其第一次知道徐某某是房东是在2016年9月27日，苏平之所以知道产权人是徐某某后还收取熊婷婷64750元，是因为熊婷婷与李某某确认了李某某是产权人，并与李某某签订了租赁合同，此后苏平才收取的剩余款项。上述事实，有原被告双方陈述、经庭审质证的重庆市公安局案（事）接报回执、执法录像、租赁合同、证人证言等证据予以证实，足以认定。本院认为：关于熊婷婷与苏平之间的关系及苏平收取的67750元的性质。熊婷婷与苏平均认可67750元中包含2750元材料费，此款项系苏平将材料的所有权出卖给熊婷婷，双方就该部分材料形成买卖合同关系。对于其余的65000元，熊婷婷称该款项为转租门市的转让费，苏平称该款项系其出卖餐具及技术的费用。根据庭审查明的事实，一方面，双方将2750元明确为材料费，材料费的含义有可能包含餐具等费用，且结合案涉门市的规模及经营状况，苏平关于65000元系餐具及技术费的陈述缺乏合理性，同时，苏平与原产权人李某某约定的租期于2017年11月10日届满，苏平在租期未届满的情况下退出该租赁合同关系，并将门市交由熊婷婷继续使用，苏平收取房屋剩余租赁期内的使用权的转让费用符合市场惯例；另一方面，公安部门出具的案（事）接报回执显示熊婷婷支付给苏平的65000元系转让费，而2016年10月11日派出所民警调查时苏平的妻子也在现场，该接报回执是公安部门根据其调查结果出具的，能够证明65000元的性质为转让费。因此，本院认定苏平收取的65000元系房屋使用权转让的费用。关于熊婷婷要求苏平退还转让费65000元及材料费2750元的诉讼请求。由于苏平已将2759元的材料出卖给熊婷婷，虽然双方均认可仍有部分材料在苏平家中，但熊婷婷未举示证据证明该部分材料的价值，且苏平当庭表示愿意将该部分材料交给熊婷婷，本院对熊婷婷的该部分诉讼请求不予支持。对于房屋使用权转让费65000元，苏平与李某某签订的《租赁合同》明确约定苏平不得擅自转让该门面，2016年9月23日，该房屋产权人变更为徐某某，苏平与李某某签订的《租赁合同》对于徐某某及苏平仍具有约束力。熊婷婷称其与苏平开始协商转让事宜是在2016年9月26日，苏平称开始协商大概是熊婷婷陈述的这段时间，具体时间记不清楚，故本院采信熊婷婷的陈述，认定双方开始协商是在2016年9月26日，此时房屋的产权人已经变更为徐某某，故苏平转让房屋需要经过徐某某的同意，而徐某某当庭表示其不同意该转让行为，故苏平未能将门市使用权转让给熊婷婷，其应将收取的65000元退还给熊婷婷。对于熊婷婷的该部分诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告苏平于本判决生效后五日内返还原告熊婷婷65000元；驳回原告熊婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1510元，由原告熊婷婷负担60元，被告苏平负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 万园薇人民陪审员 王先容人民陪审员 晏慧耘二〇一七年四月六日书 记 员 吕 斌 来自