（2017）陕05民终224号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-30
案件名称
上诉人张正民、王凤莲、王芝兰、张义民因与被上诉人何长征买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省渭南市中级人民法院
所属地区
陕西省渭南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张正民,王凤莲,王芝兰,张义民,何长征
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕��省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕05民终224号上诉人（原审原告）：张正民，男，1957年4月10日出生，汉族，住澄城县城关镇。上诉人（原审原告）：王凤莲，女，1959年9月13日出生，汉族，住澄城县城关镇。上诉人（原审原告）：王芝兰，女，1946年10月16日出生，汉族，住澄城县城关镇。上诉人（原审原告）：张义民，男，1945年6月23日出生，汉族，住澄城县城关镇.委托诉讼代理人：胡嘉慧，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何长征，男，1971年8月21日出生，汉族，住澄城县城关镇.上诉人张正民、王凤莲、王芝兰、张义民因与被上诉人何长征买卖合同纠纷一案，不服渭南市澄城县人民法院（2016）陕0525民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张义民及委托诉讼代理人胡嘉慧、王媛、被上诉人何长征到庭参加诉讼，上诉人张正民、王凤莲、王芝兰经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张正民、王凤莲、王芝兰、张义民上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销渭南市澄城县人民法院（2016）陕0525民初874号民事判决，发回重审或者改判支持上诉人的一审请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院以涉案房屋已取得土地使用证为由，认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效是错误的。涉案房屋的买受方即本案的被上诉人不是农村集体经济组织的成员，没有权利购买涉案房屋；2、一审法院未就上诉人诉讼请求主张被上诉人支付的5���元租金作出判决，上诉人与被上诉人之间的买卖合同因违反了法律的强制性规定而无效，因此双方之间是租赁合同关系而不是买卖合同关系。何长征辩称,渭南市澄城县人民法院（2016）陕0525民初874号民事判决事实认定清楚，适用法律准确，应予维持。事实和理由：上诉人与被上诉人之间签订的买卖合同是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的。张正民、王凤莲、王芝兰、张义民向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告立即返还涉案房屋及房屋所有权证及土地使用证；3、被告支付原告房屋租金五万；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实，张义民系张正民之兄。1999年张义民从张正民处购买位于澄城县城关镇西一路宅院一座，未办理过户手续。2000年2月23日张义民与何长征签订房屋租赁合同��份，约定将该房屋租赁于何长征居住使用。2006年左右，四原告作为卖方、何长征作为买方，共同签订购房协议一份，约定将涉案宅院出售于何长征，总价款8万元，交款时间为产权办理完后，交款方式为一次性付清。2006年1月22日张义民向何长征出具收条一份，载明：“收到何长征现金贰万元正，余款待手续办完后一次付清。北关张义民2006.元.22”。2007年3月19日澄城县人民政府就涉案土地向何长征颁发编号为澄国用（2007）第01692号国有土地使用证。2016年6月2日原告曾涉诉本院，后因原告未按时到庭，本院裁定案件按撤诉处理。2016年8月2日原告再次涉诉本院，并提出上述诉讼请求。诉讼期间，在2016年6月21日本院与原告张义民的谈话笔录中，张义民在回答涉案房屋“房产证为何没有过户”时，张义民表示：大约2005年左右其去房管所，给房管所的一个股长说，让房管所不���将房产证过户到何长征名下，理由是何长征不给其剩余的房款6万元整。一审法院认为，本案争议焦点是：涉案的购房协议是否无效，原告主张的合同无效理由是否成立。一、根据澄城县人民政府颁发的编号为澄国用（2007）第01692号国有土地使用证，涉案宅院所占用的土地属于国有土地，并非集体土地，而原告所依据的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条仅适用于农民集体所有的土地，故该法律条文不能适用于本案。二、至于原告以被告拒绝履行剩余房款为由主张合同无效的问题，因该合同明确约定交款时间为产权办理完后，张义民在2006年元月的收条中再次确认“余款待手续办完后一次付清”，即双方约定：原告办理过户手续在先，被告付款在后；在过户之前，被告有权拒绝付款。而涉案房屋房产证无法过户的原因，是原告前往房产管理部门对房���过户进行了阻止。三、涉案购房合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且合同签订后原告已将涉案房产交由被告居住使用，至今已十年之久。原告现主张合同无效，违反诚实信用的基本原则，其主张的合同无效理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告张正民、王凤莲、王芝兰、张义民的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审认定的事实相同。且双方当事人无新证据提交。本院认为：本案的争议焦点是上诉人张正民、王凤莲、王芝兰、张义民与被上诉人何长征签订的涉案房屋的买卖协议是否无效，上诉人主张的合同无效理由能否成立。上诉人诉称依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转��、或者出租用于非农建设”和国土资源部《关于加强农村在基地管理的意见(国土资发【2004】234号)》第十三条规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定认为上诉人与被上诉人何长征签订的买卖合同无效，但是澄城县人民政府给被上诉人何长征颁发的编号为澄国用（2007）第01692号国有土地使用证，说明涉案宅院所占用的土地属于国有土地，而不是属于集体所有，故上诉人此上诉理由本院不予支持。关于上诉人以被上诉人拒绝履行剩余房款为由主张合同无效的问题，因上诉人与被上诉人何长征之间签订的合同明确约定交款时间为产权办理完后，且上诉人张义民在2006年元月的收条中再次确认“余款待手续办完后一次付清”，而涉案房屋房产证无法过户的原因，不是被上诉人何长征怠于行使自己的权利，而是上诉人张义民前往房产管理部门对房产过户进行了阻止。现在上诉人以被上诉人何长征拒绝履行剩余房款为由主张买卖合同无效的理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上，上诉人张正民、王凤莲、王芝兰、张义民的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元，由上诉人张正民、王凤莲、王芝兰、张义民负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵继锋审 判 员 张效虎代理审判员 王军涛二〇一七年四月六日书 记 员 史 翌 关注公众号“”