（2016）湘0408民初43号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-05
案件名称
衡阳龙江房地产开发有限公司与衡阳凯乐文化娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市蒸湘区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
衡阳龙江房地产开发有限公司,衡阳凯乐文化娱乐有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十四条；《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第三十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初43号原告:衡阳龙江房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区湘江北路182-184号。法定代表人：占敏，该公司董事长。诉讼代表人:陈嘉锡，衡阳龙江房地产开发有限公司管理人的负责人。委托代理人:郭国庆，男，1950年8月22日出生，汉族。委托代理人：邹治国，男，1977年7月10日出生，汉族。被告：衡阳凯乐文化娱乐有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区立新路32号。法定代表人：陈国荣，该公司总经理。委托代理人：彭琦，湖南居安律师事务所律师。原告衡阳龙江房地产开发有限公司（以下简称龙江公司）与被告衡阳凯乐文化娱乐有限公司（以下简称凯乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙江公司委托代理人郭国庆、邹治国，被告凯乐公司法定代表人陈国荣及委托代理人彭琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2012年7月24日签订的房屋租赁合同，被告即时向原告交付租赁物；2、被告向原告支付所欠房屋租金982800元、支付违约金327600元及逾期付款滞纳金737100元，共计2047500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，该合同约定：原告将位于衡阳市石鼓区中山北路98号龙江明珠项目C、E栋三楼商铺(面积约2100㎡)出租给被告作为经营KTV使用，租期十年，前五年按每月26元/㎡计取，租金为655200元/年(计54600元/月)，按季度支付，自第六年起每两年递增5%。被告逾期支付租金超过十天的，应按迟付金额的0.5%向原告支付滞纳金，如被告拖欠租金及物业管理费连续2个月或者累计达3个月以上，原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金(违约金以6个月的租金计算)。被告自2014年7月起至今未支付房屋租金，截至2015年12月31日止，已拖欠房屋租金达18个月，属于根本性违约，原告有权解除合同并支付违约金及逾期付款滞纳金。2015年9月9日，原告已由本院裁定破产重整，指定湖南溥天律师事务所担任管理人。管理人为履行职责，维护原告合法权益，通知被告限期支付租金，但被告未予以支付。为此，特诉至法院，请求判如所请。被告凯乐公司辩称，原告所诉不是事实，被告已通过原告指示的代为履行、预交保证金、预交电费以及原告承诺的减免租金等民事行为充分履行了租赁合同的义务。被告没有拖欠原告的租金。根据被告前述的付款方式及履行合同方式，被告实际已多支付原告租金127200元（截止2015年12月）。在被告没有拖欠租金的情况下，原告诉请滞纳金、违约金及解除合同没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的诉请、被告的答辩及第三人述称，结合本院对事实的认证，本院认定事实如下：2012年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，该合同约定：原告将坐落于衡阳市石鼓区中山北路98号龙江明珠项目C、E栋三楼商铺(总建筑面积约2100㎡)出租给被告作为经营KTV使用；原告于2012年9月15日将该房屋交付给被告使用，至2012年12月14日期间为免租期，自2012年12月15日开始计租，并向被告收取租金，租期为十年；为确保房屋及所属设施安全与完好及租赁期内相关费用结算，双方在签订合同的同时，被告向原告一次性交纳保证金150000元；该房屋租金为前五年按每月26元/㎡计取，租金为655200元/年(计54600元/月，含6300元/月的物业管理费)，自第六年起每两年递增5%,第一年租金由被告于当年的7月25日一次性支付给原告，第二年起按季度支付，被告于每年的1月10日、4月10日、7月10日及10月10日前一次性付清当期租金；被告逾期支付租金超过十天的，应按迟付金额的0.5%/每天向原告支付滞纳金，如被告拖欠租金及物业管理费连续2个月或者累计达3个月以上，原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金(违约金以6个月的租金计算)。合同签订后，原告依约将租赁物交付给了被告，被告按照合同约定交纳了150000元保证金，并按合同约定的期限及时足额地支付了租金。2014年7月份开始，被告就没有再支付租金，截至2015年12月份止，共欠租金18个月，按合同约定54600元/月计算，共欠租金982800元。2016年元月至今，被告仍按合同约定期限及时足额地向原告管理人支付了租金并向现为龙江明珠小区服务的衡阳聚鑫物业有限公司按时交纳了物管费(6300元/月)，原、被告双方合同一直在继续履行当中。另查明，2013年4月15日、5月19日，被告分二次向原告交纳预收电费30000、20000元，共计50000元。2013年12月25日，原告向案外人吴依璇借款1000000元，加盖了公司公章，并有法定代表人占敏的签名。2014年5月份，原告支付了吴依璇500000元本金，下欠500000元本金和200000元利息，由被告法定代表人占敏于2014年8月6日向被告出函1份，要求被告在租金中直接支付给吴依璇。2015年2月11日，被告通过其法定代表人陈国荣的中国邮政储蓄银行账户向案外人吴依璇支付款项200000元；2015年7月3日，被告通过其财务负责人林同松的招商银行衡阳分行账户向吴依璇支付款项500000元。再查明，2013年12月27日，原告向被告出具承诺书1份，承诺被告及时向原告支付该房屋各项租金的前提下，免除该房屋2014年下半年租金中的两个月租金。2015年9月9日，本院作出(2015)衡蒸破字第1-1号民事裁定书，裁定受理申请人丁春生、文士碧对衡阳龙江房地产开发有限公司的重整申请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。在合同履行当中，原、被告约定由被告直接向第三人吴依璇履行债务，被告在向案外第三人履行债务后，应视为被告已经向原告适当履行了部分支付租金的义务，被告不应当就该部分向原告承担违约责任。另原告承诺减免被告的二个月租金96600元〔(54600元/月-6300元/月的物管费)×2个月〕应当予以核减。被告应支付给原告截至2015年12月的租金为869400元〔（54600元-6300元）×18个月=869400元〕，核减代为履行700000元，加上减免的二个月租金96600元〔(54600元/月-6300元/月的物管费)×2个月〕，被告尚欠租金72800元(1个半月租金)。被告已构成违约，应承担相应的违约责任，根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付租金超过十天的，应按迟付金额的0.5%/每天向原告支付滞纳金，被告应支付违约金16380元(72800元×0.5%×45天)。原告诉请被告支付多余部分的租金、违约金及逾期付款滞纳金没有事实和法律依据，应依法予以驳回。被告在原告处的150000元房屋押金及50000元预收电费(在本院受理破产申请后原告占有的不属于其所有的财产)可以通过管理人取回，但不在本案审理之列。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》期限尚未届满，且双方现一直在履行当中，从维护交易安全原则及使原告财产受益的角度出发，不应当解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告衡阳凯乐文化娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳龙江房地产开发有限公司房屋租金72800元、违约金16380元，合计89180元；二、驳回原告衡阳龙江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费23180元，财产保全费5000元，合计28180元，由原告衡阳龙江房地产开发有限公司负担26952元，被告衡阳凯乐文化娱乐有限公司负担1228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 曾阳春审 判 员 肖 军代理审判员 彭 仁二〇一七年四月六日代理书记员 赵湘斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”