（2017）粤01民终2532号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-04-24
案件名称
广州市万怡房地产有限公司与张振明房屋买卖合同纠纷2017民终2532二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市万怡房地产有限公司,张振明
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终2532号上诉人（原审原告）：广州市万怡房地产有限公司，住所地：广州市黄埔区。法定代表人：唐激杨，职务：董事长。委托代理人：吴文华，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：徐军辉，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张振明，住广州市增城区。委托代理人：潘笑瑛，住广州市增城区，系张振明配偶。上诉人广州市万怡房地产有限公司（以下简称“万怡公司”）因与被上诉人张振明商品房销售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人万怡公司上诉请求：l.撤销一审判决；2.解除万怡公司与张振明于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201401222xxx)；3.张振明向万怡公司支付违约金112850.25元；4.张振明承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，本案在张振明未于约定时间内一次性支付剩余房款时，己符合《合同法》第九十三条合同约定解除的条件，后张振明故意拖延履行和解《协议书》致《商品房买卖合同》不能履行，万怡公司有权解除合同，张振明应对自己的行为承担不利后果。第一，依《商品房买卖合同》约定，支付房款是张振明的义务。上述合同真实、合法、有效，且是双方合意的意思表示。按揭银行和按揭代办机构都是张振明自主选择并委托办理按揭业务，该银行和代办机构是独立法人，并非万怡公司的关联公司或子公司，万怡公司对银行的审批标准和审批能否通过并没有任何控制和影响力。按揭贷款能否通过，最终以银行审批为准。张振明选择以按揭贷款的方式支付房款，自身应尽力促使按揭审批通过，从而获得贷款支付房款。现张振明是因征信负债过高而被银行拒绝放贷，是其自身原因，不可归咎于万怡公司。第二，依《商品房买卖合同》约定，交付房屋是万怡公司的义务。对于张振明支付房款的行为，万怡公司仅负有督促其办理按揭和在其未通过按揭贷款审批时通知其一次性支付房款的义务。此义务属于《合同法》中的合同附随义务，并不是一审法院认为的“既然万怡公司受有利益，相当的注意和协助义务”。万怡公司在收到代办机构告知张振明连续两次贷款审批不通过后发函要求张振明一次性支付房款，已完成通知支付房款的义务。第三，万怡公司是因张振明不履行2016年3月9日签订的《协议书》而起诉请求解除合同。在本案起诉前万怡公司己给予张振明充分合理的时间办理按揭贷款业务，在其未通过审批时又提供一次性支付剩余房款的付款方式。在第一次起诉时张振明未在约定时间一次性支付剩余房款，符合合同法第九十三条约定解除的条件。本次起诉(第二次起诉)的发生是张振明不履行《协议书》，故意拖延支付剩余房款的结果，而不是一审法院认为的“万怡公司直接解约”。万怡公司认为，根据《合同法》第九十三条规定，张振明在收到万怡公司一次性支付剩余房款《催办函》后未在约定时间内一次性支付剩余房款，应视为解除合同的条件己成就，万怡公司有权解除合同并要求张振明支付相应的违约金。后张振明故意拖延履行其主动要求签订的《协议书》，致《商品房买卖合同》不能履行，张振明应对自己的违约行为承担不利后果。二、万怡公司按照《合同法》第九十三条规定行使解除权，一审法院不能无视法律规定，强行适用“鼓励交易和维持合同稳定性”原则作为判决依据。双方于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、2016年3月9日签订的和解《协议书》真实、合法、有效，体现双方合意和意思自治。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已明确约定合同解除的条件，在约定解除合同的条件己成就的情况下守约方可根据合同约定解除合同，故万怡公司有权解除合同。在有法律明文规定的情况下法院不能随意运用法律原则作为案件判决依据，法律原则只能在法律规定不明确或严重违背公序良俗的前提下才可适用。三、一审判决与《合同法》倡导的诚实信用原则相背，且双方当事人约定的解除合同条件已成就，一审判决仍以鼓励交易为由要求继续履行合同，侵犯了当事人解除合同的自由，违背了《合同法》第四条合同自由的规定。合同是当事人意思自治的结果，一旦成立生效，即对当事人具有法律约束力，任何一方都有履行合同的义务，任何一方违约都应向另一方承担违约责任。张振明多次违约的行为明显违反合同交易的精神，违背诚实信用原则，此行为是破坏合同的稳定性、导致本案合同解除的最大原因。鼓励交易原则只在合同无效或被撤销的情况下尽可能保护守约方时才适用。被上诉人张振明二审辩称：对于万怡公司的上诉主张，一审时张振明已经答辩，导致合同纠纷的责任并不归属于张振明，只是万怡公司单方认为张振明违约。第二次签订调解协议后，收款时收款人员不在现场，导致付款延后。一审判决后万怡公司要上诉，所以一审判决没有履行。2016年3月25日，万怡公司向一审法院起诉请求：1.确认万怡公司、张振明签订的编号201401222601的《广州市商品房买卖合同》于附带解除通知意思的民事起诉状送达张振明之日解除；2.张振明向万怡公司支付违约金112850.25元。一审法院经审理查明：2014年1月22日，万怡公司作为甲方（卖方），张振明作为乙方（买方）签订编号201401222601的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定乙方购买甲方开发建设的万科东荟花园项目内的广州市（原）萝岗区东荟二街81号210房，房价总金额752335元，甲方同意乙方以按揭方式付款，其中首期款382335元，余款37万元申办贷款，按揭银行列明中国建设银行广东省分行、中国银行广州珠江支行、中国工商银行广州环城支行等8家。该合同附件含补充协议，见载如买方的按揭申请非因卖方的原因未获银行贷款审批通过的，买方应在卖方通知之日起十日内一次性付清剩余房款，逾期须每日按总房价款0.02%的标准承担违约责任，逾期超过十日仍未付清的，卖方有权解除合同；因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金等。张振明已交付首期房款，连带物业专项维修资金5210.54元，另委托办证和贷款服务费、代收的预告登记费、公证费和印花税等共2579元，此2579元费用收据盖印深圳市深睿地企业管理有限公司（以下简称“深睿地公司”）财务专用章。上述210房出售时与旁邻的211房打通、整体附装修（样板房），为张振明一同买受后，首于中国建设银行广东省分行进行按揭。结果211房成功放贷（借款合同签署日期2014年4月11日），早已交付张振明使用；210房则先后转往中国银行广州珠江支行（约2014年7月）、中国工商银行广州环城支行（约2015年5月）续办贷款。一审庭审中，万怡公司解释中国建设银行广东省分行政策临时生变，无法以公寓现房做预告抵押批贷，需替代担保，后两银行以张振明负债过高的征信缘由退件（万怡公司提交一份中国工商银行广州环城支行2015年1月6日出具的情况说明，后称落款日期笔误予以替换）；张振明对此不予认可，称当时自己名下有可供担保的房产，且提交中国银行广州东山支行为其购买其他商住公寓放贷（借款合同签署日期2014年11月19日）等证据以示质疑。万怡公司按张振明预留地址寄发催办函（由深睿地公司签章落款于2015年8月25日），限令张振明在2015年9月4日前一次性付清剩余房款37万元，否则将追究相关法律责任。其双方由此产生纠纷涉讼后，于2016年3月9日和解并签署《协议书》，大致约定张振明当日向万怡公司支付违约金5万元，万怡公司撤诉（诉讼费用自担或由未按时给付违约金的张振明偿付），张振明保证在七日内支付购房余款37万元，否则万怡公司有权重新起诉，基于商品房买卖合同主张解约和计付违约金，张振明不得索还已付违约金和诉讼费用，或以之冲减被判付的任何款项。张振明如约支出前述5万元，于当月15日交纳部分房款10万元，剩下27万元未能清结，万怡公司遂提起本案诉讼，其一审庭审中回应，张振明所称刷信用卡付款增加了工作负担。一审另查，系争商品房买卖合同同步网签。一审法院询问设若不支持解除合同，张振明能否一次性付清房款，其表示可以且提交名下存款的凭证为据。一审法院认为：万怡公司与张振明签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（含补充协议）是当事人的真实意思表示，合法有效，买卖双方均受之拘束。本案中首先有必要厘清万怡公司、张振明基于按揭事项的权利义务关系。张振明是在万怡公司的专限名单中选定相应银行机构的，也是在签约现场向万怡公司提供的业务合作单位深睿地公司支付代办费用的，开发商此种交易安排明显带有便利己方收取房款的目的。既然万怡公司受有利益，理应负起相当的注意和协助义务，与张振明妥善对接，而非限于被动地等候收款。尽管银行机构执行贷款政策时具体或有一定差异及变动，以张振明的争辩来看，万怡公司在其中的作为确有欠缺清晰和透明之虞，在评判有关责任时应予适当考虑。因按揭贷款最终不能落实，买卖双方以2016年3月9日的《协议书》更新了后续履约的义务。虽然凭协议文本，张振明无由强求刷信用卡或抵扣工程款来付款，但斟酌其须全额付款的前因以及支付了违约金5万元、部分余款10万元所显露的一定诚意，万怡公司完全拒斥极短期内进一步协商筹款仍失之严苛。现结合案涉210房与业已交付的211房打通整体出售、张振明提供了具备付清房款能力的可靠证据等因素，从鼓励交易和维护合同稳定性出发，尚不宜支持万怡公司直接解约。惟于《协议书》的约束下，张振明亦不可一味推托而对事实上造成的迟延免责，一审法院在万怡公司请求的违约金数额内，裁量张振明在5万元外再向万怡公司支付违约金7500元。综上所述，万怡公司、张振明皆应秉持诚信继续履行系争商品房买卖合同。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年11月10日作出如下判决：一、张振明在该判决生效之日起十日内，向广州市万怡房地产有限公司支付违约金7500元。一审案件受理费2558元，由广州市万怡房地产有限公司负担1279元，张振明负担1279元（万怡公司预交2558元，并同意由张振明在履行生效判决时将应负担数额迳付万怡公司）。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审中，张振明表示，其除了在2016年3月15日向万怡公司支付10万元购房款外，还在2016年3月18日、3月21日两次前往万怡公司要求支付购房款余款，但被万怡公司拒绝。万怡公司表示，2016年3月18日已经超过双方于2016年3月9日约定的7日内付款的期限，并且张振明当时要求让朋友用信用卡代为支付，故万怡公司不予同意。本院认为，万怡公司与张振明于2016年3月9日签署《协议书》，约定张振明在7日内向万怡公司支付购房款余款37万元。张振明在2016年3月15日向万怡公司支付了10万元，未能按约定时间付清购房款余款，存在违约行为。但张振明在2016年3月18日仍要求向万怡公司支付购房款余款，该日期仅超过双方约定的付款期限2天，应视为张振明在合理期限内仍要求履行合同义务。双方《协议书》并未约定付款的具体方式，张振明要求让朋友用信用卡代为付款并无明显不合理之处，万怡公司予以拒绝缺乏相应依据。万怡公司在2016年3月25日向一审法院提起本案诉讼，请求解除双方《商品房买卖合同》，在一审诉讼中张振明仍表示要求继续履行合同，并提供了其具备履约能力的相应证据，当时距双方《协议书》约定的付款期限亦不久远。故本院认为万怡公司请求解除双方《商品房买卖合同》理据不足，不予支持。万怡公司将涉案房屋与相邻的211房同时向张振明出售，该两房屋已打通，如解除本案《商品房买卖合同》，亦会影响到双方其他房屋买卖合同的履行。一审法院综合上述情况，不支持万怡公司解除合同的请求正确，应予维持。综上所述，万怡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2558元，由上诉人广州市万怡房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 杨晓怡审判员 谭红玉二〇一七年四月六日书记员 马婷婷 来自：