（2017）津0113民初997号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-04-17

案件名称

上海景瑞物业管理有限公司天津分公司与李磊、张长凤物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市北辰区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海景瑞物业管理有限公司天津分公司,李磊,张长凤

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

天津市北辰区人民法院民事判决书（2017）津0113民初997号原告：上海景瑞物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市北辰区小淀镇津榆公路（205国道）南侧。负责人：沈萍，副总经理。委托诉讼代理人：刘丹丹，女，该公司员工。被告：李磊，男，1983年10月26日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：张长凤，女，1958年10月11日出生，汉族，住天津市北辰区。原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司与被告李磊、张长凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理刘丹丹，被告张长凤到庭参加诉讼。被告李磊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年1月1日至2017年2月28日的物业服务费1643.6元；2.被告支付原告2016年1月1日至2017年2月28日的违约金340.2元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2008年8月28日，原告与天津景尚置业投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告为天津市北辰区小淀镇小贺庄村嘉阳花园小区提供物业服务，物业管理服务费收费标准为每平方米1.2元。被告李磊、张长凤系该小区17-2-301室业主，其房屋面积为97.81平方米，每月应交纳物业服务费117.4元。原告依约提供了相关物业服务，被告自2016年1月1日开始拖欠物业服务费，经原告催要未果，故呈诉。为支持主张，原告向法庭提交如下证据：证据一、《天津市商品房买卖合同》。证明被告为涉案房屋的所有权人；证据二、《天津市前期物业管理服务合同》。证明原告与该小区业主建立了物业服务合同关系；证据三、《律师函》。证明原告向被告催要物业服务费的事实。被告李磊经本庭合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告张长凤辩称，对原告主张的合同关系无异议，但被告未交纳物业服务费是有原因的，第一、被告居住在17号楼，20号楼的业主违规从后面开门，将原有绿化地和车位都占用了，变成了私家车位，被告找原告沟通，原告没有管过。买房时承诺业主一个月交60元钱，可以找空车位停车，现在小区内没地方停车；第二、小区的路灯在每天晚上11点就全部关闭，有时甚至在晚上八点多就关闭，非常不安全。2016年2月15日夜里12点，被告回家因小区里太黑，导致被告扭伤腰部；第三、被告居住的单元门口的地灯从2016年10月坏了，直到现在都不亮，其他单元门口的灯也不亮；第四、小区17号楼2门一楼住户挖了一个防空洞，跟物业说过，物业也没管过，这对整个楼的安全都有很大威胁；第五、17号楼2门到3门中间的小过道，地下有煤气管道，有人搭了一间小屋，还上锁了，存在安全隐患；第六、17号楼2门的防盗门从2016年被砸了，跟物业说了，至今没有安装。综上，不同意原告的诉讼请求。为支持其主张，被告向法庭提交如下证据：《天津市医疗门诊收费票据》三张。证明在2016年2月15日晚上，因小区内没有路灯，被告摔伤就医的情况。经庭审质证，被告对原告所提证据的真实性及证明目的均无异议。原告对被告所提证据的真实性及证明目的均不予认可。本院经审理认定事实如下：2008年8月28日，原告与案外人天津景尚置业投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告为天津市北辰区小淀镇小贺庄村嘉阳花园小区提供物业服务，合同期限自2008年8月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订物业管理服务合同之日终止。物业管理服务费标准为按建筑面积每户每平方米每月交纳1.2元，每月10日前交纳，如业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告对该小区进行了相关的物业管理服务。二被告是该小区17-2-301号房屋的所有权人，房屋建筑面积为97.81平方米，每月应交纳物业管理服务费117.37元。自2016年1月1日，被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由未向原告支付相关费用，截止2017年2月28日尚欠1643.18元。庭审结束后，原告向法庭提交了《违法行为报告单》、《违法行为整改通知书》、《违章装修停止施工通知》及相关执法人员现场巡查照片等材料。另查，在本院已审结该小区其他物业服务合同纠纷案件中认定，原告未完全履行合同约定的相关义务。上述事实，有庭审笔录、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市商品房买卖合同》等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与天津景尚置业投资有限公司签订的《天津市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原告及小区全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。原告向小区提供了物业服务，被告享受了原告的服务后，应当依约交纳物业服务费。考虑到原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵的事实已经生效的法律文书进行了确认，对被告应交纳的物业管理服务费，可予酌减10%，即对原告主张的物业管理服务费的90%计1478.86元，本院依法支持。关于原告要求被告支付违约金一节，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告的该项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李磊、张长凤于本判决生效后五日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司物业管理服务费1478.86元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由二被告负担。（此款由被告直接给付原告，原告预交部分不再退回。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员　　杨玉惠二〇一七年四月六日书记员　　冯智欣附：本裁判文书所依据法律规定具体条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注微信公众号“”