（2017）苏0982民初1462号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-24
案件名称
江苏创美物业服务有限公司大丰分公司与王浩雷、杨智芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏创美物业服务有限公司大丰分公司,王浩雷,杨智芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第一百零九条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百五十七条，第一百六十二条
全文
江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初1462号原告：江苏创美物业服务有限公司大丰分公司(以下简称创美物业大丰分公司)，机构代码91320982576661450L，住江苏省盐城市大丰区永泰国际广场商业楼B1幢105室。负责人赵广全，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈生美，男，该公司副经理。被告：王浩雷，男，1974年2月18日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被告：杨智芳，女，1978年2月6日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。原告创美物业大丰分公司诉被告王浩雷、杨智芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法由审判员夏玉珍适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创美物业大丰分公司委托诉讼代理人陈生美到庭参加诉讼，被告王浩雷、杨智芳经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付前期物业管理服务费1484元，逾期付款违约金534.24元（2017年2月28日），并同时支付自2017年3月1日起至实际履行之日起，按日3‰计算的违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是中凯·银杏湖小区的前期物业服务单位。被告系中凯·银杏湖小区10幢1510室的业主，其住宅面积72.44㎡，使用停车位为4498号。根据《前期物业管理服务协议》和《中凯·银杏湖临时管理规约》的规定，业主应在每个物业服务年度前一个月一次性缴纳该年度的前期物业管理服务费。被告2017年度应缴物业管理服务费总额为1484元，因被告未在2016年10月前支付，2016年12月，原告催缴未果。现请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王浩雷、杨智芳未答辩经审理查明：2011年4年22日，原告创美物业大丰分公司与大丰市中凯置地有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告为中凯·银杏湖小区提供物业服务，合同期限为整个物业服务区域房屋交付后2年或业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务合同生效时。根据《前期物业服务委托合同》约定，中凯·银杏湖小区物业费住宅房为1.5元/月/平方米、商业房1.5元/月/平方米、高层、小高层6层以下1.4元/月/平方米、停车位15元/月/个，合同亦对小区卫生、绿化等事项进行了约定。合同签订后，原告按约为中凯·银杏湖小区提供了物业服务。2014年12月20日，被告王浩雷、杨志芳与大丰市中凯置地有限公司签订商品房买卖合同，购买了原告服务区域的10幢1510号高层住宅房，建筑面积为72.44平方及编号为4498号地下停车位。2015年10月22日，大丰市中凯置地有限公司向被告发出书面交房通知书。2015年10月28日，大丰市中凯置地有限公司代为原告收取被告自2015年10月28日至2016年10月27日物业服务费1484元。2016年1月26日，大丰市中凯置地产有限公司将上述房产实际交付给被告。同日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议、“中凯银杏湖”临时管理规约，该协议和管理规约约定了收费标准为住宅：1.5元/月/平方米、商业：1.5元/月/平方米、高层、小高层6层以下1.4元/月/平方米、停车位按15元/月/个；物业管理费以年度预交，交费时间为每个物业服务年度前一月；空关房屋业主按物业管理费标准的100%交纳；逾期交纳从逾期之日起按每天3‰的标准缴纳违约金等条款。被告按合同约定应给付原告自2016年10月28日起至2017年10月27日期间的物业费1396.99元（住房72.44㎡×1.4元/㎡×12个月，计1216.99元，车库15/月×12月，计180元）。但被告未能按照合同约定的期限给付所欠的物业费，经原告书面催缴，被告仍未能及时给付，原告遂于2017年3月9日向本院提起诉讼。另查明，被告购买的中凯·银杏湖小区10幢1510室未装璜使用至今空置。对楼道、楼梯台阶、公共卫生间等部位未达到合同约定质量标准。上述事实，有原、被告的陈述、前期物业服务协议、物业管理委托合同、业主登记资料表、催缴通知等证据在卷证实。本院认为，大丰市中凯置地有限公司与原告创美物业大丰分公司签订的《前期物业服务委托合同》以及原告与被告签订的前期物管理服务协议、“中凯银杏湖”临时管理规约不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，大丰市中凯置地有限公司与原告创美物业大丰分公司签订的《前期物业服务委托合同》，原告与被告签订的前期物管理服务协议、“中凯银杏湖”临时管理规约，对原告创美物业大丰分公司及被告王浩雷、杨智芳具有约束力。且原告创美物业大丰分公司为该小区提供了物业服务，被告王浩雷、杨智芳为中凯·银杏湖小区的业主，其与原告创美物业大丰分公司之间存在物业服务合同关系。被告王浩雷、杨智芳应当依据国务院《物业管理条例》的规定及前期物业服务委托合同、前期物管理服务协议、“中凯银杏湖”临时管理规约的约定，及时向创美物业大丰分公司交纳物业服务费。被告王浩雷、杨智芳所住15楼层系高层住宅，依照合同约定高层住宅收费标准为1.4元/月/平方米，但原告认为以1.5元/月/平方米的住宅标准收费，根据法律规定对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故认定收费标准应为1.4元/月/平方米。鉴于原告服务质量存在瑕疵，本院对其主张的物业服务费酌情扣减10%，并对其主张的违约金请求不予支持，故被告应交物业服务费数额为1257.29元(高层住宅72.44×1.4×12×10%=1095.29元、车位15×12×10%=162元)。被告王浩雷、杨智芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其举证、质证、辩论权利的放弃。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王浩雷、杨智芳共同于本判决生效之日起10日内给付原告创美物业大丰分公司自2016年10月28日至2017年10月27日止的物业费1257.29元。二、驳回原告创美物业大丰分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(己减半)，由被告王浩雷、杨智芳负担。本判决为终审判决。审判员 夏玉珍二〇一七年四月六日书记员 韦广琴附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百第五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 关注微信公众号“”