（2017）川1725民初206号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-16
案件名称
李华东与赵兰忠、赵文毅合同纠纷一审民事判决书
法院
渠县人民法院
所属地区
渠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李华东,赵兰忠,赵文毅
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
四川省渠县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1725民初206号原告：李华东，男，1972年11月3日出生。委托诉讼代理人：曾斌（一般授权），渠县三汇法律服务所法律工作者。被告：赵兰忠，男，1945年10月7日出生。被告：赵文毅，男，1987年2月5日出生。委托诉讼代理人：刘建涌（一般授权），四川宕渠律师事务所律师。原告李华东与被告赵兰忠、赵文毅合同纠纷一案，本院于2010年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理；2012年9月20日本院作出（2010）达渠民初字第834号民事判决，被告赵兰忠、赵文毅不服，向四川省达州市中级人民法院提起上诉；四川省达州市中级人民法院于2013年1月18日作出（2013）达中民终字第34号民事判决。被告赵兰忠、赵文毅仍不服，向四川省人民检察院申诉，四川省人民检察院于2015年6月9日向四川省高级人民法院提起抗诉。四川省高级人民法院于2015年8月24日作出（2015）川民抗字第25号民事裁定，指令四川省达州市中级人民法院另行组成合议庭再审。2016年11月24日四川省达州市中级人民法院作出（2015）达中民再字第6号民事裁定，撤销四川省渠县人民法院（2010）达渠民初字第834号民事判决和四川省达州市中级人民法院（2013）达中民终字第34号民事判决；发回四川省渠县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李华东、诉讼代理人曾斌，被告赵兰忠及其诉讼代理人刘建涌到庭参加诉讼。被告赵文毅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华东向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赵兰忠、赵文毅偿还原告的投资款365,000元，并按年利率24%由二被告支付从2002年9月至2017年2月的资金利息1,270,200元等损失，共计1,872,159元；2.案件受理费、保全费、评估费由被告负担。事实和理由：被告赵兰忠系原告李华东的四舅，被告赵兰忠系被告赵文毅之父。2002年上半年被告赵兰忠欲建房，但手中无资金，被告赵兰忠多次向他人借钱无果后,找到原告李华东商量借钱事宜，原告父母阻止了此事。2002年7、8月，被告赵兰忠数次要求与原告共建房屋，并向原告承诺：建房土地以被告赵文毅的名义去申报，批下来后由原告一人出资金建房，被告赵兰忠不出资金，负责工地质量、安全和购买建房的一切材料，修建房屋六楼一底，门面三间，住房六套，挨梯间的一间门面和五楼住房归被告所有，梯间为共有，楼顶为共有；其余两间门面和五套住房归原告所有。原告鉴于亲情，加之当时确有足够的建房资金，便同意了被告的承诺。2002年9月10日，原告按承诺与被告赵兰忠签订了“共同建房协议书”。当时被告赵文毅在校读书，签协议时赵文毅未到场，完全是被告赵兰忠与原告协商达成所实施的行为。建房中被告赵兰忠负责管理和购买材料，原告分六次支付了建房资金365,000元。房屋水管的安装和阴阳沟的清掏是被告开支的费用。2004年5月原告与被告按协议书共同到渠县房地产管理局办理产权证，因收费过高而未办理。2009年春节后，被告反悔拒接将房屋按协议交付给原告李华东。故原告于2010年5月16日向本院提起诉讼，请求确认原、被告所签订的共同建房协议书有效，所建门面两间和住房五套归原告所有。后变更为由二被告赔偿原告投资损失2,435,000元。本次审理中变更为偿还原告投资款和赔偿资金利息及损失1,872,159元。被告赵兰忠、赵文毅辩称，原、被告之间的法律关系为民间借贷关系，原、被告间虽有共同建房协议书，但其实质是一个民间借贷；房屋造价成本有55万元，加上被告另出资的8万元土地规划费，房屋总成本价为63万元（含原告出资的36.5万元）；同时本案的共同建房协议应属无效，原有的房屋分配条款也就失去了效力，对于合同无效的处理，首先是返还，其次不能返还的折价返还，本案就是一个返还原告出资款的问题；案涉房屋是在农村集体土地上的联建房屋，原告系重庆市居民，不具有在农村建房的资格，同时房屋按市场价值评估也是不当的。综上，被告只存在返还原告投资款的责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵兰忠系原告李华东的四舅，被告赵兰忠系被告赵文毅之父。被告赵兰忠将其子赵文毅的户籍从原土溪乡汉亭村五组迁入当时的土溪乡天堂村六组，以被告赵文毅的名义办理了农村宅基地相关建房手续，取得批准土地面积140平方米，实际占地157.95平方米；批准建房420平方米，实际建房1096.94平方米农村住房建设资格。2002年9月10日，被告赵兰忠以其子赵文毅的名义与原告李华东签订“共同建房协议书”。当时因被告赵文毅在校读书且未成年，签协议时赵文毅未到场。其协议书约定：“（一）协商修房三间和一个梯间，高度为七层。梯间1-7层所有权和使用权共有、共用。梯间底层前4米，所有权和使用权归赵文毅，但不能妨碍进出人员出入。（二）底层门市三间，紧靠梯间的一间门市，所有权和使用权归赵文毅，其余两间门市所有权和使用权归李华东。（三）协议修建住房6层：其中一楼、二楼、三楼、四楼、六楼的所有权和使用权归李华东所有。五楼住房的所有权和使用权归赵文毅所有。楼顶的所有权和使用权，甲乙两方共有共同使用。（四）此协议一式陆份，甲乙双方各存两份，办证两份。此协议甲、乙双方必须共同遵守，不得违约。（五）本协议经甲乙双方签字（盖章）后正式生效”。此“共同建房协议书”签订后，于2002年11月开始修建房屋，建房中被告赵兰忠负责管理和购买材料，原告先后分六次支付了建房资金365,000元。2004年6月7日，原、被告双方向渠县房地产管理局申请私有房屋所有权登记，经渠县渠江房地产测绘有限公司测绘，原告李华东所有商住面积为888.62平方米，其中商用面积106.94平方米；被告赵文毅所有的商住面积208.62平方米，其中商用面积53.47平方米（含梯间）。因双方资金困难，无钱缴纳办证税费，故未领取所有权证书。2009年春节后，因被告拒接将房屋按协议交付给原告李华东，双方引起争议，故原告于2010年5月16日向本院提起诉讼。另查明，本案诉讼中，原告李华东向本院申请了财产保全，交纳了诉讼保全费5,000元;原告向本院申请了财产价值评估，支付了评估费12,700元；执行中原告支付了第二次房屋评估费12,000元。诉讼期间，渠县国土、建设规划部门分别对被告超占、超建行为进行了行政处理。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地。除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。”第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”本案中，被告赵文毅当时系当地集体经济组织成员，符合申请在集体所有土地上使用宅基地的情形，且经相关行政部门批准同意其使用，而原告李华东非当地集体经济组织成员，不具有在当地集体经济组织使用土地及建房的主体资格，双方签订的《共同建房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，《共同建房协议书》不具有合法性基础，其《共同建房协议书》应属无效合同，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告邀约不具有使用土地和建房资格的原告共同建房，因违返法律和行政法规的禁止性规定，由于双方在缔约中的过失而致合同无效，被告据此应返还原告在建房中的投资款36.5万元；因所建房屋以被告赵文毅的名义申报，其宅基地已登记在现已具备完全民事行为能力的赵文毅名下，被告赵文毅应取得所建房屋的所有权。由于被告赵文毅在申报宅基地使用和建房时尚未成年，被告赵兰忠完全代替其子赵文毅办理申报批准手续，且邀约不具有使用土地和建房资格的原告共同建房，是引起纠纷的主要原因，应承担主要民事责任，同时应与被告赵文毅连带承担相应民事责任；由于被告的邀约行为，致原告对共同建房主体资格认识错误，造成原告投资建房的资金利息损失客观存在，原告主张由被告赔偿投资损失的部分理由成立，本院予以支持；应当参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，从建房投资时起计算原告的资金损失；原告主张投资损失的过高部分于法无据，本院不予支持。同时，原、被告间具有血缘亲属关系的事实不可改变，当双方面对纠纷出现时，均应以传统美德和血浓于水的亲情为重，全面、客观、冷静、理性地看待利益和善待他人，更需相互谅解和理解，妥善化解积怨与矛盾，构建更为和谐的亲属关系。综上所述，原告李华东的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不能成立，本院不予支持。被告赵兰忠、赵文毅的部分辩称意见成立，本院予以采信；部分辩称意见不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告赵兰忠、赵文毅在本判决生效后三十日内返还原告李华东人民币36.5万元；二、被告赵兰忠、赵文毅在本判决生效后三十日内赔偿原告李华东以36.5万元为本金，从2003年1月1日起至付清之日止按年利率6％计算的资金利息损失；三、驳回原告李华东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17,256元，二审案件受理费17,256元，诉讼保全费5,000元，合计39,512元，由被告赵兰忠、赵文毅负担（已支付17,256元）;诉讼中评估费12,700元，执行中评估费12,000元，合计24,700元，由原告李华东负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判长 程治中审判员 王天华审判员 袁 猛二〇一七年四月六日书记员 蒋为民 来源：百度搜索“”