（2017）辽0682民初476号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-09-28
案件名称
凤城市明光物业服务有限公司诉关庆忠物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
凤城市人民法院
所属地区
凤城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凤城市明光物业服务有限公司,关庆忠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第十五条，第三十六条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0682民初476号原告：凤城市明光物业服务有限公司住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区*号楼。法定代表人：汪希波，该公司经理。委托诉讼代理人：包勤朴，男，1958年7月23日出生，蒙古族，该公司副经理。委托诉讼代理人：赵红胜，男，1975年2月27日出生，回族，该公司职员。被告：关庆忠，男，1969年5月31日出生，满族，建行职员。原告凤城市明光物业服务有限公司诉被告关庆忠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员杨慧娟独任审判，公开开庭进行审理。原告凤城市明光物业服务有限公司委托诉讼代理人包勤朴、赵红胜、被告关庆忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费1689元；2、支付违约金507元，以上共计2196元；3、承担本案诉讼费。事实和理由：原告2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年的6月1日至30日收取全年的物业服务费，但是被告从2013年至今，经原告多次催要，无正当理由拒不交纳物业服务费用。为保证河畔新城小区正常的物业服务及维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼，要求被告交纳2013-2015年度物业服务费。希望法院查清事实，支持原告的诉讼请求。被告关庆忠辩称：原告物业服务不到位，银泰宾馆楼下的停车位属于全体业主的公用设施，但是我听说已出售了，钱不知道哪去了；业主会馆现在不知道谁出租了，租金也不知道去向；我家楼下花坛被人改为停车位，安上停车栓，我母亲因此摔倒；院内外来车辆比较多，河畔大门维修支付了一百多万不知道花费明细；我家是二楼，楼下是门市房，牌匾钉到我家位置了，我向物业反映，但是物业没有解决。我现在就是想让物业公司提供业委会的名单，物业公司将服务搞好了，我同意交物业费。本院经审理认定事实如下：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（六）、（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条），其中第二十三条第二款约定，负责小区部分市政公用设施包括给排水设备设施、电气设备设施、消防设施、文体设施、围栏、大门、道路、人行道、绿地、人造景观等的维修、养护管理，确保其发挥正常的使用功能；第四款约定，小区的安防监控设施设备安装到位后，进行精心的维修保养，延长其使用寿命并确保小区全部监控设施都能发挥安全防范的作用。2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。有效期至2013年12月31日。2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会再次签订河畔新城小区物业服务合同，管理期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。在案件审理过程中，经查实，原告为被告所在小区服务过程中存在小区道路损坏、绿地维修、养护不到位、绿地私自占用、小区公共空间私搭乱建、安防监控设施维修保养不到位、安保工作不到位问题。被告关庆忠系凤城市河畔新城小区业主，住宅面积93.83平方米，2013年至2015年应交物业服务费93.83平方米×0.5元×12个月×3年=1688.9元，被告关庆忠一直没有缴纳。本院认为，原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项履行下列职责:(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。虽然原告未与各业主直接签订物业服务合同，但其与业主委员会签订的合同对全体业主均具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，享有接受完善物业服务的权利的同时应履行交纳物业费的义务。原告按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于原告请求支付违约金问题，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费原告有权收取滞纳金、违约金，但本案系因原告提供的物业服务存在瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，本院不予支持。关于被告所述原告物业服务过程中存在的出售公共停车位、出租业主会馆、维修小区大门等情况，属于物业收入支出，对此被告享有知情权，原告在庭审过程中作了答复，若被告需要进一步查证可以要求物业公司提供相关信息，但不能以此作为拒绝交纳物业服务费的理由。对于被告所述楼下花坛被人改为停车位，安上停车栓，其母亲因此摔倒以及楼下是门市房，牌匾钉到自家二楼位置了，物业没有解决的情况。被告未能向本院提供证据证明其损失，如被告认为其损失是由原告造成，可另行主张权利，故对被告的抗辩观点本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、第三十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告关庆忠于本判决生效后10日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费1688.9元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告关庆忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。代理审判员 杨慧娟二〇一七年四月六日书 记 员 许玉红 百度搜索“”