（2017）沪02民终2660号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-02
案件名称
鲍雄国、戚秀兰与孙素娥房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鲍雄国,戚秀兰,孙素娥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2660号上诉人(原审被告)：鲍雄国，男，1959年10月10日出生，汉族。上诉人(原审被告)：戚秀兰，女，1960年1月17日出生，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：余金龙，上海和基律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孙素娥，女，1935年4月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：袁俊杰，上海申浙律师事务所律师。上诉人鲍雄国、戚秀兰因与被上诉人孙素娥房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初11000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲍雄国、戚秀兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认上诉人与被上诉人无房屋租赁关系。事实和理由：1.孙素娥并非上海市县左街XXX号店面房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人或实际占有人，诉讼主体不适格。2.鲍雄国、戚秀兰并非房屋租赁协议的当事人，诉讼主体不适格。3.房屋租赁协议签订时的法律并未对租赁期限有禁止性或限制性规定，应适用合同签订时的法律规定，合同及租期约定有效。孙素娥辩称，不同意鲍雄国、戚秀兰的上诉请求。1.1996年4月15日签订房屋租赁协议时，孙素娥有理由相信鲍雄国是以案外人上海申贝实业公司(以下简称“申贝公司”)名义签订合同，因为双方之前有事实租赁关系，孙素娥并不在意鲍雄国、戚秀兰以何人名义签订合同，实际承租人应为鲍雄国、戚秀兰。2.鲍雄国、戚秀兰于一审审理中自认不同意搬离系争房屋，因其一直承租系争房屋，另亦自认1996年4月15日的协议是由鲍雄国签订，协议上的内容均由鲍雄国书写。3.申贝公司只在房屋租赁协议上有印章，但不表示其是合同的相对方。鲍雄国支付租金并实际使用系争房屋，无证据表明其系基于申贝公司的委托。孙素娥向一审法院起诉请求：1.确认其与鲍雄国、戚秀兰之间的不定期房屋租赁合同于一审庭审之日解除；2.鲍雄国、戚秀兰搬离并返还系争房屋；3.鲍雄国、戚秀兰按每月人民币(以下币种均为人民币)600元的标准向孙素娥支付自2016年1月1日起至房屋租赁合同解除之日止的房屋租金及合同解除次日起至其实际搬离之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：1.上海市黄浦区房地产交易中心登记资料及上海市黄浦区人民政府小东们街道办事处证明显示：系争房屋由小东门康家弄戏剧服装组向案外人购买，孙素娥作为组员系39名集资购房人员之一，但未办理产权登记。孙素娥经其余38人书面同意经营管理系争房屋。2.鲍雄国、戚秀兰系夫妻，自1995年1月起向孙素娥承租系争房屋。1996年4月15日，鲍雄国、戚秀兰以申贝公司名义与孙素娥补签房屋租赁协议(有申贝公司印章但无签名)，约定租期暂定1995年1月15日起至1996年1月15日止，月租金600元，若承租人不提出退租则可以继续使用房屋，出租人不得拒绝。现系争房屋仍由鲍雄国、戚秀兰使用经营，并按每月600元的标准支付租金至2015年12月31日，孙素娥出具的租金收据中除2份显示付款人为申贝公司，其余均为中春服装针织厂。3.孙素娥一审起诉时曾以申贝公司及上海市浦东新区新场镇人民政府为共同被告，后在庭审时撤回对申贝公司及上海市浦东新区新场镇人民政府的起诉。申贝公司系集体所有制企业，上海市浦东新区新场镇人民政府系其主管单位，其于1999年3月18日被工商部门吊销营业执照但至今未注销。申贝公司未到庭参加诉讼，而上海市浦东新区新场镇人民政府则表示因申贝公司法定代表人早已过世而无法确认申贝公司与孙素娥之间是否存在租赁关系，亦不认可鲍雄国、戚秀兰系申贝公司员工。一审法院认为，孙素娥为系争房屋实际占有人之一，并经其他占有人同意经营管理房屋，故其作为出租人提起本案诉讼并无不当。自1995年1月15日至今，鲍雄国、戚秀兰始终为系争房屋实际使用人及租金承付者，既无证据证明其曾取得申贝公司授权，亦无证据证明其为申贝公司员工，而房屋租赁协议系其自行签订且除公司印章外再无其他关联痕迹，故确认鲍雄国、戚秀兰为系争房屋实际承租人，应当承担承租义务及责任。又因孙素娥与鲍雄国、戚秀兰自1996年起未签订过书面租赁合同，故双方之间的房屋租赁合同系不定期租赁合同，孙素娥现提出解除合同并要求收回房屋的诉请与法无悖，应予支持，而其提出的2016年1月起的租金及合同解除后的房屋使用费的主张，亦有事实及法律依据，应予支持。据此，一审法院判决：一、确认孙素娥与鲍雄国、戚秀兰之间有关上海市县左街XXX号店面房屋的不定期房屋租赁合同于2016年8月23日解除；二、鲍雄国、戚秀兰于判决生效之日起三日内携带其所有物品搬离上海市县左街XXX号并将其承租的店面房屋返还于孙素娥；三、鲍雄国、戚秀兰按每月人民币600元的标准支付孙素娥自2016年1月1日起至其实际搬离上海市县左街XXX号之日止的房屋租金及使用费。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，孙素娥为系争房屋实际占有人之一，并经其他占有人同意经营管理房屋，故其作为出租人提起本案诉讼，主体适格。自1995年1月15日至今，鲍雄国、戚秀兰始终为系争房屋实际使用人及租金承付者，既无证据证明其曾取得申贝公司授权，亦无证据证明其为申贝公司员工，而房屋租赁协议系其自行签订且除公司印章外再无其他关联痕迹，故一审法院确认鲍雄国、戚秀兰为系争房屋实际承租人，应当承担承租义务及责任，本院予以认可。又因孙素娥与鲍雄国、戚秀兰自1996年起未签订过书面租赁合同，故双方之间的房屋租赁合同系不定期租赁合同，孙素娥现提出解除合同并要求收回房屋的诉请与法无悖，应予支持；其提出的2016年1月起的租金及合同解除后的房屋使用费的主张，亦有事实及法律依据，应予支持。综上所述，鲍雄国、戚秀兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币130元，由上诉人鲍雄国、戚秀兰负担。本判决为终审判决。法官助理杨洁审 判 长 王 珍审 判 员 成 皿代理审判员 马忆蔺二〇一七年四月六日书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”