（2017）京01民终871号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-07-03
案件名称
刘昱等与雷鸣雏等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘昱,赵美玲,雷鸣雏,周寰,北京我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终871号上诉人（原审原告）：刘昱，男，1979年2月12日出生。上诉人（原审原告）：赵美玲，女，1981年10月12日出生。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴圣奎，北京市亿达律师事务所律师。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：苏辕，北京市亿达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷鸣雏，男，1957年12月25日出生。委托诉讼代理人：刘治国，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺凡，女，1986年7月11日出生。被上诉人（原审被告）：周寰，女，1970年2月13日出生。委托诉讼代理人：刘治国，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李赫，男，1981年8月17日出生。被上诉人（原审被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生。上诉人刘昱、赵美玲因与被上诉人雷鸣雏、周寰、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初16308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。刘昱、赵美玲之委托诉讼代理人吴圣奎、苏辕，雷鸣雏之委托诉讼代理人刘治国、张艺凡，周寰之委托诉讼代理人李赫，我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昱、赵美玲上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判被上诉人雷鸣雏、周寰支付上诉人以35万元为基数，按日利率万分之五从2016年5月16日起至还清35万元之日止的没有按期返还购房款的违约金。依法改判被上诉人雷鸣雏、周寰支付上诉人因根本违约导致合同目的无法实现的违约金170万元。上诉理由：双方合同约定了两个违约金，35万元是双方关于购房款归还的违约金是在合同中明确约定的，在双方已经解除合同的前提下，对方始终没有归还我方已经支付的购房款，所以被上诉人应当支付违约金。而且这一部分的违约金万分之五符合法律的规定。170万元是双方合同的约定，在解除合同的前提下，由于对方根本违约，导致我方购房的目的根本无法实现，雷鸣雏和周寰应当支付解约的违约金170万元。雷鸣雏、周寰共同辩称：我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的陈述没有合同和法律依据。我爱我家公司辩称：同意一审判决，其上诉请求与我公司无关。刘昱、赵美玲向一审法院起诉请求：1、确认双方于2016年5月6日解除了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》；2、雷鸣雏、周寰返还我交付的房款35万元及违约金（自2016年5月16日以45万为基数按日万分之五的标准）；3、雷鸣雏、周寰支付违约金170万元，我爱我家公司承担连带责任；4、雷鸣雏、周寰赔偿居间服务费127500元，我爱我家公司承担连带责任。一审法院认定事实：雷鸣雏与周寰于1994年1月11日登记结婚。2006年5月15日，雷鸣雏取得房屋所有权证，注明涉案房屋系雷鸣雏所有。2015年12月11日，经我爱我家公司居间介绍，周寰代替雷鸣雏（出售方、甲方）与刘昱、赵美玲（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售涉案房屋，建筑面积为171.77平方米，成交总价为人民币850万元，乙方应于签约当日向甲方支付定金人民币30万元……合同第十一条第（二）项约定，如乙方依照本合同约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部款项返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失由甲方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。周寰在合同第7页“甲方签字”处代替雷鸣雏签字，并注明“周寰代”。同日，周寰代替雷鸣雏（出售方、甲方）与刘昱、赵美玲（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方分五次交付房款：在签订合同当日交付定金30万元；在2016年1月15日支付首付款15万元……，合同第六条约定：由于甲方个人原因导致无法亲自到现场签署合同，因此委托周寰代为签署出售涉案房屋的买卖合同及其他一切相关文件。代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，并代理人保证业主本人会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的一切手续。周寰在协议第2页“甲方”处代替雷鸣雏签字，并注明“周寰代”。同日，周寰代替雷鸣雏（出售方、甲方）与刘昱、赵美玲（买受方、乙方）、我爱我家公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间服务费人民币127500元。上述合同、协议签订后，刘昱、赵美玲向雷鸣雏、周寰支付了定金30万元及首付款15万元，向我爱我家公司支付了居间服务费127500元。2015年12月21日，雷鸣雏出具委托书，内容为：委托人雷鸣雏购买202房屋。因委托人工作原因，特委托受托人作为全权代理人将上述房屋购买事宜，并全权签署《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易履约服务合同》及补充协议等相关合同附件并代为收付房屋定金。雷鸣雏在该委托书“委托人”处签名，周寰在“受托人”处签名。该委托书原件由我爱我家公司持有。2016年3月31日，雷鸣雏向刘昱、赵美玲发出《关于刘昱、赵美玲与周寰签订的房屋买卖合同等合同、协议无效的通知》，认为由于周寰未取得其合法委托、授权，无权出售涉案房屋，其对于已签订的房屋买卖合同及相关协议和文件均不认可。一审法院认为，关于合同效力问题，雷鸣雏主张周寰未经其委托或授权，与刘昱、赵美玲、我爱我家公司之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》均不具有法律效力。经庭审查明，雷鸣雏于2015年12月21日出具《委托书》，内容为授权周寰全权代理涉案房屋购买事宜，并有权签署《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易履约服务合同》及补充协议等相关合同附件。法院认为，雷鸣雏虽未在《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》上签字确认，但其事后出具委托书的行为，应认定为对周寰签约行为的追认，故上述三份合同或协议对雷鸣雏具有约束力；周寰作为涉案房屋的共同共有人，对该房屋与雷鸣雏享有同等的权利，其以所有权人的身份参与了上述三份合同或协议的签署，故亦受上述三份合同或协议内容的约束。雷鸣雏、周寰与刘昱、赵美玲及我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》均系各方当事人真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人合法权益，应属有效，对此各方均应自觉履行各自的义务。雷鸣雏于2016年3月31日发出《关于刘昱、赵美玲与周寰签订的房屋买卖合同等合同、协议无效的通知》的行为，显属违约，应承担赔偿经济损失的违约责任。关于刘昱、赵美玲提出的第一项诉讼请求，刘昱、赵美玲主张其在2016年5月6日以书面的形式解除了与雷鸣雏、周寰、我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。庭审中经询问，雷鸣雏、周寰表示已收到该书面通知。法院认为，雷鸣雏、周寰违约在先，刘昱、赵美玲的合同目的已无法实现，依据合同约定及法律规定拥有单方解除权，故法院对刘昱、赵美玲的第一项诉讼请求予以支持。关于刘昱、赵美玲提出的返还定金20万元及首付款15万元的诉讼请求，法院认为该主张于法有据，亦符合合同的约定，法院予以支持。关于刘昱、赵美玲提出的赔偿居间费127500元的诉讼请求，法院认为，正是基于雷鸣雏、周寰的违约行为，导致刘昱、赵美玲支付居间服务费后无法实现合同目的，对此应认定为刘昱、赵美玲因雷鸣雏、周寰违约行为产生的经济损失，故法院对于刘昱、赵美玲该项诉讼请求予以支持。关于刘昱、赵美玲提出的支付违约金170万元的诉讼请求，庭审中经询问，雷鸣雏、周寰明确表示申请法院予以酌减，对此法院将结合雷鸣雏、周寰的违约程度、法院已判决赔偿实际经济损失、刘昱、赵美玲未主张双倍返还定金等情况，综合考虑后予以酌定，不再全额支持刘昱、赵美玲的该项诉讼请求。关于刘昱、赵美玲提出的要求我爱我家公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，法院认为我爱我家公司作为居间方已履行了自己的合同义务，主动要求雷鸣雏签署了委托书，尽到了审查和注意义务。刘昱、赵美玲该项诉讼请求于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条的规定，判决：一、确认刘昱、赵美玲与雷鸣雏、周寰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二O一六年五月六日解除；二、自本判决生效之日十日内，雷鸣雏、周寰向刘昱、赵美玲返还定金人民币二十万元及首付款人民币十五万元（合计人民币三十五万元），并赔偿经济损失十二万七千五百元；三、自本判决生效之日十日内，雷鸣雏、周寰向刘昱、赵美玲支付违约金三十七万二千五百元；四、驳回刘昱、赵美玲的其他诉讼请求。如果雷鸣雏、周寰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，刘昱、赵美玲提交（2016）京长安内民证字第17145号公证书，证明链家网上显示涉案房屋所在小区房屋2016年5月至8月二手房均价的变动情况是61780.3元-66082.7元、（2016）京长安内民证字第17146号公证书，证明链家网上显示涉案房屋所在小区房屋2016年5月至9月二手房均价的变动情况是61780.3元-68243元；（2017）京长安内民证字第1250号，证明链家网上显示涉案房屋所在小区房屋2016年9月至12月二手房均价的变动情况是69245元-74963元；（2017）京长安内民证字第1251号公证书，证明链家网上显示涉案房屋所在小区房屋2016年10月至2017年1月二手房均价的变动情况是68243元-68243元；（2017）京长安内民证字第2107号公证书，证明链家网上显示涉案房屋所在小区同小区同户型同面积于2017年4月14日的交易价格是1490万元。雷鸣雏、周寰认为不属于二审新证据。对全部证据的真实性认可，认为证据与证明目的不相符，证据显示房屋成交价并没有明显上涨的区间。相关房屋价格也仅仅是其中一家房产中介的自行统计的价格，并没有提交实际成交的价格。我爱我家对全部证据的真实性没有异议，对证明目的不认可。称这些情况只是链家统计的结果，无法计算到个案中，无法反映房屋的实际成交价格。实际成交价格销售前会受各种因素的影响。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，雷鸣雏、周寰与刘昱、赵美玲及我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》合法有效，双方均应恪守履行。一审法院判决确认刘昱、赵美玲与雷鸣雏、周寰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二O一六年五月六日解除，双方无异议，本院予以确认。按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》之约定及合同实际履行情况，雷鸣雏于2016年3月31日发出《关于刘昱、赵美玲与周寰签订的房屋买卖合同等合同、协议无效的通知》的行为，显属违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。雷鸣雏、周寰应将定金人民币20万元及首付款人民币15万元返还刘昱、赵美玲。合同约定雷鸣雏、周寰应在收到解除通知5个工作日内退还收取的全部款项，逾期应该收取日万分之五违约金，故刘昱、赵美玲要求雷鸣雏、周寰支付以35万元为基数，按日利率万分之五从2016年5月16日起至还清35万元之日止的没有按期返还购房款的违约金，具有合同依据，本院予以支持。原审法院对刘昱、赵美玲该项请求未予考虑不当，本院予以改判。由于雷鸣雏、周寰的违约行为，导致刘昱、赵美玲支付的居间服务费12.75万元系其实际损失，原审法院对于刘昱、赵美玲该项诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。关于刘昱、赵美玲要求雷鸣雏、周寰依约承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于具体数额，一审法院结合雷鸣雏、周寰的违约程度、已判决赔偿实际经济损失、刘昱、赵美玲未主张双倍返还定金等情况，综合考虑后予以酌定数额并无不妥。故刘昱、赵美玲该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初16308号民事判决第一、三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初16308号民事判决四项；三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初16308号民事判决第二项：自本判决生效之日十日内，雷鸣雏、周寰向刘昱、赵美玲返还定金人民币二十万元及首付款人民币十五万元（合计人民币三十五万元）及违约金（以三十五万元为基数，按照日万分之五自二〇一六年五月十六日至实际返还之日止）。并赔偿经济损失十二万七千五百元；四、驳回刘昱、赵美玲的其他诉讼请求。如果雷鸣雏、周寰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1225元，由刘昱、赵美玲负担1000元（已交纳），由雷鸣雏、周寰负担225元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一七年四月六日书记员 明 玥 百度搜索“”