（2016）青01民初349号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-11-12
案件名称
曹柏清与青海怡海房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹柏清,青海怡海房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条，第一百三十四条，第一百四十二条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民初349号原告：曹柏清，男，回族，1965年3月1日生，住青海省湟中县上五庄镇。委托诉讼代理人：曹忠，男，回族，1986年2月17日生，住青海省西宁市城东区国际村，系曹柏清之子。委托诉讼代理人：马岚，青海升茂律师事务所律师。被告：青海怡海房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市八一路。法定代表人：马永胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：高海银，青海竞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈和庆，青海竞帆律师事务所律师。原告曹柏清与被告青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）买卖合同纠纷一案，原告曹柏清于2015年12月20日向本院提起诉讼，本院于2016年5月9日作出（2015）宁民二初字第402号民事判决，宣判后曹柏清不服向青海省高级人民法院提起上诉，青海省高级人民法院于2016年9月23日以（2016）青民终110号民事裁定将该案发回重审。本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告曹柏清的委托诉讼代理人曹忠、马岚，被告怡海公司的委托诉讼代理人高海银、陈和庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹柏清向本院提出诉讼请求：1.判令被告怡海公司交付《补充协议》约定的夏都之林住宅小区1-4层商铺，共2200平方米及交付7号、9号楼地下负一、负二层的使用权。2.判令被告怡海公司交付《借款及购房合同》约定的7号、9号商住楼约145平方米的住房三套。3.若不能交付上述两项房屋，则判令被告怡海公司返还购房款12000000元，并赔偿怡海公司违约给原告曹柏清造成的一切经济损失。4.本案诉讼费、保全费、担保费、律师代理费由被告怡海公司承担。诉讼中原告曹柏清变更诉讼请求为:1.解除双方签订的《借款及购房协议》、《补充协议》，要求被告怡海公司返还已支付的购房款12000000元。2.判令被告怡海公司支付自约定交付之日至今房屋涨幅部分，按照市场价进行核算为13500000元。3.本案诉讼费、保全费、担保费74000元、律师代理费100000元由被告怡海公司承担。休庭后原告曹柏清自愿放弃第一项诉求中返还12000000元中的100000元，现主张11900000元。因原告曹柏清变更的诉讼请求数额25570000元较2015年12月20日的诉讼请求数额15166000元增加10404000元需补交诉讼费，但其未在本院规定的期限内补交增加部分的诉讼费用。事实和理由：自2010年7月27日，原告曹柏清购买被告怡海公司开发建设的位于南绕城路夏都之林住宅小区7号、9号商住楼的1-4层营业用房约3250平方米，其中一层营业大厅约250平方米，3-4层营业用房（宾馆）约3000平方米，总购房款为11650000元。预售房的付款方式为签订合同时曹柏清一次性付款5000000元，怡海公司在交房前，曹柏清给怡海公司的6900000元借款转为购房款，在此期间曹柏清又向怡海公司支付100000元购房款，总计已支付12000000元购房款，双方约定待房产部门的注册面积确定后进行结算，多退少补。双方签订了《借款及购房合同》，怡海公司承诺在7号、9号商住楼十五楼出售给曹柏清145平方米的住房三套，并承诺于2012年6月30日交房。但怡海公司一直未能交房，后经协商于2015年1月8月签订《补充合同》，约定原合同一层方位及面积不变，将原合同约定的7号楼3-4层进行调整，将9号楼的2-4层（1轴至20轴）整体出售给曹柏清，销售价执行原合同的约定，不再增减。进行调整后原购房面积减少约1050平方米，双方又约定以小区后院地下负二层面积（不含公共设施占用面积）约1500平方米作为担保，待怡海公司交房时若地面确实无法落实，则将担保的1500平方米地下面积协商后出售给曹柏清，出售价位根据双方原合同的实际情况进行商定。但至今，怡海公司仍未履行其合同义务，且经查实，怡海公司将曹柏清所购的房屋另行抵押他人，怡海公司的严重违约行为给曹柏清造成巨大的损失。被告怡海公司辩称，本案应为民间借贷纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，实际的借款数额为5000000元，因此本案应按照民间借贷纠纷进行审理。原告曹柏清以商品房买卖合同纠纷进行诉讼，并要求解除双方签订的合同及要求怡海公司承担损失的诉求不能成立，请求驳回原告曹柏清的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告曹柏清为支持其主张提交如下证据：1.《借款及购房合同》；2.5000000元收据；3.6900000元收据；4.《补充合同》；5.共识纪要；6.省法院庭审笔录（6、7页），欲证明原被告之间房屋买卖合同关系成立，原告履行了合同义务，但被告未按约定时间交房。7.售价表，欲证明因怡海公司未按合同约定交房给曹柏清造成的损失。8.律师代理费发票、保全担保费发票，欲证明因怡海公司违约行为导致曹柏清提起诉讼所产生的费用。被告怡海公司对曹柏清提交的证据经质证认为：对于《借款及购房合同》的真实性没有异议，但不能证明双方存在商品房买卖合同关系，该合同第一条明确双方是借贷法律关系，借款期限至2012年6月30日。双方并没有签订商品房买卖合同，合同内容符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定。对于5000000元怡海公司确系收到，但书写为购房款是应曹柏清的要求。对于6900000元款项怡海公司未收到。对于《补充合同》的真实性无异议，但该合同是对前《借款及购房合同》的补充，不能更改基础的借贷法律关系。对共识纪要的真实性无法确定，纪要中所称的“回报款项”不明确。对庭审笔录的真实性无异议，但不能证明6900000元转换为购房款。对售价表不认可，该表是曹柏清单方制作的。对于律师代理费发票、保全担保费发票的真实性没有异议，但律师代理费让怡海公司承担没有合同依据。被告怡海公司为支持其抗辩提交如下证据：西宁市中级人民法院作出的（2015）宁民二初字第343号、（2015）宁民二初字第344号、（2015）宁民二初字第345号民事判决书，青海省高级人民法院作出的（2016）青民二初字第36号民事判决书，欲证明曹柏清与怡海公司所争议的房屋、商铺已抵押给青海泰阳融资担保有限公司，该抵押事实被生效法律文书所确认。房屋无法交付，同意退还5000000元。原告曹柏清经质证认为：对四份民事判决书的真实性、关联性无异议，但该四份判决书可以证实怡海公司在未向曹柏清履行交房义务的情况下将房产处分给其他人，其行为构成违约。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月27日，原告曹柏清与被告怡海公司签订一份《借款及购房合同》，约定甲方（怡海公司）向乙方（曹柏清）借款人民币6900000元，借款期限为该合同生效之日至2012年6月30日，借款到期后转为购房款。甲方向乙方预售7号、9号商住楼1-4层营业用房约3250平方米，其中一层营业大厅约250平方米，3-4层营业用房（宾馆）约3000平方米。售价为一层每平方米7000元；3-4层每平方米3300元，上述房产的购房款为11650000元。付款方式为签订合同时乙方一次性付款5000000元。甲方在交房前，乙方给甲方的6900000元借款转为乙方给甲方的购房款。甲方在签订合同时给乙方开据6900000元的借据，乙方支付的购房款由甲方开收款收据。在该合同的基础上，甲方承诺7号、9号商住楼十五层出售给乙方约145平方米的住房三套，售价为每平方米3200元。合同约定了交房时间为2012年6月30日，并约定了违约责任。该合同签订当日，怡海公司向曹柏清出具借条一张，载明“今借曹柏清现金陆佰玖拾万元整”，同日开据收据一张，载明“通过青海银行收到购房款伍佰万元”。2015年1月8日，曹柏清与怡海公司又签订《补充合同》，约定双方于2010年签订的《借款及购房合同》，因甲方未按时偿还借款，借款全部转为购房款。双方将原合同视为购房合同，由于各种原因，甲方无法完全履行原合同，就此根据甲方的实际情况，双方又约定：原合同一层方位及面积不变，原约定的7号楼3-4层进行调整，将9号楼2-4层整体出售给乙方，销售价执行原合同约定，不再增减。调整后与原面积出现不足，不足面积约1050平方米，就此双方约定以小区后院地下负二层约1500平方米作为担保（不含公共设施占用面积），待甲方交房时若对地上所差面积无法落实时，甲乙双方将担保的负二层1500平方米进行协商后出售给乙方，出售价位根据双方原合同的实际情况进行商定。调整后的房屋于2015年4月30日前交付使用。上述合同签订后，怡海公司未向曹柏清交付房屋，致使纠纷产生。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.本案的法律关系是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系的问题。2.曹柏清的诉求能否得到支持的问题。（一）关于本案的法律关系是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系的问题。本院认为，曹柏清与怡海公司于2010年7月27日签订的《借款及购房合同》，虽该合同第一条、第二条约定是借款，但结合该合同的全文内容及2015年1月8日双方签订的《补充合同》，本案中曹柏清与怡海公司签订的合同不是作为民间借贷合同的担保，而是借款直接转为购房款，曹柏清的合同目的是购买房屋，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，故对怡海公司的该项抗辩理由不予采纳。本案的法律关系应为商品房买卖合同关系。（二）关于曹柏清的诉求能否得到支持的问题。本院认为，关于曹柏清2010年7月27日向怡海公司支付的5000000元购房款，因怡海公司无法向曹柏清交付房屋，怡海公司也同意返还，故该5000000元应当由怡海公司予以返还。关于曹柏清主张的6900000元借款转购房款，虽在《借款及购房合同》和2010年7月27日怡海公司出具的借条中有显示，但曹柏清未提交其已实际支付的相关证据，怡海公司也不认可收到该款，故对于6900000元无法认定为本案的购房款。根据双方签订的《借款及购房合同》第十一条的约定，怡海公司不能履行和兑现曹柏清预购的商品房时，怡海公司将双倍返还全部购房款，故怡海公司应支付合同约定的赔偿金5000000元。关于曹柏清主张的律师代理费，因双方对此无约定，故对其该项主张不予支持。对曹柏清主张的保全担保费，因怡海公司未按双方合同约定履行合同义务，致使曹柏清在诉讼保全中产生的衍生费用，应当由怡海公司予以支付。综上所述，本院认为，因怡海公司已将《借款及购房合同》、《补充合同》中约定的房产处分给第三人，无法向曹柏清交付房屋，曹柏清无法实现合同目的，故其要求解除合同的诉讼请求应当予以支持。因原告增加诉讼请求部分未交纳诉讼费，该增加部分的诉讼请求应视为其自动放弃。原告的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告曹柏清与被告青海怡海房地产开发有限公司于2010年7月27日签订的《借款及购房合同》和2015年1月8日签订的《补充合同》。二、被告青海怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹柏清购房款5000000元，并支付赔偿金5000000元以及保全担保费74000元。三、驳回原告曹柏清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费112796元，由被告青海怡海房地产开发有限公司负担74445元，原告曹柏清负担38351元。保全费5000元由被告青海怡海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 强文静审判员 赵 亮审判员 高海霞二〇一七年四月六日书记员 马瑞婷附：本案所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百一十八条第一款“当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费。”第一百三十四条第一款“人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。”第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。” 来源：