（2017）粤1284民初215号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-12-12
案件名称
肇庆富合物业服务有限公司与王国旺、邹冬梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肇庆富合物业服务有限公司,王国旺,邹冬梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百二十四条，第一百二十五条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条，第二十五条，第二十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初215号原告肇庆富合物业服务有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区柑园南路中原翠筑苑A座夹层。统一社会信用代码：91441200782959258A。法定代表人叶禧，该公司总经理。委托代理人练云川，男，1966年1月20日出生，汉族，住广东省怀集县。系该公司职员。被告王国旺，男，1973年5月25日出生，汉族，住广东省梅州市丰顺县。被告邹冬梅，女，1975年1月19日出生，汉族，住广东省梅州市丰顺县。原告肇庆富合物业服务有限公司（以下简称“富合公司”）与被告王国旺、邹冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人练云川到庭参加诉讼；被告王国旺、邹冬梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。该案现已审理终结。原告富合公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年3月18日至2015年1月31日的物业管理费1029.58元；2、被告支付违约金1029.58元（诉求按照原告庭审时变更后的诉讼请求）；3、本案受理费由被告负担。事实和理由：原告是肇庆市大旺高新区龙王庙大道嘉富华庭进行物业管理的企业，被告是该嘉富华庭小区业主之一，其房屋面积99.53平方米。按照原告于2011年8月1日与肇庆市端州区城北房地产开发有限公司、肇庆市康和物业管理有限公司签订的《物业服务委托合同》约定，原告按照每月0.38元每平方米，加上公共水电费5元每月、维护费3元每月向小区各业主收取物业管理费。2011年8月1日交接后，原告与前手物业管理公司交接后即开始对嘉富华庭提供物业管理服务，被告自2013年3月18日开始，至2015年1月31日，没有向原告缴纳过物业管理费，故提起本案诉讼。被告王国旺、周冬梅没有向本院提交书面答辩状，也没有向本院提交相应证据。本院经审理认定事实如下：原告富合公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位。肇庆市端州城北房地产开发有限公司是肇庆市大旺高新开发区龙王庙大道嘉富华庭商品房的开发商。2011年8月1日，前手物业服务企业肇庆市康和物业管理有限公司与房产开发商签订的物业管理合同到期后，肇庆市端州城北房地产开发有限公司与原告、肇庆市康和物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》，合同约定：在前手物业服务企业提供的前期物业服务合同期满后，由原告接手为嘉富华庭小区继续提供前期物业管理服务；物业管理费按照住宅0.38元每平方米，公共水电费、梯灯电费、消防水费5元每月，防盗门公共对讲设备维护费3元每月，公共划线汽车场占地用费120元每月，摩托车位30元每月；房屋交付给业主时，业主预交一年物管服务费，之后每半年预交一次。本案被告住宅位于肇庆市××区龙王庙大道嘉富华庭G幢206房，属于嘉富华庭的业主之一，其房屋面积99.53平方米，加上每月8元的公共负担费用，按照每平方米0.38元计算，每月的物业管理费为99.53平方米*0.38元+8元=45.82元。被告自2013年3月18日-2015年1月31日均没有缴纳物业管理费。合同中，没有关于逾期交纳物业管理费违约金的相关约定；原、被告双方也没有提交购房当时，被告与原物业服务公司，即肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，同是嘉富华庭小区，同样的开发商和同样的物业管理单位的另一小区业主陈玲（见2015肇四法大民初字第117号案件中，被告陈玲与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》）与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第四项：乙方（即购房者一方）不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即物业管理服务提供者一方）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金或滞纳金；第五项：违约金由乙方从逾期之日起计至付清日止；逾期三个月不能付清管理费和违约金的，甲方通过法律途径追索。本院认为：原告富合公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括含前期物业服务合同约定的内容；第二十六条规定,前期物业服务合同可以约定期限,但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止；第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面的前期物业服务合同。本案中，虽然原、被告双方均没有提供被告与房产开发商签订的《商品房买卖合同》，但被告与房产开发商签订包含有物业服务合同约定内容的商品房买卖合同是房产开发商与购房者的共同法定义务，应视为房产开发商与被告签订的商品房买卖合同中包含了物业服务协议内容。房产开发商之前与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理合同》到期后，业主或者业主大会尚未选定其他物业服务企业，在此前提下，房产开发商肇庆市端州城北房地产开发有限公司与前手物业服务企业肇庆市康和物业管理有限公司、新接手的原告签订《物业服务委托合同》，三方约定在前手物业服务企业提供的前期物业服务合同期满后，由原告接受为嘉富华庭小区继续提供前期物业管理服务；该合同是合同签约三方的真实意思表示，内容并未违反上述法律规定，是合法有效的合同。该合同约定，物业管理费按照住宅0.38元每平方米，公共水电费、梯灯电费、消防水费5元每月，防盗门公共对讲设备维护费3元每月，公共划线汽车场占地用费120元每月，摩托车位30元每月；房屋交付给业主时，业主预交一年物管服务费，之后每半年预交一次。本案被告住宅房屋面积99.53平方米，加上每月8元的公共负担费用，按照每平方米0.38元计算，每月的物业管理费为99.53平方米*0.38元每平方米+8元=45.82元。该条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。现被告自2013年3月18日-2015年1月31日均没有缴纳物业管理费，共22.47个月，合共应缴物业管理费为45.82元*22.47个月=1029.58元。对原告主张的逾期付款滞纳金，实际上是逾期付款违约金的约定，本院对此概念予以纠正。房产开发商肇庆市端州城北房地产开发有限公司与前手物业服务企业肇庆市康和物业管理有限公司、新接手的原告签订《物业服务委托合同》并没有关于逾期付款违约金方面的约定；原、被告双方也没有提交购房当时，被告与原物业服务公司，即肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，参考同是嘉富华庭小区，同样的开发商和同样的物业管理单位的另一小区业主陈玲（见2015肇四法大民初字第117号案件中，被告陈玲与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》）与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第四项：乙方（即购房者一方）不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即物业管理服务提供者一方）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金或滞纳金；第五项：违约金由乙方从逾期之日起计至付清日止；逾期三个月不能付清管理费和违约金的，甲方通过法律途径追索。该协议属于房产开发商与购房者签订房屋买卖合同当时，一并签订的格式合同，虽然本案原、被告均没有提供被告王国旺、邹冬梅与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，但从同一其他购房者与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》可知，被告王国旺、邹冬梅在签订房屋买卖合同时也与肇庆市康和物业管理有限公司签订了类似协议。现原告主张逾期付款违约金部分为1029.58元，是低于《前期物业管理服务协议》约定计算的标准的，本院对原告主张的违约金1029.58元予以支持。综上所述，原告主张被告支付2013年3月18日-2015年1月31日的物业管理费合共1029.58元以及违约金1029.58元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十四条、第一百二十五条；《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十五条、第二十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，判决如下：被告王国旺、邹冬梅应于本判决生效之日起五日内，向原告肇庆富合物业管理有限公司支付2013年3月18日-2015年1月31日的物业管理费1029.58元及违约金1029.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取25元，由被告王国旺、邹冬梅负担（原告起诉时已预交案件受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 李月明二〇一七年四月六日书记员 周文锋 来源：百度“”