（2017）沪01民终2506号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-02
案件名称
谢福伟诉张珂房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢福伟,谢希德,张珂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2506号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢福伟，男，1950年1月13日生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢希德，男，1985年10月15日生，汉族，住上海市黄浦区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：刘自章，上海创远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张珂，男，1986年12月12日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。上诉人谢福伟、谢希德因与被上诉人张珂房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢福伟、谢希德上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张珂在一审中的诉讼请求，支持上诉人在一审中的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人对被上诉人暂不支付第二笔45万元房款不持异议，缺乏事实依据。上诉人出售位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号楼XX室房屋（以下简称系争房屋）的目的是换购新房，并已签约，在此期间需要资金以备足房款，被上诉人不付款显然给上诉人带来困难，上诉人向被上诉人接连发出三封信函，也表明要追究被上诉人未付款的违约责任。被上诉人没有证据证明其在2015年12月20日前即有此款，其提供的银行财产证明显示日期是2016年9月3日，应是为诉讼特意准备的。二、一审判决适用法律错误。签约时被上诉人即知晓房屋出租事宜，明知租期届满日超出交房日期，且在交房日期后，被上诉人也一直未向上诉人主张交房。而上诉人另案诉讼解除租赁合同并主张返还系争房屋的行为，是积极履约的表现。三、被上诉人不履行其所负的义务，属于根本违约，上诉人发出的信函已明确表示解除合同，具有法律效力。被上诉人张珂辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。张珂向一审法院起诉请求：在继续履行张珂与谢福伟、谢希德之间的《上海市房地产买卖合同》的基础上，谢福伟、谢希德将系争房屋交付给张珂。谢福伟、谢希德向一审法院提起反诉请求：判令解除张珂、谢福伟、谢希德签订的《上海市房地产买卖合同》。一审法院认定事实：系争房屋为动迁安置房，登记产权人为谢福伟、谢希德，权利核准登记日期为2015年8月20日，备注“动迁安置房，自登记之日起3年内不得转让或者抵押”。2015年9月19日，谢福伟、谢希德作为出卖方（甲方）、张珂作为购买方（乙方）在见证方“XX地产”居间下签订《动迁房预售预购合同》，约定谢福伟、谢希德于2014年基于与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》取得系争房屋，面积52.92平方米，张珂、谢福伟、谢希德一致同意以75万元由谢福伟、谢希德将系争房屋转让给张珂，张珂需在2015年9月19日前支付定金5万元，于2015年9月28日之前支付首款付20万元（含定金5万元），于2015年12月20日之前支付45万元，在房屋交易限制期满后7日内张珂、谢福伟、谢希德共同前往交易中心办理过户手续，在交易中心出具受理单据当日，张珂直接支付谢福伟、谢希德尾款10万元。2015年9月27日，谢福伟、谢希德作为出卖方（甲方）、张珂作为购买方（乙方）签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》，约定：1、谢福伟、谢希德向张珂出售系争房屋，房屋面积52.92平方米，转让价款为75万元；2、合同双方同意，谢福伟、谢希德于2015年12月20日前腾出系争房屋并通知张珂进行验收交接，张珂应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；3、合同双方确认，在2017年12月31日之前，张珂、谢福伟、谢希德共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4、张珂未按本合同约定期限付款的，张珂应当向谢福伟、谢希德支付违约金，违约金按张珂逾期未付款日万分之十计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起至实际付款日止，逾期超过十日张珂仍未付款的，除张珂应当向谢福伟、谢希德支付十日的违约金外，谢福伟、谢希德有权单方解除合同。谢福伟、谢希德单方解除合同，应当书面通知张珂，张珂承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；5、张珂于2015年9月28日签订《上海市房地产买卖合同》当日向谢福伟、谢希德支付购房首付款20万元（含定金5万元），张珂于2015年12月20日前支付谢福伟、谢希德房款45万元，甲乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理过户手续当日直接支付谢福伟、谢希德房款10万元；6、附件五的租赁情况处为无，抵押情况为无；等。张珂遂于2015年9月19日向谢福伟、谢希德支付定金5万元，于2015年9月27日支付15万元。谢福伟、谢希德确认上述合计20万元已收取且尚未退还。一审另查明，谢福伟起诉案外人郭某要求解除与郭某就系争房屋而签订的房屋租赁合同纠纷一案，上海市松江区人民法院于2015年11月12日受理，并查明如下事实：2014年6月2日，谢福伟与郭某签订《租赁合同》，约定谢福伟将本案涉及的系争房屋出租给郭某使用，租赁期为七年，自2014年6月20日至2021年6月19日止等，并于2016年4月29日判决确认谢福伟与郭某签订的《租赁合同》于2016年3月6日解除以及郭某于判决生效之日起十日内向谢福伟返还系争房屋。该案中，郭某系公告送达，2016年08月17日，谢福伟就该案向上海市松江区人民法院申请执行，于2016年11月9日执行完毕。谢福伟、谢希德在一审审理中确认，系争房屋自签订房屋买卖合同时至2016年10月21日本案第一次开庭时仍由郭某占有使用。一审审理中，张珂提供了其所谓自谢福伟、谢希德处收到的租赁案件的传票及送达公告信息，谢福伟、谢希德确认真实性无异议，但认为和本案无关。2016年7月14日、7月20日、8月18日，谢福伟向张珂寄送挂号信各一封均称之前的房屋买卖协议未能完成，此前已收取的20万元退还张珂，要求张珂安排具体交接事宜，并保留向张珂追诉未能完成协议的责任。张珂确认收到该三份挂号信，但认为谢福伟、谢希德没有提出解除合同的主张。谢福伟、谢希德表示在2015年12月20日应支付45万元款额后的10日宽限期到期后没有向张珂催告过付款或提出解除合同，是因为谢福伟、谢希德另购房屋的卖家愿意等谢福伟、谢希德，但是到了2016年7月20日之后，卖家不愿意再等，谢福伟、谢希德提出解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张珂与谢福伟、谢希德就系争房屋签订的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。对于张珂要求继续履行买卖合同，谢福伟、谢希德向其交付系争房屋的诉请，谢福伟、谢希德反诉称因张珂逾期付款应解除合同。按照合同约定，第二笔购房款45万元张珂理应于2015年12月20日前支付，但是截止到最后一次庭审仍未支付，对此张珂的解释为因谢福伟、谢希德未能按照合同约定向其交付系争房屋。那么本反诉的争议焦点均在于张珂的逾期付款是否导致谢福伟、谢希德可以据此主张合同约定的单方解除权，对此法院认为，按照买卖双方的合同约定，张珂必须在2015年12月20日前支付第二笔款额45万元，同时，谢福伟、谢希德必须在2015年12月20日前向张珂交付系争房屋，双方的合同并没有对上述两项买卖双方互付的义务作出前后时间的约定，那么至少是应该同时予以履行。而根据本案已查明的情况，在合同签订之时，系争房屋内存有谢福伟、谢希德与案外人的租赁，而这一租赁关系截至张珂起诉时仍未解决，且谢福伟、谢希德也将起诉的情况告知了张珂，通过以上事实的查明，可以认定，在合同约定的付款时间上，鉴于谢福伟、谢希德未能如期交付系争房屋，谢福伟、谢希德对张珂暂时不予支付该笔款额是不持异议的，特别是在张珂未支付该款额时，谢福伟、谢希德从未催告过张珂付款，也表明谢福伟、谢希德至少对于张珂暂不予付款是没有异议的。在此基础上，谢福伟、谢希德在2016年7月14日不经催告就直接向张珂表示协议未能完成要退款，并在本案中反诉称要求解除合同，法院不予支持。因此，张珂未能按约支付第二笔房款系因为谢福伟、谢希德亦未能履行交付房屋的义务，张珂逾期未付款不能构成谢福伟、谢希德据此主张解除合同的依据，故张珂与谢福伟、谢希德应继续履行《上海市房地产买卖合同》，张珂应向谢福伟、谢希德支付房屋价款中的第二笔款项45万元，谢福伟、谢希德按照合同约定向张珂交付系争房屋。至于房屋的过户及余款10万元的支付，因尚未符合条件，本案中亦不作出处理，望张珂与谢福伟、谢希德在本案判决的基础上诚意履行。一审法院审理后于二○一七年一月十八日依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条之规定，作出判决：一、确认张珂与谢福伟、谢希德的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、谢福伟、谢希德于判决生效之日起十日内向张珂交付位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号楼XX室房屋；三、张珂于判决生效之日起十日内向谢福伟、谢希德支付第二笔房价款450,000元（合同项下尚余10万元未支付）；四、驳回谢福伟、谢希德的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,050元，减半收取4,025元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费4,065元，由谢福伟、谢希德负担。本院二审期间，上诉人补充《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第6条约定，即甲方于收到全部房款后3日内将该房屋交付乙方，并对水、电、……等费用进行结算（经协商，甲、乙双方约定本合同第四条中交房的时间无效，交房的具体时间以本条为准）。上诉人认为买卖合同中约定交房时间的条款已失效，双方应按补充条款的约定履行，现被上诉人没有付清全部房款，构成违约，不存在上诉人需要交付房屋的问题。被上诉人亦补充《动迁房预售预购合同》第十五条约定，即双方为办理过户所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同（包括附属法律文书和补充协议）约定不一致的，以本合同为准。被上诉人认为，上诉人交房时间仍应按《动迁房预售预购合同》约定，即2015年12月20日之前。上诉人不同意被上诉人之意见，指出《动迁房预售预购合同》中关于交房时间没有写明具体日期，故应当无效。被上诉人也不同意上诉人之意见，认为《动迁房预售预购合同》中约定的交房时间就是2015年12月20日，几月几日处系被手印盖住了，况且上诉人在一审审理期间也是确认该交房时间的。本院认为，本案争议焦点在于上诉人交付房屋是否以被上诉人付清全部房款为前提，该买卖合同能否继续履行。上诉人谢福伟、谢希德与被上诉人张珂先后签订的系争房屋《动迁房预售预购合同》和《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，均合法有效。虽然《上海市房地产买卖合同》第四条约定的交房时间被补充条款（一）第6条所变更，但双方在签订《动迁房预售预购合同》时已约定买卖合同示范文本内容与《动迁房预售预购合同》约定不一致的，以《动迁房预售预购合同》为准。《动迁房预售预购合同》第九条第二款约定上诉人于2015年12月20日之前交房，且上诉人在一审期间也是确认无异的。故一审法院认定上诉人交房义务与被上诉人支付第二笔房款45万元的义务系同时履行，本院予以认同。上诉人认为《动迁房预售预购合同》中的交房条款无效，本院不予采纳。根据查明的事实，上诉人在约定交房的时间系争房屋还处于出租状态，但双方在合同附件五租赁情况一栏显示为无，即证明双方没有约定带租约交房，并且上诉人也没有通知过被上诉人进行房屋交接。因此，在上诉人未能履行交房义务的情况下，被上诉人未支付第二笔房款并不构成违约。上诉人于2016年7月14日之后连发三封函件时，系争房屋仍处于案外人占有使用状态，上诉人认为合同未能履行的责任在于被上诉人进而提出解除合同，缺乏事实依据和法律依据，一审法院据此对上诉人要求解除合同之诉请未予支持并无不当。上诉人与案外人租赁纠纷已经解决并执行完毕，双方继续履行并无障碍，一审判决上诉人交付房屋的同时，被上诉人支付第二笔房款亦无不当。综上所述，上诉人谢福伟、谢希德上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,130元，由上诉人谢福伟、谢希德负担。本判决为终审判决。审判长 孔美君审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年四月六日书记员 胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：