（2017）皖0403民初723号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-09-26

案件名称

中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司与淮南市洞山房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

淮南市田家庵区人民法院

所属地区

淮南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

安徽省淮南市田家庵区人民法院民事判决书(2017)皖0403民初723号原告（反诉被告）：中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市山南新区淮河大道与和悦街交叉口，统一社会信用代码91340400713904560P（1-1）。负责人：方坤，该分公司总经理。委托诉讼代理人：潘峰，男，1989年10月27日，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，该公司员工。委托诉讼代理人：陈亮，安徽卫正律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮南市洞山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市龙湖中路13号，统一社会信用��码913404001503008347（1-1）。法定代表人：陈岭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡继超，安徽金天阳律师事务所律师。原告（反诉被告）中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司（以下简称“移动淮南分公司”）诉被告（反诉原告）淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称“洞山房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，被告洞山房产公司提起反诉，本院经审查予以准许，并依法组成合议庭，两案合并公开开庭进行了审理。原告移动淮南分公司的委托诉讼代理人潘峰及陈亮、被告洞山房产公司的委托诉讼代理人胡继超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。移动淮南分公司（本诉原告）向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《2014年龙湖路营业厅房屋租赁协议》于2015年9月17日解除；2.依法判令被告返还原告支付房屋租金484454元，并退还原告房屋租赁押金10万元，共计584454元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月7日，原被告双方签订了一份《2014年龙湖路营业厅房屋租赁协议》，双方约定原告租赁被告位于田家庵区公园街道龙湖汇景豪庭A1栋东侧门面房101B房屋，租赁期限自2014年5月10日至2019年3月9日，租金总额为4078090元，分期支付；原告同时支付租赁押金10万元；被告保证租赁物处于良好状态，不因任何原因受到损害，如有不真实或不完备之处，原告随时有权终止本协议。双方合同成立后，原告按约向被告交纳的约定押金及分期支付了2014年5月10日至2016年5月9日止的房屋租金即1587360元。鉴��该房屋原告租赁后一直空置及被告隐瞒房屋被限制的权利，原告依法于2015年9月17日向被告发函要求终止合同，被告收函后于该年的9月23日发函不同意终止合同，但一直未向仲裁机构或人民法院申请确认终止合同函的效力。为此，原告于2016年2月2日向淮南市仲裁委申请仲裁，请求裁决：1、依法裁决确认双方签订的合同已于2015年9月17日解除；2、依法裁决被告返还预支的房屋租金484453.7元，并退还原告支付的房屋租赁押金10万元；3、依法裁决被告不得阻止原告搬走租赁房屋的原告所属的财物。2016年7月5日，被告向淮南市仲裁委申请裁决：1、依法裁决原告支付至实际解除合同之日止的租金；2、依法裁决原告赔偿损失747219元。淮南市仲裁委针对本案分别作出两份裁决，针对原告的申请，该委于2016年8月19日作出淮仲裁字（2016）41号裁决书，裁决结果为：1、准许双方解除合��；2、被告退还房屋租赁押金10万元。针对被告的申请，该委于2016年8月19日作出淮仲裁字（2016）217号裁决书，裁决结果为：1、原告支付2016年5月10日至2016年7月28日止的租金173165.6元；2、原告赔偿被告违约损失695269.32元。原告对上述两份裁决不服向淮南市中级人民法院提出撤销申请，淮南中院于2016年12月2日、12月6日分别作出（2016）皖04民特314号、（2016）皖04民特313号民事裁决书，将淮南市仲裁委两份裁决书予以撤销。后原被告经商未能重新达成仲裁协议。为解决双方的纠纷，切实保护国有资产的安全，现诉至法院，请依法判如所请。洞山房产公司（本诉被告）辩称：1、原告诉请解除合同的事由不符合法定及约定的情形，属于原告单方违约，且答辩人已及时回函告知原告其解除行为不合法，要求原告继续按约履行租赁合同。故原告2015年9月17��函告请求解除合同的理由不成立，其解除行为不具有法律效力。鉴于双方在仲裁委的组织下办理了房屋交接手续，双方解除租赁合同的时间节点应为2016年7月29日。2、原告请求返还租金及押金均是以2015年9月17日合同解除为时间节点，既然时间节点错误，则该项诉情也错误。综上，请求法院依法驳回原告诉请。洞山房产公司（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决反诉被告向反诉原告支付房屋租金173165.60元，滞纳金23810.27元，以及按每日0.5‰的标准计算的自2017年2月9日起至房屋租金实际支付之日止的滞纳金；2.请求人民法院判决反诉被告向反诉原告支付租赁房屋修复费用50000元；3.请求人民法院判决反诉被告向反诉原告赔偿损失747219元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年5月7日，反诉原告与反诉被告签订《中��移动通信集团安徽有限公司淮南分公司2014年龙湖北路营业厅房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”），该协议主要约定：“1、反诉被告承租反诉原告名下位于淮南市田家庵区公园街道公园社区龙湖汇景豪庭A1栋东侧门面房101B；2、租赁期限为58个月，自2014年5月10日起至2019年3月9日止，租金总额为人民币4078090元（其他约定内容详见租赁协议）”。2015年9月17日，反诉被告向反诉原告发函，要求提前解除租赁协议。鉴于被告解除理由是其单方经营问题，不符合租赁协议约定，反诉原告明确予以拒绝。反诉被告申请解除无果后，于2016年2月2日向淮南仲裁委员会申请仲裁解除租赁协议（注：案号为淮仲裁字[2016]41号），并且在该案审理过程中，鉴于反诉被告未按期支付租金，反诉原告向淮南仲裁委申请仲裁要求反诉被告支付租金，赔偿损失（注：案号为淮仲裁字[2016]217号��。前述两件仲裁案审理过程中，即2016年7月29日，反诉原被告双方在仲裁庭组织下，办理了交付房屋手续。后淮南仲裁委对前述两案件下发裁决书，因仲裁庭组成瑕疵，该两份裁决书被淮南市中级人民法院撤销。综上，反诉被告违反租赁协议约定提前解除租赁协议，且不予支付到期房屋租金，构成违约，不仅造成反诉原告不能按约取得租金，而且造成反诉原告的可得利益受到重大损失。为此，反诉原告提起反诉，请求法院依法判决。移动淮南分公司（反诉被告）辩称：1、双方房屋租赁合同答辩人已于2015年9月17日发函解除，答辩人不应支付反诉请求第一项，即2016年5月10日-2016年7月28日的房屋租金及滞纳金；2、答辩人不应支付反诉请求第二项，该租赁房屋修复费5万元没有事实与法律依据；3、因被答辩人先前违约，答辩人已依法行使解除权，答辩人不应支付反诉请求第三项，即赔偿损失747219元；4、反诉、本诉诉讼费用应由被答辩人（本诉被告、反诉原告）承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（移动淮南分公司、洞山房产公司就本诉、反诉一并举证），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、移动淮南分公司提交的《中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司2014年龙湖北路营业厅房屋租赁协议》，证明双方合同关系及移动淮南分公司享有协议第8.1条第二项、8.2条约定的合同解除权。洞山房产公司质证意见：对合同的真实性、合法性无异议，对移动淮南分公司的证明目的有异议，本合同的8.1条解除权行使均有一个前提，即产权虽有异议，在造成原告方��法使用房屋的，原告才享有解除权，同时也与司法解释相一致的。原告引用的8.1条第二项、8.2条并没有显示出该房屋具体存在哪种情形，原告方才享有解除权。因此原告的证明观点与本案没有关联。本院认证意见：本院对该证据的真实性、合法性予以认定，对于洞山房产公司是否存在违反协议8.1条第二项的承诺和保证，以及移动淮南分公司是否享有协议8.2条约定的合同解除权，本院将结合协议条款的具体规定以及查明的案件事实予以综合认定。2、移动淮南分公司提交的《关于终止龙湖北路营业厅房屋租赁协议的函》，证明：移动淮南分公司根据合同约定履行法定解除程序、合同解除时间为2015年9月17日。洞山房产公司质证意见：真实性无异议、合法性有异议，该份证据明确说明是招商不成经营损失较大而提出解除要求，但该事实及理由在租赁合同中并没有任何条款��以阐述，因此该解除理由不符合法定及约定事由，不符合合同法规定的解除条件，同时对于被告公司没有任何法律效力。本院认证意见：对该证据的真实性予以认定，对移动淮南分公司于2015年9月17日发函洞山房产公司要求终止双方签订的租赁协议的事实予以认定，至于该函是否具有解除双方协议的效力、解除事由是否法定和约定事由，本院将在判决朱文部分予以具体分析。3、移动淮南分公司提交的淮南市房地产档案馆查询单、淮南市国土资源局不动产查档证明和租赁承诺书，证明：洞山房产公司违约事实。洞山房产公司质证意见：对淮南市房地产档案馆查询单、淮南市国土资源局不动产查档证明的真实性无异议，但认为当初系查封错误，在仲裁过程中已经解除查封了。虽然第一次设定抵押是2013年5月3日，但没有影响原告使用该租赁物，第二次抵押是仲裁案件已经第一次开庭结束，原告已明确表示不履行合同义务，因此，无论该房屋是否存在抵押，只有造成原告不能使用租赁物，否则被告不构成违约。对租赁承诺书真实性有异议，因为是一张照片无法确定真伪，即使租赁承诺书真实，也只能说明被告向原告征询意见，只有原告同意后，该租赁承诺书才会生效，同样不符合约定解除条件。本院认证意见：本院对该组证据的真实性予以认定，对洞山房产公司将涉案101B、201B房屋抵押的事实予以认定，至于将房屋抵押是否构成违约，本院将在判决主文部分予以分析。4、洞山房产公司提交的《中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司2014年龙湖北路营业厅房屋租赁协议》，证明：①双方的租赁期限届满日期为2019年3月9日，租赁期间的租金总额为4078090元；②租赁合同中并未约定移动公司招商不成属于解除租赁合同的事由。移动淮南��公司质证意见：三性无异议，对证明观点①无异议，对证明观点②有异议，即使我们发函理由是招商不利，也不能免除被告如实告知的义务，被告违约事实存在。本院认证意见：对该协议的真实性、合法性、关联性予以认定，对协议约定的内容予以认定。5、洞山房产公司提交的《关于终止龙湖北路营业厅房屋租赁协议的函》、洞山房产公司回函。证明：①移动淮南分公司解除合同的理由不符合法定及约定解除事由，属于违约解除合同；②洞山房产公司及时回复移动淮南分公司，拒绝其解除租赁合同。移动淮南分公司质证意见：对《关于终止龙湖北路营业厅房屋租赁协议的函》三性无异议，对证明观点有异议，意见同上一证据。对证明观点②，认为移动淮南分公司已经行使解除权，租赁合同于2015年9月17日已经解除。本院认证意见：对该协议的真实性、合法性、关联��予以认定，对移动淮南分公司发函要求解除合同、洞山房产公司回函不同意解除合同的事实予以认定。6、洞山房产公司提交的谈话笔录，证明：洞山房产公司与移动淮南分公司在仲裁委审理期间，即2016年7月29日，经仲裁庭组织办理房屋交接手续，涉案租赁合同解除时间应为2016年7月29日。移动淮南分公司质证意见：真实性无异议，证明观点有异议，双方租赁合同已于2015年9月17日解除函到达洞山房产公司时解除。本院认证意见：对洞山房产公司与移动淮南分公司于2016年7月29日在淮南仲裁委的组织下达成解除合同的合意并就房屋交接等事项达成一致意见的事实予以确认。7、洞山房产公司提交的涉案房屋照片10张，证明：房屋交付后，移动淮南分公司并未将房屋恢复原状；涉案房屋至今仍在闲置状态，给洞山房产公司造成巨大损失。移动淮南分公司质证意见：对证据三性有异议，对证明观点有异议，合同已经解除，经过仲裁庭组织交接，双方已经交接完毕，不存在损失主张。本院认证意见：基于上一证据，洞山房产公司与移动淮南分公司已就解除合同及房屋交接具体事项达成一致意见，应当认定双方已经就租赁房屋交接完毕，故对洞山房产公司的证明观点本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月7日，洞山房产公司（甲方）与移动淮南分公司（乙方）签订了《中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司2014年龙湖北路营业厅房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”），租赁协议内容为：1.1条、甲方同意将位于田家庵区公园街道龙湖汇景豪庭A1栋东侧门面房101B房屋（房地产权证号：淮田130098**）及其相关附属设施（包括但不限于房屋现已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和公用面积等）依照租赁协议约定的条款和条件租赁给乙方使用。乙方同意按照租赁协议的条款和条件承租甲方的租赁物。1.3条、乙方租赁期限为58个月，自2014年5月10日-2019年3月9日止。3.3条、乙方还应按照国家及当地物价部门制定的价格及缴纳标准，按期另行缴付乙方消耗水、电等费用。3.6条、乙方按本协议规定的付款期限向甲方支付租金和杂费。如乙方未能按期履行付款义务，则每逾期一日向甲方支付拖欠金额0.5‰的滞纳金，直到付清为止；乙方逾期两个月仍不按约定付款的，甲方有权终止本协议。3.7条、甲方自行负担出租房屋所涉及的各项税费。6.3条、如因乙方原因造成租赁物及相关联的甲方建筑物或其他设备受到损坏，乙方应负责修缮或赔偿，费用由乙方负担。如以上事件发生后，甲方判断其破坏程度严重，甲方可以选择向乙方发出书面通知，提出终止乙方租用受损坏的租赁物，乙方应予同意。在此种情形下，乙方应交纳协议终止前受损坏租赁物的租金及杂费。7.1条、本协议有效期至2019年3月9日。7.2条、除本协议另有约定外，甲、乙双方不得在本协议有效期内提前终止本协议。但双方协商同意除外。8.1条、甲方向乙方承诺和保证：（1）…；（2）其拥有签订本协议及履行本协议义务的全部权利和授权；（3）…；（4）…；（5）其拥有本协议项下的租赁物的产权并持有合法有效的房屋所有权证（或房地产证），其有权签署本协议并按照本协议的条款和条件将租赁物出租给乙方；如在任何情况下因任何原因，甲方对租赁物的产权遭到异议，致使乙方在本协议项下的承租权利无法实现或受到其他损害，甲方同意承担和赔偿由此给乙方造成的一切损失；（6）…；（7）…。8.2条、上述8.1款之保证若有不真实或不完备之处，乙方有权随时终止本协议，届时，乙方有权向甲方要求赔偿由此给乙方带来的一切实际损失。8.3条、乙方向甲方承诺和保证：（1）…；（2）…；（3）…；（4）…；（5）应按照本协议的规定按时向甲方支付租金及杂费；正常合理地使用该租赁物；（6）未经甲方书面同意，乙方不得向任何第三方转租或让与租赁物的任何部分或其在本协议中的任何权利和义务，并不得擅自改变租赁物的用途。10.1条、任何一方未履行本协议项下的任何一项条款均被视为违约。任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，如确认违约行为实际存在，则应在十日内对违约行为予以纠正并书面通知对方；如十日内违约方没有纠正或书面说明，则另一方有权选择提前终止本协议，并且无需通知对方，同时违约方应赔偿因此给另一方带来的经济损失。如认为违约行为不存在，甲乙双方应对由此产生的问题协商解决。协商不成的，按本协议争议条款解决。在提出对方违约但未仲裁前的期间内，单方面终止本协议的一方应向对方承担全部法律责任，承担的程度以仲裁为准。12.2条、对于因本协议的效力、履行或解释而发生的任何争议，双方应通过友好协商解决。若协商不成的，按以下第（1）种方式解决：（1）将该争议提交至淮南仲裁委员会。该会依据其现行有效的仲裁规则在淮南进行仲裁。该仲裁裁决是终局的，对双方具有约束力，并可在任何有管辖权的法院或其他有权机构强制执行。除非仲裁裁决有不同规定，败诉方应支付双方因仲裁所发生的一切法律费用，包括但不限于律师费。12.3条、除了提交正在仲裁的有争议的事项之外，在仲裁期间，协议的其它部分仍然继续有效。13.1条、在本协议履行过程中，甲方如出售租赁房屋，承��保证乙方能够继续正常使用该租赁房屋，否则乙方有权追究甲方的违约责任，由此导致的一切经济损失均由甲方承担。并且，乙方在同等条件下享有优先购买权。14.2条、未经双方书面确认，任何一方不得擅自变更或修改本协议；对于本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。14.3、本协议的附件或补充协议为其不可分割的一部分，与本协议具有同等法律效力。以上协议的附件一为：甲方向乙方出租房屋所涉房屋所有权证（或房地产证）清单。附件二为：甲方向乙方出租房屋之面积及租金清单。协议签订后，移动淮南分公司按协议约定于2014年2月24日、2014年3月6日分两次向洞山房产公司支付租赁押金10万元，移动淮南分公司于2014年5月28日向洞山房产公司支付2014年5月10日-2015年5月9日房屋租金834910元、于2015年5月12日向洞山房产公司支付2015年5月10日-2016年5月9日房屋租金752450元。以上，移动淮南分公司共向洞山房产公司支付了10万元租赁押金及截至2016年5月9日的房屋租金1587360元。后移动淮南分公司认为房屋租赁后一直空置及洞山房产公司隐瞒房屋被抵押的事实，移动淮南分公司于2015年9月17日向洞山房产公司发函要求终止双方签订的房屋租赁协议，该函内容中关于要求解除协议的原因为：“由于多次招商均未达成，导致长期处于空置状态，经营损失较大，为此，我公司特提出租赁协议终止要求”。洞山房产公司收函后于2015年9月23日发函不同意解除租赁协议。为此，移动淮南分公司于2016年2月2日向淮南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1、依法裁决确认双方签订的涉案租赁协议已于2015年9月17日解除；2、依法裁决洞山房产公司返还移动淮南分公司预支付房屋租金484453.7元，并退还房屋租赁押金10万元；3、依法裁决洞山房产公司排除妨碍，配合移动淮南分公司将涉案租赁房屋内属于移动淮南分公司的所有财物搬走。针对移动淮南分公司的仲裁申请，淮南仲裁委员会于2016年8月19日作出淮仲裁字[2016]41号裁决书，裁决结果为：1、准许移动淮南分公司与洞山房产公司解除涉案房屋租赁协议；2、洞山房产公司退还房屋租赁押金10万元。洞山房产公司于2016年7月5日向淮南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1、依法裁决移动淮南分公司支付至实际解除租赁协议之日止的租金；2、依法裁决移动淮南分公司赔偿损失747219元。针对移动淮南分公司的仲裁申请，淮南仲裁委员会于2016年8月19日作出淮仲裁字[2016]217号裁决书，裁决结果为：1、移动淮南分公司支付2016年5月10日至2016年7月28日止的租金173165.6元；2、移动淮南分公司赔偿违约损失695269.32元（按提前解除合同时间及应缴纳房屋租赁金2317564.4元×30％标准计算）。移动淮南分公司于2016年10月10日向淮南市中级人民法院申请撤销淮仲裁字[2016]41号裁决书、淮仲裁字[2016]217号裁决书，后淮南市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）皖04民特314号民事裁定书，裁定撤销淮仲裁字[2016]41号裁决书，于2016年12月6日作出（2016）皖04民特313号民事裁决书，裁定撤销淮仲裁字[2016]217号裁决书。后移动淮南分公司、洞山房产公司经协商未能重新达成仲裁协议。为解决双方的纠纷，移动淮南分公司诉至法院，请求判如所请，洞山房产公司针对移动淮南分公司的诉请也依法提起反诉，请求法院依法支持其反诉诉请。另查明：移动淮南分公司与洞山房产公司双方之间的纠纷在淮南仲裁委员会仲裁期间，仲裁员夏邦龙于2016年7月29日主持双方就房屋交付问题进行座谈，洞山房产公司同意解除租赁合同，双方并就��接具体问题达成了一致。洞山房产公司于2013年5月3日将涉案租赁房屋抵押给徽商银行作为借款人安徽省天诚建筑安装有限公司在徽商银行申请贷款的担保，淮南市房地产管理局对该房屋进行了查封，后在查封到期后，2016年6月23日淮南市不动产登记局对上述涉案租赁房屋进行了续查封。再查明：洞山房产公司就将涉案租赁房屋抵押给徽商银行作为借款人安徽省天诚建筑安装有限公司在徽商银行申请贷款的担保一事向徽商银行淮南国庆中路支行出具租赁承诺书，该承诺书内容中：一、承租人承诺：1、放弃优先购买权；2、立即与出租人终止租赁关系；3、承担包括但不限于不得擅自改变房屋结构、设施及用途以及不得有导致抵押物价值降低的行为等义务。二、出租人承诺：1、将对承租人合理使用承租房屋情况履行监督义务；2、立即与承租人终止租赁关系，由此造成的一切损失由出租人承担。洞山房产公司在承诺人（出租人）处加盖公司公章，承诺人（承租人）处并未有移动淮南分公司的盖章或签字，庭审中移动淮南分公司表示不同意该抵押承诺。还查明：移动淮南分公司主张洞山房产公司返还房屋租金484454元的计算依据为：752450元（2015年5月10日-2016年5月9日）÷365天=2061.507元/天；移动淮南分公司至解除合同实际租赁天数130天（2015年5月10日-2015年9月17日）；移动淮南分公司至解除合同应付租金267995.91元（130天×2061.507元/天）；洞山房产公司应返还移动淮南分公司租金为484454.09元[752450元（已付）－267995.91元（应付）]。洞山房产公司反诉诉请计算明细为：房屋租金173165.6元（自2016年5月10日-2016年7月28日）；滞纳金23810.27元[173165.6元×275天（2016年5月10日-2017年2��9日）×5‰]；修复费用5万元；损失赔偿费747219元[2490730元（2016年5月10日-2019年3月9日的约定租金总额）×30％]。本院认为：移动淮南分公司与洞山房产公司于2014年5月7日所签订的《中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司2014年龙湖北路营业厅房屋租赁协议》，系双方当事人之间的真实意思表示，合同内容未违反我国法律禁止性规定，应认定为有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。一、关于洞山房产公司与移动淮南分公司是否适当履行了合同义务，是否存在违约。洞山房产公司于2013年5月3日将涉案租赁房屋抵押给徽商银行作为借款人安徽省天诚建筑安装有限公司在徽商银行申请贷款的担保，淮南市房地产管理局对该房屋进行了查封，后在查封到期后，淮南市不动产登记局2016年6月23日对上述涉案租赁房屋进行了续查封。移动淮南分公司认为，洞山房产公司将涉案房屋抵押的行为违反了双方签订的租赁协议第8.1条第（2）项“其拥有签订本协议及履行本协议义务的全部权利和授权”的承诺和保证，故移动淮南分公司依约享有协议第8.2条“上述8.1款之保证若有不真实或不完备之处，乙方有权随时终止本协议，届时，乙方有权向甲方要求赔偿由此给乙方带来的一切实际损失”约定的合同解除权，并认为双方签订的租赁协议已于移动淮南分公司2015年9月17日发函洞山房产公司要求解除租赁协议时解除。本院认为，①租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。洞山房产公司作为房屋出租人，其义务系将租赁房屋交付承租人使用，确保承租人能够正常、无妨碍的使用租赁房屋；移动淮南分公司作为承租人，其义务系按约定��时交纳租金并合理使用租赁房屋。本案中，虽然洞山房产公司将租赁房屋抵押给徽商银行且没有告知移动淮南分公司，但是该租赁房屋被抵押、被查封的事实并未导致移动淮南分公司不能使用租赁房屋，移动淮南分公司租赁房屋的目的并未因此不能实现。即涉案房屋虽被查封，但该查封措施仅作为对银行借款的一种偿还担保，并未限制对租赁房屋的正常使用，暂时不影响移动淮南分公司的正常使用。故洞山房产公司作为出租人其履行了系将租赁房屋交付承租人使用，并确保承租人能够正常、无妨碍的使用租赁房屋的义务，其将租赁房屋抵押的行为并不违反租赁协议第8.1条第（2）项的承诺和保证，即洞山房产公司在本案中拥有签订租赁协议及履行租赁协议义务的权利的。②根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八��的规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的”，即法律规定，在租赁房屋被查封且导致租赁房屋无法使用的情况下，承租人才有权解除合同，本案中租赁房屋虽被查封，但并未影响承租人正常使用租赁房屋。综上，洞山房产公司并不存在违法租赁协议第8.1条第（2）项的约定，移动淮南分公司亦不享有租赁协议第8.2条规定的合同解除权。第8关于移动淮南分公司与洞山房产公司签订的《中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司2014年龙湖北路营业厅房屋租赁协议》的解除时间。移动淮南分公司认为，以上租赁协议在移动淮南分公司于2015年9月17日发函洞山房产公司要求解除租赁协议时已经解除，即协议于2015年9��17日解除。洞山房产公司则认为，以上租赁协议在双方就租赁纠纷在淮南仲裁委员会仲裁期间，双方于2016年7月29日就房屋交接具体问题达成了一致时解除，即协议于2016年7月29日解除。本院认为，移动淮南分公司于2015年9月17日向洞山房产公司发函要求终止双方签订的房屋租赁协议，该函内容中关于要求解除协议的原因为：“由于多次招商均未达成，导致长期处于空置状态，经营损失较大，为此，我公司特提出租赁协议终止要求”。洞山房产公司收函后于2015年9月23日发函不同意解除租赁协议。以上，因洞山房产公司并不存在违反租赁协议约定的违约情形，移动淮南分公司不享有协议约定的合同解除权和法律所规定的法定解除权，故移动淮南分公司发函要求解除租赁协议并认为协议已于2015年9月17日解除的主张不能成立。另外，移动淮南分公司与洞山房产公司双方之间��租赁纠纷在淮南仲裁委员会仲裁期间，仲裁员夏邦龙于2016年7月29日主持双方就房屋交付问题进行座谈，洞山房产公司同意解除租赁合同，双方就交接租赁房屋等具体问题达成了一致。本院认为，在移动淮南分公司不享有法定及约定解除权时，移动淮南分公司与洞山房产公司于2016年7月29日就租赁协议的解除以及租赁房屋交接等具体问题达成一致时，双方的租赁协议即告解除。因此，本院认定移动淮南分公司于洞山房产公司的租赁协议于2016年7月29日经双方那个协商一致解除。第8关于移动淮南分公司的诉请与洞山房产公司的反诉诉请是否有事实及法律依据。1、移动淮南分公司要求洞山房产公司返还其支付的房屋租金484454元并退还房屋租赁押金10万元的诉请；洞山房产公司反诉请求移动淮南分公司支付房屋租金173165.6元。移动淮南分公司于2014年5月28日向洞山房产公司支付2014年5月10日-2015年5月9日房屋租金834910元、于2015年5月12日向洞山房产公司支付2015年5月10日-2016年5月9日房屋租金752450元。移动淮南分公司共向洞山房产公司支付了10万元租赁押金及截至2016年5月9日的房屋租金1587360元。本案中，本院界定双方签订的租赁协议于2016年7月29日双方办理房屋交接时解除，故移动淮南分公司应当向洞山房产公司支付房屋租金至2016年7月29日止，移动淮南分公司已经支付自2014年5月10日至2016年5月9日止的房屋租金1587360元，故移动淮南分公司还需支付2016年5月10日至2016年7月29日的房屋租金171547元[1587360元÷731天（2014年5月10日-2016年5月9日）×79天（2016年5月10日-2016年7月28日）]，故移动淮南分公司要求洞山房产公司返还其支付的房屋租金484454元本院依法不予支持，对于洞山房产公司反诉请求移动淮南分公司支付房屋租金173165.6元（自2016年5月10日起至2016年7月28日止）的诉请，本院依法予以支持为171547元。租赁协议第3.5条约定：“租赁押金为10万元，甲方应于租赁期满后10日内退还乙方押金10万元，否则乙方有权追究甲方的违约责任”。上述租赁协议签订后，移动淮南分公司按协议约定于2014年2月24日、2014年3月6日分两次向洞山房产公司支付租赁押金10万元。虽然涉案租赁协议租赁期限未届满，但是该租赁协议已经协议双方协商一致解除，在既无法定不予退还押金的情形，又无约定不予退还押金的情况下，洞山房产公司应当按照协议约定退还移动淮南分公司支付的10万元押金。第8洞山房产公司反诉要求移动淮南分公司支付滞纳金23810.27元[173165.6元×275天（2016年5月10日﹣2017年2月9日）]×0.5‰，以��每日按0.5‰的标准计算的自2017年2月9日起至房屋租金实际支付之日止的滞纳金。租赁协议第3.5条约定：“甲方应在2016年5月20日前向乙方开具2016年5月10日至2017年5月9日应支付租金金额的正式发票，乙方应于甲方开具正式发票后十天内向甲方支付2016年5月10日至2017年5月9日租金790070元……”。租赁协议第3.6条约定：“乙方按本协议规定的付款期限向甲方支付租金和杂费。如乙方未能按期履行付款义务，则每逾期一日向甲方支付拖欠金额0.5‰的滞纳金，直到付清为止；乙方逾期两个月仍不按约定付款的，甲方有权终止本协议”。根据租赁协议第3.5条约定，洞山房产公司应在2016年5月20日前向移动淮南分公司开具发票，移动淮南分公司应在洞山房产公司开具正式发票后十天内向洞山房产公司支付租金。依据租赁协议第3.6条约定，若移动淮南分公司未��按约支付租金的，则每逾期一日需向洞山房产公司支付拖欠金额0.5‰的滞纳金。本案中，移动淮南分公司已经将房屋租金支付至2016年5月9日，后租赁协议于2016年7月29日解除，即移动淮南分公司还应支付2016年5月9日至2016年7月29日的房屋租金。洞山房产公司是否已按照协议3.5条约定在2016年5月20日前向移动淮南分公司开具了发票，洞山房产公司未提交证据予以证明，在不能确定洞山房产公司是否已经开具发票的情况下就无法确定移动淮南分公司是否已逾期支付租金以及逾期的时间节点。结合庭审查明的情况，本院对洞山房产公司要求移动淮南分公司支付滞纳金的反诉诉请不予支持。第8洞山房产公司反诉要求移动淮南分公司支付租赁房屋修复费用50000元及赔偿损失747219元[2490730元（2014年5月10日至2019年3月9日的约定租金总额）×30%]。虽租赁协议6.3条约定：“如因乙方原因造成租赁物及相关联的甲方建筑物或其他设备受到损坏，乙方应负责修缮或赔偿，费用由乙方负担”，但移动淮南分公司与洞山房产公司双方之间就租赁纠纷在淮南仲裁委员会仲裁期间，在仲裁员夏邦龙的主持下，洞山房产公司同意解除租赁合同，协议双方于2016年7月29日经协商一致解除租赁合同，并就房屋交付、交接具体问题达成了一致，双方已经完成了在租赁合同解除后租赁房屋的交付、交接问题。因此，洞山房产公司现要求移动淮南分公司支付房屋修缮费5万元的反诉诉请本院不予支持。因本案租赁协议系由移动淮南分公司与洞山房产公司协商一致予以解除的，移动淮南分公司不存在违约行为，故洞山房产公司主张租金损失赔偿的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：第8确认原告中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司与被告淮南市洞山房地产开发有限公司签订的《中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司2014年龙湖北路营业厅房屋租赁协议》于2016年7月29日解除；第8判决被告淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司房屋租赁押金10万元；第8判决反诉被告中国移动通信集团安徽有限公��淮南分公司于本判决生效后十日内支付反诉原告淮南市洞山房地产开发有限公司房屋租金171547元[1587360元÷731天（2014年5月10日-2016年5月9日）×79天（2016年5月10日-2016年7月28日）]；第8驳回原告中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司的其他诉讼请求；第8驳回反诉原告淮南市洞山房地产开发有限公司的其他诉讼请求的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9645元，由原告中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司负担7995元，被告淮南市洞山房地产开发有限公司负担1650元。反诉案件受理费13741元，由反诉原告淮南市洞山房地产��发有限公司负担11370元，反诉被告中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司负担2371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审　判　长　　申恩国人民陪审员　　蔡景诗人民陪审员　　蒋保洲二〇一七年四月六日书　记　员　　杨　森附1：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附2：本案证据目录一、移动淮南分公司提交证据和证明目的如下：1、营业执照副本及负责人身份证明，证明：原告主体适格。2、《中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司2014年龙湖北路营业厅房屋租赁协议》，证明：双方合同关系及移动淮南分公司享有协议第8.1条第二项、8.2条约定的合同解除权。3、中国建设银行单位客户专用回单4张，证明：移动淮南分公司交付房屋押金10万元及交付租金情况（2014年5月10��-2015年5月9日房屋租金834910元、2015年5月10日-2016年5月9日房屋租金752450元）4、《关于终止龙湖北路营业厅房屋租赁协议的函》，证明：移动淮南分公司根据合同约定履行法定解除程序、合同解除时间为2015年9月17日。5、淮南市房地产档案馆查询单、淮南市国土资源局不动产查档证明和租赁承诺书，证明：被告违约事实。6、淮南仲裁委淮仲裁字[2016]41号、淮仲裁字[2016]217号裁决书，淮南市中级人民法院（2016）皖04民特313号、314号民事裁定书，证明：该案已经过仲裁，仲裁裁决被撤销。二、洞山房产公司提交证据和证明目的如下：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明：反诉原告诉讼主体适格。2、《中国移动通信集团安徽有限公司淮南分公司2014年龙湖北路营业厅房屋租赁协议》，证明：双方的租赁期限届满日期为2019年3月9日，租赁期间的租金总额为4078090元；租赁合同中并未约定移动公司招商不成属于解除租赁合同的事由。3、《关于终止龙湖北路营业厅房屋租赁协议函》、回函。证明：移动淮南分公司解除合同的理由不符合法定及约定解除事由，属于违约解除合同；洞山房产公司及时回复移动淮南分公司，拒绝移动淮南分公司解除租赁合同。4、谈话笔录，证明：洞山房产公司与移动淮南分公司在仲裁委审理期间，即2016年7月29日，经仲裁庭组织办理房屋交接手续，涉案租赁合同解除时间应为2016年7月29日。5、涉案房屋的照片10张，证明：房屋交付后移动公司并未将房屋恢复原状；涉案房屋至今仍在闲��状态，给被告造成巨大损失。更多数据：