（2017）豫15民终697号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-08
案件名称
吕维良、黄友斌租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕维良,黄友斌
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民终697号上诉人（一审原告、反诉被告）：吕维良，男，汉族，1966年2月28日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：魏立，河南申威律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：黄友斌，男，汉族，1950年7月27日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：吴超，河南法正律师事务所律师。上诉人吕维良因与被上诉人黄友斌租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2016）豫1503民初2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕维良及其委托诉讼代理人魏立、被上诉人黄友斌的委托诉讼代理人吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕维良上诉请求:1、要求法院撤销一审判决，改判或发回重审；二、一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人吕维良搬离原住处租房居住，被上诉人未将房屋交付给上诉人，那么无论认定上诉人是否负有过错，合同是否有效，其租赁费的损失都应当被认定。2、被上诉人未使用上诉人的房屋开发建设，不等于上诉人未交付房屋。上诉人依约搬离房屋，不存在违约事实。3、被上诉人称将合同约定应交付给上诉人的房屋、车库已出卖给他人不是事实。购房（车库）人身份不明且没有联系方式，无法查清；出售价格明显与市场价格不符；出售时间在本案审理期间内，被上诉人明显存在恶意。4、上诉人并非因被上诉人房屋手续不全而不接受房屋，当时被上诉人开发的房屋尚未接通水电，该房屋不具备居住条件，建成后上诉人多次要求交付房屋均遭被上诉人拒绝。二、被上诉人不使用上诉人的房屋进行开发的原因与上诉人无关，与协议不能实现目的无关。被上诉人原计划先占用上诉人的土地进行一期开发，再占用上诉人的房屋进行二期开发，因无法征用上诉人周边他人土地导致二期无法建设。被上诉人的合同目的是获取上诉人房屋及土地的使用权，并非新建成房屋。上诉人依约交付房屋给被上诉人，怎样使用与上诉人无关，二期开发与《协议》目的能否实现无关。三、被上诉人不愿交付房屋与车库，应当按照市场价格进行现金赔偿。上诉人已经完全履行了将原房屋及土地交付给被上诉人的义务，且被上诉人开发的房屋已经占用了上诉人的部分土地，也导致上诉人丧失了新增土地的使用权。上诉人已经无法在原房屋基础上进行翻建，房屋价值减损亦无法弥补。10万元显然是不能偿付上诉人损失的。综上，上诉人与被上诉人之间的协议已经履行，上诉人已交付房屋及土地，没有违约。被上诉人未交付新建房屋、支付搬家费，要求二审查明事实后支持上诉人的请求。被上诉人黄友斌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人称不管是否已经搬离房屋，都应当支付租赁费，都是显失公平的。关于上诉人是否已将房屋以及土地交付与被上诉人，上诉人与被上诉人签订协议，明确约定需要将其土地使用证交付给被上诉人。截止到目前为止，上诉人一直没有交付。关于物权变动，应当进行变更登记，被上诉人为了防止双方产生不必要的纠纷，多次要求上诉人提交该手续，上诉人均拒绝提交，被上诉人不得不更改原来的规划，而未占用上诉人的房屋。上诉人提出占用的部分，只是原生产队的公共面积，支付10万元的赔偿费用已经足以偿还损失。上诉人吕维良向一审法院起诉请求：一、要求判令黄友斌支付搬家费及房屋租赁费73000元。二、吕维良依照《协议》搬离房屋，10万元补偿费不应当返还。三、吕维良不存在违约情形，至于黄友斌是否使用，如何使用房屋和土地与吕维良无关。要求黄友斌继续履行合同，按照《协议》约定交付120平方米房屋及楼下23平方米仓库。被上诉人黄友斌向一审法院反诉请求：驳回吕维良的诉讼请求，并判令解除双方协议，返还黄友斌已支付的10万元补偿款及因此造成黄友斌的经济损失。一审法院认定事实：2010年初，黄友斌在平桥××（现平桥区××办事处滨湖××）吕维良居住房屋附近进行房地产开发，拟将吕维良的房屋及空地一并纳入开发建设范围。2010年5月17日，双方经协商，达成房屋及土地转让补偿协议，协议内容主要如下：吕维良自愿将其位于平桥村十六组正在使用的建筑面积为54㎡房屋一套的所有权、菜园及空地（面积132㎡东面菜园、西面空地、南面空地、北面空地）的使用权转让给黄友斌开发建设，黄友斌自愿无条件给吕维良新开发楼房一套（第三层、不含地下室），面积120㎡，楼下仓库一间，面积约23㎡，并补偿吕维良现金10万元；吕维良必须保证以上房屋及土地与四邻及村组无争议；黄友斌交付给吕维良的房屋必须是经国家质检合格、水电齐全，并负责办理房产手续，必须在2013年7月之前交付；协议签订后，吕维良搬出房屋在外租房，搬家费等费用由黄友斌支付。协议签订后，黄友斌即支付补偿费50000元。但是，吕维良没有及时搬家，也没有将房屋交付给黄友斌。黄友斌于2010年6月份工程开工时，占用了吕维良西边相邻的村民组公用通道及吕维良宅基地一角经双方确认约1.56平方米。据吕维良一审庭审中称，其于2010年6月底搬家，由于打不通黄友斌的电话，所以没有通知黄友斌，后来把钥匙交给黄友斌，黄友斌不要，而对此黄友斌予以否认。2010年10月3日，黄友斌将下余50000元补偿款支付给吕维良的妻子盛治荣，仍希望继续履行协议。但是，吕维良仍未将房屋交付，即没有将钥匙交给黄友斌，也没有为其办理房屋、土地转让的相关法律手续。吕维良称已将土地使用证交给黄友斌，而黄友斌予以否认。吕维良向一审法庭提交了租房合同及收据六张，证明其在外租房并支出租赁费66000元。但是，以上证据均系复印件，且字迹不清，无法辨明内容。黄友斌对前述证据均不予认可。黄友斌为证实吕维良不履行协议，向一审法院提供了（一）叶先国的证言，叶先国证明：其给黄友斌建楼，工程交工后，有个朋友想向黄友斌买房，黄友斌称只剩一套是留给吕维良的，如果吕维良搬家，就给吕维良，再在吕维良的土地上开发，可以卖给他一套。如吕维良不搬家，这套可以卖给他。此后，经多次找吕维良未果，直到一年多以后，在黑马石吕维良的养鸡场找到其本人，吕维良当时称不搬家也不要房子。虽然如此，仍未敢卖此房。（二）吕维良住房及周围环境的照片，照片显示其室内日常用具齐全，挂有凉洗的衣服。周围空地种有时令花草及瓜果。吕维良对叶先国的证言予以否认，称叶是黄友斌的工程的承建者，证言是假的。对于照片中所显示周围空地上的瓜果，称不是其种的。经查实花草及瓜果并非吕维良种植。另外，在原庭审中，黄友斌称其按约定送给吕维良补偿房的钥匙，但是，吕维良拒收。对此，吕维良的解释是房屋手续不全，所以不要。一审另查明，村民组考虑吕维良家庭情况为吕维良增补了4.5米宅基地，西邻村民组公用通道，黄友斌占用了该宅基地约1.56平方米。一审庭审时吕维良未提供房权证及土地使用证。双方签订协议时未报村民组、居委会，亦未到其他相关部门办理相关手续。一审庭审后黄友斌称房屋已卖给他人，住宅由黄友斌售给肖国建，总价款18.3万元，车库由黄友斌的儿子黄国平出售给王朋友，总价款4万元，提供有出售住宅和车库的合同。一审法院认为，吕维良与黄友斌之间应为房屋、土地使用权转让合同，本案应按转让合同纠纷处理。吕维良与黄友斌所签订的土地使用权转让协议是双方真实意思表示。但合同内容不得违反法律规定，吕维良转让房屋及宅基地双方未办理相关法律手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》及相关行政法规的规定，损害了集体经济组织的利益，其协议应认定为无效合同。导致协议无法有效履行的责任应当如何认定，是本案的关键。从现有的证据来看，双方签订协议后，吕维良履行义务证据不足，既没有与黄友斌办理房屋交接手续，也没有将房屋土地的相关法律手续证书等交给黄友斌。也没有及时接受黄友斌交付的房屋仓库。因此，吕维良对于协议的无效及无法履行负于一定的过错责任。关于搬家费和租赁费问题，吕维良提供的证据均系复印件，其真实性无法确定，另一方面，黄友斌向吕维良支付搬家费和租赁费应以吕维良搬出房屋并交付为前提，还应当向黄友斌办理房屋和土地转移手续和相关法律手续。所以，吕维良主张搬家费和租赁费理由不充分，证据不足，一审不予支持。吕维良主张的黄友斌向其交付房屋及车库，因合同无效，于法无据，一审亦不支持。本案中黄友斌已实际行使了协议部分权利，其所建楼房不仅占用了吕维良经常行使的村民组公用通道而且占用了吕维良部分宅基地，降低了吕维良宅基地的使用价值，损害了吕维良财产的合法权益及通行权。因此，黄友斌对于给吕维良造成的损失应承担相应赔偿责任。黄友斌已支付吕维良补偿款10万元自愿作为对占用吕维良宅基地的赔偿款，对此一审予以支持。如吕维良有证据证明还有扩大的损失，可另行主张权利。黄友斌要求吕维良赔偿款请求理由不充分，证据不足，一审不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定判决：一、被告（反诉原告）黄友斌、原告（反诉被告）吕维良2010年5月17日签订的协议无效；二、被告（反诉原告）黄友斌付给原告（反诉被告）吕维良补偿款10万元自愿作为对占用原告（反诉被告）吕维良宅基地的赔偿款。该10万元补偿款原告（反诉被告）吕维良不再退还被告（反诉原告）黄友斌；三、驳回原告（反诉被告）吕维良、被告（反诉原告）黄友斌其他诉讼请求。一审本诉受理费4450元，反诉费1625元，由原告（反诉被告）吕维良负担3000元，被告（反诉原告）黄友斌负担3075元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人吕维良与被上诉人黄友斌2010年5月17日签订的《协议》主要内容约定了上诉人吕维良交付其使用的房屋、土地给被上诉人黄友斌，由被上诉人黄友斌建设楼房；被上诉人黄友斌给付上诉人吕维良新建楼房、仓库、补偿现金并支付租房费、搬家费等，作为使用上诉人吕维良房屋及土地用于建设楼房的对价。从协议履行情况看，上诉人吕维良既未按照协议约定与被上诉人黄友斌办理房屋交接手续，亦未将不动产权属证件交付被上诉人黄友斌，被上诉人黄友斌履行合同所附条件未成就，故上诉人吕维良主张被上诉人黄友斌按照《协议》约定履行合同义务，无合同依据及法律依据。本院不予支持。鉴于被上诉人黄友斌所建楼房占用了上诉人吕维良的部分宅基地，一审酌定被上诉人黄友斌已给付上诉人吕维良的10万元补偿款作为侵占宅基地赔偿款处理适当，应予以支持。综上所述，上诉人吕维良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2775元，由上诉人吕维良负担。本判决为终审判决。审判长 余继田审判员 任 钢审判员 吴 斌二〇一七年四月六日书记员 杨 帆