（2017）湘09民终279号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-10-13
案件名称
安化县环境卫生管理所与廖飞纯、安化县住房和城乡建设局、安化县城市管理行政执法局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安化县环境卫生管理所,廖飞纯,安化县住房和城乡建设局,安化县城市管理行政执法局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘09民终279号上诉人（原审被告）：安化县环境卫生管理所，住所地安化县。法定代表人：戴学农，该所所长。委托诉讼代理人：杨长春，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖飞纯，男，1981年3月2日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：陈德意，湖南义剑（安化）律师事务所律师。原审被告：安化县住房和城乡建设局，住所地安化县。法定代表人：张革清，该局局长。委托诉讼代理人：王敏，男，系该局职工。委托诉讼代理人：李娟，湖南资声律师事务所律师。原审被告：安化县城市管理行政执法局，住所地益阳市安化县。法定代表人：夏岳生，该局局长。委托诉讼代理人：黄辉，男，系该局职工。上诉人安化县环境卫生管理所（以下简称安化环卫所）因与被上诉人廖飞纯、原审被告安化县住房和城乡建设局（以下简称安化住建局）、原审被告安化县城市管理行政执法局（以下简称安化城管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2016）湘0923民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安化环卫所的法定代表人戴学农、委托诉讼代理人杨长春，被上诉人廖飞纯的委托诉讼代理人陈德意、原审被告安化住建局的委托诉讼代理人王敏、李娟，原审被告安化城管局的委托诉讼代理人黄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安化环卫所的上诉请求：1、撤销一审判决，改判安化环卫所赔偿廖飞纯7040元；2、上诉费由廖飞纯承担。事实和理由：一、一审判决认定廖飞纯利用安化环卫所办公楼地下室经营可预期收益的时间为两年错误；二、一审判决认定安化环卫所办公楼地下室预期收益76800元系廖飞纯的预期收益错误,廖飞纯的预期收益应当为20000元/月×（24个月－廖飞纯占有的时间）×16%×20%（廖飞纯在合伙体所占份额）。廖飞纯辩称：安化环卫所的上诉理由不能成立，本案应依法予以维持。请求二审法院驳回安化环卫所的上诉。安化住建局辩称：一审法院认定其不是适格主体正确，请求予以维持，对其他案件事实请求二审法院查明后依法判决。安化城管局辩称：其认为应支持安化环卫所的上诉请求。廖飞纯向一审法院起诉请求：1、安化环卫所继续履行于2013年3月1日签订的《门面租赁合同书》；2、廖飞纯对2015年1月1日签订的《门面租赁合同书》的门面享有优先租赁权；3、安化环卫所、安化住建局、安化城管局共同承担廖飞纯门面收益及可预期收益与门面财产损失20万元；4、安化环卫所、安化住建局、安化城管局承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月，因与他人合伙经营前卫沙龙美容美发店，廖飞纯租赁了安化环卫所所有的位于安化县东坪镇柳溪东路的环卫办公楼一层门面一间，租赁期限至2014年年底。2013年3月1日，廖飞纯与原安化县城区市容和环境卫生管理所（现更名为安化环卫所）签订了《门面租赁合同书》，约定安化环卫所将其位于东坪镇柳溪东路的环卫办公楼地下室租赁给廖飞纯从事理发生意，租赁时间为5年，自2013年3月1日至2018年2月28日止。因政府机构改革，2015年1月1日，廖飞纯与安化住建局下属机构安化县城市综合管理办公室签订了《门面租赁合同书》，租赁安化环卫所所有的位于安化县东坪镇柳溪东路的环卫办公楼一层门面一间，租赁期限至2015年12月31日止。2015年9月24日，廖飞纯因涉嫌故意伤害罪被安化县公安局刑事拘留，现廖飞纯被羁押在安化县看守所。2015年10月，廖飞纯经营的理发店关门停业。2016年1月6日，廖飞纯合伙人廖勇群等人到安化环卫所处找到负责人，协商诉争门面租赁事宜，安化环卫所要求收回门面作办公室使用，拒绝继续租赁。2016年4月8日，安化环卫所将诉争门面（一楼门面与地下室）出租给陈某从事服装生意。2016年7月5日，廖飞纯诉至一审法院。原安化县城市综合管理办公室系安化住建局下属机构，曾管理原安化县城区市容和环境卫生管理所。2016年4月，安化县人民政府机构改革，将安化住建局行使的市容环境卫生管理职责划归安化城管局，原安化县城区市容和环境卫生管理所更名为安化环卫所，现属于安化城管局下设事业机构。廖飞纯诉争门面所经营的理发店，2014年度按每月0.05%税率缴纳营业税款1000元至1500元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案各方争议的焦点为：一、安化住建局、安化城管局是否为本案适格被告。根据本案查明的事实，安化住建局曾是安化环卫所的上级管理机构，安化城管局现为安化环卫所的上级管理机构，但安化环卫所属于事业法人，具有独立的法人资格，能够独立承担民事法律责任，且诉争门面的产权归属于安化环卫所。另外，涉案租赁合同中并无安化住建局、安化城管局的签章。对安化住建局、安化城管局主张的其不是本案适格的被告的意见，予以采信，该两被告在本案中不承担相应责任。二、关于廖飞纯主张要求继续履行2013年3月1日签订的《门面租赁合同书》及2015年1月1日签订的《门面租赁合同书》中门面优先租赁权的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。若当事人一方要求解除合同的，应当依合同约定或者法律规定进行。本案中，双方签订的租赁合同中并未约定解除合同的条件，一方要求解除合同的，应当依照法律规定。安化环卫所认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，2013年3月1日签订的《门面租赁合同书》中约定每年的租金必须在每年的3月1日前交清，廖飞纯没有按时交清2016年3月1日至2017年2月28日的租金，安化环卫所可依法单方面解除该租赁合同。经庭审查明，廖飞纯所经营理发店的合伙人廖勇群等人曾于2016年1月6日到安化环卫所提出交付租赁门面的租金事宜，但安化环卫所的负责人明确表示要收回租赁门面作办公室使用。另外，安化环卫所还认为，其已经以贴告示的方式通知廖飞纯要求单方面解除双方签订的租赁合同，但仅提交了所贴告示的照片，该告示是否已经送达给廖飞纯，并不能证实。综上，安化环卫所主张的2013年3月1日所签订的租赁合同已解除的意见，应不予支持。2013年3月1日的租赁合同中约定的租赁时间为5年，自2013年3月1日至2018年2月28日止，在该合同未到期的情况下，安化环卫所单方面解除合同，存在违约行为。2015年1月1日签订的《门面租赁合同书》虽然至2015年12月31日到期，合同已经履行完毕，但该合同中约定了廖飞纯享有优先租赁权。诉争门面现已出租给第三人从事服装经营，且廖飞纯现被羁押在安化县看守所，2013年3月1日签订的租赁合同已经无法继续履行，2015年1月1日签订的租赁合同中的优先租赁权亦无法有效实现。故对廖飞纯要求继续履行2013年3月1日签订的《门面租赁合同书》及2015年1月1日签订的《门面租赁合同书》中门面优先租赁权的主张，应不予支持。三、关于廖飞纯主张要求三被告共同承担其门面收益及可预期收益与门面财产损失20万元的问题。1、门面收益及门面财产损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”的规定，2015年1月1日签订的《门面租赁合同书》至2015年12月31日已经履行完毕，廖飞纯主张的门面财产损失中关于该租赁合同中约定的一楼门面的装饰装修费用，应不予支持。另外，廖飞纯主张的其他门面财产损失及门面收益，因其未能提交充分的证据予以证实，应不予支持。2、门面可预期收益。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，安化环卫所不履行合同义务，存在违约行为，造成廖飞纯损失，廖飞纯主张门面的可预期利益，依法应予支持。依据廖飞纯在诉争门面经营理发店按月缴纳税款的情况，廖飞纯主张门面可预期收益为每月20000元至30000元的意见是较客观适当的。2013年3月1日的租赁合同期限尚余两年未履行。考虑到理发店已经于2015年10月停业，及该理发店系以廖飞纯为主经营管理，现廖飞纯被羁押，无法直接经营管理理发店，且2013年3月1日的租赁合同中涉及的门面为地下室等情况，综合本案案情，酌定廖飞纯的可预期收益为76800元（20000元/月×24个月×16%）。安化住建局、安化城管局不是本案适格被告，无需承担相应责任，廖飞纯的可预期收益76800元损失由安化环卫所承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安化环卫所赔偿廖飞纯预期利益损失76800元，限于判决生效后十日内付清；二、驳回廖飞纯的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由廖飞纯负担3440元，安化环卫所负担860元。二审中，安化环卫所向本院提交了诉争地下室现状照片，并申请了证人陈某出庭作证，欲证明诉争地下室仍由廖飞纯占用。廖飞纯质证称，对地下室现状照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到安化环卫所的证明目的；对证人陈某的出庭证言真实性有异议，与本案无关联，其陈述与客观事实不相符，且证人与安化环卫所有利害关系。安化住建局质证称，其与本案无关，不是适格主体，对地下室现状照片及证人陈某的出庭证言不发表意见。安化城管局质证称，对地下室现状照片及证人陈某的出庭证言无异议。安化环卫所对证人陈某的出庭证言无异议。本院对上述证据经审查认为，地下室现状照片及证人陈某的出庭证言均不能证明廖飞纯仍占有诉争地下室，不能达到安化环卫所的证明目的，本院依法均不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点问题是，安化环卫所对廖飞纯的损失应如何承担责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2013年3月1日签订的《门面租赁合同书》以及2015年1月1日签订的《门面租赁合同书》均系双方真实意思表示，合法有效。安化环卫所单方解除2013年3月1日签订的《门面租赁合同书》，其行为已构成违约，应承担违约责任。同时，2015年1月1日签订的《门面租赁合同书》约定，合同期满后，乙方（廖飞纯）如愿继续租用，甲方（安化县城市综合管理办公室）优先考虑乙方，但房租随行定价，且乙方的商品、货物自行处理，甲方概不负责。2016年1月6日，与廖飞纯合伙经营前卫沙龙美容美发店的合伙人廖勇群等人在期限届满后，向安化环卫所提出交付租金继续租赁诉争门面，安化环卫所予以拒绝，并于同年4月8日将诉争门面及地下室租赁给案外人陈某。安化环卫所在本案中未提交充分有效证据证明其在出租前已告知廖飞纯，故其亦存在违约行为，亦应承担违约责任。因诉争门面及地下室已实际交付案外人经营，廖飞纯系前卫沙龙美容美发店的负责人，亦系本案两份《门面租赁合同书》的相对方，其作为本案原告起诉要求安化环卫所赔偿损失并无不当。二审庭审中，安化环卫所对其存在违约行为并无异议，故其应当对廖飞纯的损失承担赔偿责任。因安化环卫所单方解除2013年3月1日签订的租赁合同时，合同期限尚余两年多，根据前卫沙龙美容美发店税款缴纳情况及本案实际情况，一审以两年为限，酌定廖飞纯的预期收益为76800元并无不当，本院依法予以维持。故安化环卫所提出一审判决认定廖飞纯利用安化环卫所办公楼地下室经营可预期收益的时间为两年错误以及一审判决认定安化环卫所办公楼地下室预期收益76800元系廖飞纯的预期收益错误，廖飞纯的预期收益应当为20000元/月×（24个月－廖飞纯占有的时间）×16%×20%的上诉理由均不能成立，本院依法均不予支持。综上所述，上诉人安化环卫所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1720元，由上诉人安化县环境卫生管理所负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄和平审 判 员 刘国清代理审判员 吴丽亚二〇一七年四月六日书 记 员 李伊琳 来自：