（2017）桂1102民初468号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-30
案件名称
张文新与张文芳、胡镇平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
贺州市八步区人民法院
所属地区
贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张文新,张文芳,胡镇平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1102民初468号原告:张文新，女，1967年10月22日出生，汉族，住贺州市平桂区。委托代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。委托代理人:李祥期，广西众望律师事务所律师。被告：张文芳，女，1965年9月17日出生，汉族，住贺州市平桂区。被告：胡镇平，男，1966年9月21日出生，汉族，住贺州市平桂区。以上两被告共同委托代理人：陈力铭，广西裕华律师事务所律师。原告张文新与被告张文芳、胡镇平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法由审判员蒙明双适用简易程序，于2017年3月17日公开开庭审理。书记员黎媛担任法庭记录。原告张文新委托代理人余涵、李祥期，被告张文芳、胡镇平及其委托代理人陈力铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告系夫妻关系。2005年4月21日，原告与被告签订《房屋转让协议》。协议约定：被告将位于西湾镇水泥厂对面（地名：河苟冲）地号为0401GY490的一栋二层楼房〔土地使用证号：钟国用（2000）字第000817号〕转让给原告，转让价款8万元。签订协议当日，被告即将该房屋的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等全部证件交给原告。原告于2005年4月21日、2007年12月25日分两次将房款共计8万元付给被告。该房屋未办理房屋产权证，原告接收房屋后在原来的基础上加建一层。原告曾多次要求被告协助办理土地使用权过户登记手续，被告均予以拒绝。请求法院依法确认原告与被告于2005年4月21日签订的房屋转让协议合法有效。原告对其主张及陈述的事实向本院提供的证据有：1、房屋转让协议书1份，证明被告张文芳将位于西湾镇水泥厂对面（地名：河苟冲），地号为0401GY490的一栋二层楼房转让给原告，房屋转让价款为8万元的事实。2、国有土地使用证〔钟国用（2000）字第000817号〕、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各1份，证明房屋转让协议书的标的包括房屋和房屋所占土地的事实。3、收条、购房清单各1张，证明原告按约定将购房款8万元付清给被告，被告胡镇平知晓房屋出售给原告的事实。两被告共同辩称，转让房屋的土地系划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨形式取得的土地使用权转让必须报批，原、被告签订协议时并没有履行审批手续，因此双方签订的《房屋转让协议》无效。该房屋系两被告的夫妻共同财产，不能由被告张文芳一人处置，并且房屋第三层系违法建筑。建房屋第三层时，被告张文芳出资10000元，被告张文芳有相应的份额。被告张文芳、胡镇平为其辩解，在举证期限内向本院提供证据有：钟山县人民政府关于补办征用土地作为张文芳、钟学辉、赖愈西等三户作为住宅用地的批复、关于补办我三户住宅用地的申请、关于补办征用土地的请示、补办征用土地协议书各1份，证明被告转让给原告的房屋用地系划拨取得的事实。本院对证据的分析和认证：经庭审质证，被告张文芳、胡镇平对原告提交的证据均无异议，对上述当事人均无异议的证据，本院予以认定。原告对被告张文芳、胡镇平提交的证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联，本院认为被告张文芳、胡镇平提交的证据能证实本案诉争房屋的土地系划拨取得的事实，因此对被告提交的证据本院予以确认。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2005年4月21日，以被告张文芳为甲方，原告张文新为乙方，双方签订一份《房屋转让协议》，该协议约定：一、甲方自愿将在八步区西湾街道30万吨水泥厂对面（地名：河苟冲），地号0401GY490一栋二层楼房（占地面积120平方米）转让给乙方所有。二、该房屋四面为：东至207国道，南与西湾村钟学辉房屋为界，西与西湾村观音岩二组旱地为界，北与西湾矿务局李某房屋为界。三、房屋转让费为人民币8万元，由乙方支付给甲方。四、此协议一式叁份，甲方、乙方、证人各执壹份，经甲乙双方签字生效，该房屋所有权属乙方所有。案外人钟学辉、冯秋艳作为证人在上述协议上签字捺印，西湾镇村民委员会亦在该协议上盖章确认。原告于2005年4月21日支付被告张文芳购房款4万元，于2007年12月25日支付被告胡镇平购房款4万元，两被告收款后分别出具收条、购房清单交原告收执。签订协议后，两被告将房屋交付给原告居住使用，原告在原二层基础上加建一层。本案诉争房屋至今未办理房屋所有权证，该房屋用地系划拨用地。原、被告至今未办理房屋及土地使用权过户手续。另查明：被告张文芳与被告胡镇平系夫妻关系。本院认为，2005年4月21日的《房屋转让协议》是原告张文新与被告张文芳经过协商一致签订的，该协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定情形，并且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记手续，不影响合同效力。”的规定，上述协议为合法有效的协议。被告辩驳主张本案诉争房屋用地系划拨取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……”的规定，本案转让的房屋未履行审批手续，因此协议属无效协议，但从该条规定看划拨土地所建房屋并非绝对禁止转让，只要办理出让审批手续并缴纳相应的土地使用权出让金后即可转让，该条规定系法律的管理性规定而非效力性的禁止性规定，且本案《房屋转让协议》的目的是买卖房屋而不是单纯转让划拨土地，土地使用权是否能够改变性质，不影响房屋买卖合同的效力，因此，被告的上述辩驳主张不成立。被告胡镇平认为本案诉争房屋系其与被告张文芳的夫妻共同财产，不能由被告张文芳一人处分，但原告于2007年12月25日将余下房款4万元支付给被告胡镇平收执，被告胡镇平对张文芳转让房屋的行为并未提出异议，因此，应视为被告胡镇平对被告张文芳转让本案诉争房屋的行为已经知情并做出了默认的意思表示，故被告胡镇平的上述辩驳主张不成立。原告加建一层（第三层）时，被告张文芳已签订《房屋转让协议》将讼争房屋卖给原告，被告张文芳辩称第三层其亦出资建设有其份额，没有证据予以证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：确认原告张文新与被告张文芳于2005年4月21日签订的《房屋转让协议》合法有效。本案受理费100元（原告已预交），由被告张文芳、胡镇平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按本判决确定的一审案件受理费同等金额预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。审判员 蒙明双二〇一七年四月六日书记员 黎 媛 来源：百度“”