（2016）苏0111民初7908号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-13
案件名称
原告马林祥与被告陈兰芳、郭金梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马林祥,陈兰芳,郭金梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0111民初7908号原告：马林祥，男，1954年10月24日生，汉族，住吉林省梨树县。委托代理人：陈明荣、陈志甜，江苏仁阳律师事务所律师。被告：陈兰芳，女，1962年12月16日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人：张宏财，男，1966年6月21日生，汉族，住南京市浦口区。系陈兰芳妹夫。委托代理人：冯洁如，江苏泓图律师事务所律师。被告：郭金梅，女，1971年8月21日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人：李红兵，江苏同盛律师事务所律师。原告马林祥与被告陈兰芳、郭金梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告马林祥的委托代理人陈明荣、陈志甜，被告陈兰芳的委托代理人张宏财，被告郭金梅的委托代理人李红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马林祥诉称，2007年12月4日，原告与被告陈兰芳签订《房屋买卖合同》一份，约定被告陈兰芳将位于浦口区高新技术开发区××（现××为××区高新技术开发区裕民家园）×室房屋及储藏室一间出售给原告，出售价为228000元。合同第六条约定：自房屋交付时算起五年后，陈兰芳协助马林祥将裕民花苑24幢206室房屋过户给马林祥，过户产生的一切费用由马林祥支付等。2008年陈兰芳将该诉争房屋和钥匙交付给马林祥，马林祥一直居住至今。2011年，被告陈兰芳提起诉讼，要求法院确认2007年所签的房屋买卖合同无效，被人民法院依法驳回其诉讼请求。2016年1月原告依法起诉要求陈兰芳履行房屋买卖合同，协助办理房屋过户手续。2016年3月，法院判令被告陈兰芳履行合同义务，协助原告马林祥办理房屋过户手续。被告陈兰芳不服，提起上诉，2016年7月南京市中级人民法院驳回了被告陈兰芳的上诉。然而在原告依法申请法院予以强制执行时，却得知被告陈兰芳已将诉争房屋于2016年4月过户给被告郭金梅。原告认为，两被告恶意串通转让房屋行为严重侵害了原告的合法权益，依法应当确认无效。现诉请判令：1、确认两被告于2016年4月16日签订的“南京市存量房买卖合同”无效。2、两被告将涉案房屋产权登记恢复至陈兰芳名下。3、两被告承担本案诉讼费。被告陈兰芳辩称：陈兰芳卖房的事实存在，陈兰芳在卖房之前向郭金梅借了七、八十万元钱，一直没有归还，被郭金梅逼债，无奈之下将涉案房屋抵押给郭金梅，涉案房屋已办理过户手续，现过户在郭金梅名下。原告和陈兰芳的房屋买卖合同关系是在2007年，买房的时候就存在欺骗，陈兰芳一直不服，不愿意把房屋再卖给原告，陈兰芳将房屋卖给陆军指挥学院的蒋主任，不知何原因合同相对方变成了马林祥，为此2010年陈兰芳向法院提起诉讼，一直存在矛盾，故陈兰芳不愿意将房屋卖给马林祥，直到2016年3月抵债给郭金梅。陈兰芳愿意赔偿原告损失，不愿意继续履行与原告的买卖合同。被告郭金梅辩称，两被告之间签订的买卖合同合法有效，被告郭金梅就案涉房屋买卖支付了合理的价格，并依法办理了变更登记，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告诉请，原告就案涉房屋可以通过其他途径寻求救济。经审理查明,2007年12月4日，陈兰芳与马林祥签订《房屋买卖合同》一份，约定：本着公平、公正的原则，经双方协商陈兰芳自愿将位于浦口区高新技术开发区××（现××为××区高新技术产业开发区裕民家园）×室房屋（建筑面积98.12平方米）及储藏室一间出售给马林祥，出售总价为228000元；马林祥一次性付清所有房款，陈兰芳保证马林祥在2年内拿到房屋所有权证和取得储藏室的使用权；房屋竣工交付时，由陈兰芳负责到开发商处领取钥匙交给马林祥；未过户之前，无论房屋升值还是贬值，双方都不得反悔，陈兰芳毁约，除退回马林祥购房款228000元，另付给马林祥违约金50万元；马林祥毁约，购房款228000元作为定金不退给马林祥，作为马林祥支付给陈兰芳的违约金。合同签订当日，马林祥给付陈兰芳购房款228000元。另查明，诉争房屋系陈兰芳实行货币化拆迁后，向南京鼎业投资置业集团有限公司所购买的商品房，而非经济适用房。陈兰芳已于2009年12月24日和2010年1月4日分别取得了诉争房屋的所有权证和国有土地使用权证。诉争房屋和储藏室的房款及维修基金均系马林祥交纳。诉争房屋自2008年拿到钥匙后一直由马林祥居住。2011年9月10日因陈兰芳等向本院主张：要求确认与马林祥签订的买卖合同无效并要求马林祥退回房屋和地下室，本院经审理作出（2011）浦民初字第1056号民事判决书，判决：驳回原告陈兰芳和赵明敏的诉讼请求。2016年3月23日因马林祥向本院主张：陈兰芳按房屋买卖合同约定，协助马林祥到政府不动产登记部门将房屋过户登记至马林祥名下，本院作出（2016）苏0111民初707号民事判决书，判决：陈兰芳于本判决生效之日起十日内，协助马林祥将南京市浦口区×室房屋过户登记至马林祥名下。后陈兰芳不服，上诉至江苏省南京市中级人民法院，该院于2016年7月11日作出（2016）苏01民终4046号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2016年4月16日被告陈兰芳（甲方）与郭金梅（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，双方约定：陈兰芳自愿将座落于南京市浦口区×室，建筑面积98.12平方米的房屋出售给郭金梅，房屋转让价为500000元。2016年5月31日陈兰芳与郭金梅共同申请权属登记，2016年6月8日被告郭金梅办理浦口区×室房屋的产权证，并于同年6月13日办理该房屋的土地证。庭审中，被告陈兰芳提交银行交易流水明细、委托书回执、契约书、收条证明陈兰芳确实向郭金梅借款的事实，郭金梅陈述其购买陈兰芳的房屋未实际支付购房款，全是以借款充抵的，郭兰芳另陈述其购买陈兰芳房屋时，到案涉房屋外看过两三回，但敲门屋内无人，陈兰芳告知房屋出租给“吉林人”居住，“吉林人”不常住在南京，租期到2017年年底，并表示未看到陈兰芳与“吉林人”的租赁合同。另查明，被告陈兰芳名下有三套房屋。上述事实，有原告提交的（2011）浦民初字第1056号判决书、（2016）苏0111民初707号民事判决书、（2016）苏01民终4046号民事判决书、南京市存量房买卖合同、南京市房屋权属登记申请书、裕民家园二手房销售信息、水电气交费发票、裕民家园×室储藏室预售合同及购买发票、房价走势图、南京市存量房买卖合同、南京市房屋所有权登记审核表、南京市××区房地产市场交易管理中心证明，被告陈兰芳提交的银行交易流水明细、委托书回执、契约书、收条，被告郭金梅提交的协议补充条款、借条3份及原、被告当庭陈述等证据在卷证实。本院认为,原告马林祥与被告陈兰芳在2007年12月4日自愿签订《房屋买卖合同》，该房在2009年12月24日和2010年1月4日分别取得房屋所有权证和国有土地使用权证后即可进行交易，且被告陈兰芳已将房屋交付原告，原告已入住该房至今，因此原告马林祥与被告陈兰芳签订的《房屋买卖合同》应当认定真实合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。关于原告诉请：1、确认两被告于2016年4月16日签订的“南京市存量房买卖合同”无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告陈兰芳名下除涉案房屋外还有其他房屋，且本院2016年3月23日作出（2016）苏0111民初707号民事判决书，判决陈兰芳于判决生效之日起十日内，协助马林祥将南京市浦口区×室房屋过户登记至马林祥名下。而被告陈兰芳、郭金梅于2016年4月16日签订“南京市存量房买卖合同”，陈兰芳将涉案房屋以500000元的价格出售给郭金梅，双方2016年5月31日共同申请权属登记。原告陈兰芳辩称其为抵债才将涉案房屋过户给被告郭金梅，本院认为陈兰芳名下还有其他房产，却以涉案房屋抵债；且被告郭金梅庭审陈述其并未到涉案房屋内看过，在未了解房屋实际状况的前提下即与被告陈兰芳签订“南京市存量房买卖合同”，有违常理。陈兰芳与郭金梅签订的“南京市存量房买卖合同”双方约定的房屋价款明显低于当时市价。综上，本院认为被告陈兰芳、郭金梅行为系恶意串通，其签订的《南京市存量房买卖合同》应属无效。故对原告此诉请，本院予以支持。关于原告诉请：2、两被告将涉案房屋产权登记恢复至陈兰芳名下。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中因两被告签订的“南京市存量房买卖合同”系无效合同，故两被告理应办理将涉案产权登记恢复至陈兰芳名下的手续，故对原告此诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条的的规定，判决如下：一、确认被告陈兰芳与郭金梅于2016年4月16日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。二、被告陈兰芳、郭金梅于本判决生效后三十日内办理南京市浦口区×室房屋的过户手续，将上述房屋产权登记恢复至陈兰芳名下。案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由被告陈兰芳、郭金梅负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费8800元。审 判 长 王宠俊审 判 员 林咏梅代理审判员 庾丹妮二〇一七年四月六日书 记 员 王红莲 来自：