（2016）苏民申1531号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-14
案件名称
张昕玮、张怿与陈立新、刘白生等房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
陈立新,刘白生,洑小宝,陈金林,张昕玮,张怿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申1531号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈立新。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘白生。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：洑小宝。委托诉讼代理人：刘白生。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈金林。委托诉讼代理人：刘白生。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张昕玮。委托诉讼代理人：杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘剑，江苏欣达律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张怿。委托诉讼代理人：杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘剑，江苏欣达律师事务所律师。再审申请人陈立新、刘白生、洑小宝、陈金林（以下简称陈立新等四人）因与被申请人张昕玮、张怿（以下简称张昕玮等二人）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第600号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈立新等四人申请再审称，（一）二审判决认定双方以57.8万元买卖违章建筑，缺乏证据证明。1.2010年3月21日协议书是双方为买卖合法房产签订，并非是买卖违章建筑。从约定内容看，158万元包含了南京市鼓楼区盛景园04幢206室房产及附属设施，次房是附属设施的一部分，并无单独的交易价格。附属设施除了次房还有家具家电、一楼门面租赁权，上述附属设施与正房共同构成了转让总价158万元。2.评估价格不能等同于房屋的实际市场交易价格。评估报告遗漏评估事项，对家具家电、装修、平台院落均未作价，导致评估价格与事实严重不符。评估报告也说明评估价值仅作为提供给委估方在拍卖时的价值参考，二审判决用评估价格否定协议书约定的价格，违反了意思自治原则。3.提交盛景小区周边房产交易的8份协议，证明盛景园小区周边房产平均单价为12119.17元/平方米，按此单价乘以涉案房屋正房面积117.78平方米，合计应为1427395.84元，由于盛景园小区较参考案例中的房龄新、交通方便，涉案房屋还包括次房或者次房拆除以后单独使用的250多平方米的大院落、一楼门面房承租权，约定158万元价款系当时、当地的合理价格。（二）二审判决认定次房收益为40000元，是错误的。1.被申请人称次房240平方米改造成“15间左右，小的有三、四个平方，大的有七、八个平方”，15间×8平方米/间合计为120平方米，显然与次房面积240平方米不符。二审法院对主要证据未依法调查收集，采信被申请人关于次房出租月收入合计3000元至4000元的陈述，认定28个月出租收入11.2万元扣除成本以后收益为40000元，缺乏依据。2.提交中介公司与租赁双方签订的28份协议作为新证据，证明张昕玮、张怿收取的租金应为37.52万元。（三）即便认定协议无效，也应当依法将次房内安装的空调、热水器、床及床上用品等价值10余万元的财产返还给申请人。一、二审法院对于申请人多次提出的返还财物的请求以及提供的证据置之不理，属于漏判。陈立新等四人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项的规定申请再审本案。张昕玮等二人提交意见称，2010年3月21日的协议书明确约定正房117.78平方米、次房240平方米，转让总价158万元。江苏省房地产评估有限公司评估报告表明涉案有证房屋在2010年3月21日的市场价值为100.2万元。该评估报告明确考虑了有关因素的波动，真实反映了交易当时有证面积的房屋价值。100.2万元与158万元相差甚大，其中100.2万元是有证面积的房屋价值，无证面积价值应该为57.8万元。陈立新等四人的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院经审查认为，2010年3月21日，由陈立新、刘白生与张怿签订协议约定，陈立新、刘白生将盛景园04幢206室房产及附属设施转让给张怿，其中：正房117.8㎡、次房约240㎡，转让总价为158万元。虽然双方未就次房单独约定交易价格，但从协议约定内容的明确表述看，交易标的物除正房以外，还有次房240平方米。双方在一审庭审中均明确认可，在签订协议时即知道次房为违法建筑。涉案房屋买卖合同中包含了违法建筑，因标的物违法，该部分买卖无效。关于次房价格的确定。一审中，经张昕玮等二人申请，陈立新等四人同意，人民法院委托江苏省首佳房地产评估咨询事务所有限公司对涉案房屋正房建筑面积117.77平方米及相应的土地使用权评估，价格为100.2万元。对于评估范围，根据评估公司答复，因平台不属于涉案房屋独有，不在产权内，应该属于公共所有，但是对其评估房价还是有一些影响，但是不好量化；117.77平方米房屋内的装修也是对不可移动装修进行的评估，并未考虑家具家电。该评估报告是依照委托对建筑面积117.77平方米及相应的土地使用权的评估，并未遗漏评估事项，程序合法，有明确的估价依据，具有较强的证明力。陈立新等四人提交的盛景园小区周边房产交易的8份协议系复印件，真实性不能确认，且8份协议的签订时间分别为2009.11.8、2010.4.10至2011.8.5等不同时间段，地点亦均非盛景园小区，不足以否定评估报告的价格。二审中，陈立新等四人提交江苏普邦建筑安装工程有限公司出具的涉案房屋的平台拆除说明，证明房屋内有其他设施，包括空调16台、热水器10台、电风扇16台、电热水壶16个和20多张床铺以及次房系钢结钢及对室外和墙体进行了装潢，但是张昕玮等对该证据的真实性不予认可，并认为其因交付时房屋设施简陋又投入15万元左右对房屋进行了装修，而刘立新等四人对于实际投入的该部分费用虽然陈述部分有原始凭证，但未能提交证据证明拆除时的家具家电系其出资购买并交付给张昕玮等二人，况且，协议书中附属设施并未列明包含空调、热水器等家具家电及其数量，二审判决未认定158万元中含陈立新等四人主张的家具家电，并无不当。陈立新申请认为一、二审判决漏判其返还家电等财产，不能成立。关于一楼门面承租权，并非房屋附属设施，一、二审中刘立新等四人亦未主张该部分是158万元价格中的一部分。故，二审判决采信评估报告作为涉案房屋的正房价格，以协议书与评估报告两者关于涉案房屋的差价57.8万作为次房价格，并无不当。关于张怿等二人使用次房期间的收益确定。关于房间数，因次房已被拆除，双方均无直接证据证明次房房间数，一审中陈立新等四人陈述次房16间，但张怿等二人只认可有15间，一、二审判决据此认定次房15间，并无不当。因次房系违法建筑，既未备案，亦未登记，且诉讼时次房已被有关部门拆除，故，陈立新等四人申请认为次房间数面积与协议约定的次房面积240平方米不对应，法院未予调查，不能成立。关于租金月收入。陈立新再审申请中提交的租赁协议系复印件，张怿等二人对该复印件不予认可，故该复印件不具有证明力，而且该28份租赁协议中的房屋套型与涉案房屋完全不同，亦无法证明本案所涉次房的租金收入。一、二审判决根据本案的具体情况并结合双方的意见认定次房出租月收入按4000元计算，张怿等二人因次房获取的收入为112000元，并扣除张昕玮、张怿的人工、水电等支出后，认定张怿方取得40000元具体收益，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陈立新、刘白生、洑小宝、陈金林的再审申请。审 判 长 刘悦梅审 判 员 刘海平代理审判员 张 霞二〇一七年四月六日书 记 员 徐 瑾 更多数据：搜索“”来源：