（2017）沪02民终2074号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-02
案件名称
孙云与上海吉祥房地产有限公司静安香格里拉大酒店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙云,上海吉祥房地产有限公司静安香格里拉大酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2074号上诉人(原审被告)：孙云，男，1960年5月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：高作熊，北京市世纪(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海吉祥房地产有限公司静安香格里拉大酒店，住所地上海市静安区。负责人：MARCOSERGIOVAZZOLER。委托诉讼代理人：林烽，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。上诉人孙云因与被上诉人上海吉祥房地产有限公司静安香格里拉大酒店(下称香格里拉酒店)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初15433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙云上诉请求：香格里拉酒店没有按约提前一个月以书面形式通知解除续租协议，原审法院认定香格里拉酒店于2016年4月29日通过快递将《关于解除房屋租赁合同的通知》发给孙云，但该快递并未送达孙云，没有证据证明孙云签收了该份通知。至于微信告知，发送人不是合同当事人，也非合同履行联系人，无权行使合同解除权。无论是合同还是法律都没有规定微信可以替代书面通知，中介公司也不能替代孙云办理合同终止事宜，原审法院认定涉案合同于2016年5月14日解除，没有事实依据，涉案合同应当根据孙云的解约通知认定为2016年6月14日解除。由于双方当事人约定续租一年，孙云为此开具一年发票并交纳了相应的税金。由于香格里拉酒店提前解约，相应的税金损失应由香格里拉酒店承担。由于原审法院的错误判决，导致上诉人权益受损，请求二审法院撤销一审法院(2016)沪0106民初15433号民事判决，改判在原审判决退还的保证金中再扣除一个月租金。被上诉人香格里拉酒店辩称：解约通知以书面形式出具，拍照后以微信方式发送，孙云收到后予以回复。在5月14日，由于孙云没有到场，被上诉人在中介公司的见证下办理了交接。原审法院的判决无误，请求予以维持。香格里拉大酒店向一审法院起诉请求：1.孙云返还香格里拉酒店租赁保证金31,000元；2.孙云支付香格里拉酒店因延迟返还租赁保证金造成的利息损失(以31,000元为本金，按照银行同期贷款利率标准，自2016年5月18日起计算至实际付清之日为止)。一审法院认定事实：系争房屋的所有权人为孙云和案外人李某。2014年7月，香格里拉酒店、孙云签订了《租赁合同》，约定：孙云将系争房屋出租给香格里拉酒店居住使用，租期自2014年7月20日至2015年7月14日；每月租金15,500元，每月支付一次；香格里拉酒店承担租赁期内的水电煤等因实际使用而产生的费用，并按公共事业单位的单据如期交纳；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，香格里拉酒店同意支付孙云保证金31,000元，合同还对其它租赁相关内容进行了约定。该合同签订后，香格里拉酒店向孙云支付了保证金31,000元，双方开始履行合同。2015年6月，香格里拉酒店、孙云签订了《续租协议》，约定：鉴于双方就系争房屋签订的《租赁合同》将于2015年7月14日到期，经协商一致，香格里拉酒店向孙云续租，租期自2015年7月15日至2016年7月14日；每月租金为15,500元；香格里拉酒店已支付的保证金31,000元自动转为本次续租合同项下的保证金；在本协议履行期间，双方可提前一个月以书面形式通知对方解除《续租协议》；除本协议约定外，原《租赁合同》其他条款仍然有效。签约后，双方继续履行合同，香格里拉酒店按约支付租金至2016年5月14日。此后，双方因提前解除合同事宜发生争议，未能通过协商解决。2016年4月29日，孙云发给香格里拉酒店《关于解除房屋租赁合同的通知》，内容为：香格里拉酒店承租系争房屋的合同将于2016年7月14日结束，按照双方签署的《续租协议》规定，孙云现提前一个月给予香格里拉酒店正式书面通知解除此《续租协议》，并要求香格里拉酒店支付房屋租金至2016年6月14日，孙云拟于2016年6月14日与香格里拉酒店进行房屋交接，水电燃气费用一并从押金中扣除并提供等额发票给酒店报销。同年5月9日，香格里拉酒店发给孙云《关于退租房屋并返还租金的通知》，内容为：2016年4月上旬，香格里拉酒店决定不再承租系争房屋并向孙云表达了退租意愿，并于2016年4月14日正式向孙云发出《解除租赁合同的通知》，通知孙云《续租协议》自2016年5月14日解除并办理退租手续；为做好合同解除与房屋交接工作，香格里拉酒店提请孙云于2016年5月14日办理房屋交接手续，逾期将视为已归还房屋，此后的租金不再承担，请孙云于2014年5月18日前将保证金31,000元退还香格里拉酒店。同年5月19日，香格里拉酒店又发给孙云《关于房屋交接与退还租赁保证金的通知》，告知对方其已于2016年5月14日和中介公司工作人员办理了房屋交接，要求孙云退还保证金31,000元。同年6月23日，孙云复函香格里拉酒店，称其要求香格里拉酒店履行租约，香格里拉酒店欠款二个月租金31,000元，孙云明确表示不同意香格里拉酒店单方提前解约，如果香格里拉酒店决定提前解约应作为违约处理，没收相应的保证金，并要求承担违约赔款责任及二个月的租金。同年8月22日，香格里拉酒店再次发给孙云《律师函》要求孙云退还保证金。因孙云最终未退还保证金，香格里拉酒店遂提起诉讼。对于双方争议的事实，即香格里拉酒店是否于2016年4月14日以书面方式通知孙云不再续租，租赁合同于2016年5月14日解除。并且香格里拉酒店在中介公司的见证下办理了房屋交接手续。原审法院根据香格里拉酒店提供的微信往来记录、快递底单及投递记录、水表及燃气表读数的照片及费用计算表、证人邱某某的证言，确认香格里拉酒店的主张。一审法院认为，香格里拉酒店、孙云签订的《租赁合同》和《续租协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据《续租协议》的约定，在本协议履行期间，双方可提前一个月以书面形式通知对方解除《续租协议》。根据法院认定的事实，香格里拉酒店已于2016年4月14日通过微信明确通知孙云将不再续租，租赁合同将于2016年5月14日终止。从孙云同日的微信回复可知其已收到香格里拉酒店的上述通知，虽然对其解除合同的正当性存在异议，但由于香格里拉酒店行使约定的解除权并无不当，该通知到达对方即发生法律效力，双方就系争房屋存在的租赁合同应于2016年5月14日解除。香格里拉酒店已实际支付租金至2016年5月14日，并多次通知孙云办理房屋交接手续，由于孙云未在指定的时间到场，香格里拉酒店只得自行与中介公司工作人员对房屋状况及物品进行清点确认后搬离系争房屋，已基本完成承租人应负的合同义务。在租赁合同解除后，双方应当按照约定将保证金进行结算，在本案审理中经确认香格里拉酒店尚欠水、电和燃气费共计121.18元，该费用应在保证金中予以扣除，余款30,878.82元应由孙云返还给香格里拉酒店。至于香格里拉酒店要求孙云支付保证金利息损失的诉讼请求，虽然香格里拉酒店多次要求孙云返还保证金，但是由于双方未能对相关费用进行结算，应退金额尚未确认，故当时保证金的退还条件尚未成就，香格里拉酒店该项诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。据此判决：一、孙云于判决生效之日起十日内返还香格里拉酒店租赁保证金30,878.82元；二、香格里拉酒店的其余诉讼请求不予支持。案件受理费575元，减半收取计287.50元，由孙云负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案《续租协议》载明，协议履行期间双方可提前一个月以书面形式通知对方解除《续租协议》。该条款为任意解除权条款，香格里拉酒店根据该条款行使合同解除权，符合合同约定。关于解约形式，香格里拉酒店通过其员工微信发送解约通知，解约主体为香格里拉酒店。而书面通知并不限于纸张记载，能有形表现所载内容的数据电文也是法律认可的书面形式。因此，上诉人孙云对香格里拉酒店解约形式所持异议不能成立。至于上诉人孙云主张抵扣的税金问题，孙云本应根据实际发生的租赁费用开具发票，其针对未实际发生的计税金额所缴纳的税金，应由其自行与税务机关负责交涉，要求香格里拉酒店承担没有依据。上诉人的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由上诉人孙云负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇一七年四月六日书记员 贾妍彦附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：