（2016）皖0603民初2849号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-20
案件名称
蒋若琼与淮北安邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮北市相山区人民法院
所属地区
淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋若琼,淮北安邦置业有限公司,徽商银行股份有限公司淮北分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款
全文
安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0603民初2849号原告：蒋若琼，女，1971年11月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：刘亚，安徽日月律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婷婷，安徽日月律师事务所律师。被告：淮北安邦置业有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：徐林，该公司经理。委托诉讼代理人：张宝华，安徽众星合律师事务所律师。第三人：徽商银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市。负责人：韩东升，该分行行长。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。原告蒋若琼与被告淮北安邦置业有限公司（以下简称安邦公司）、第三人徽商银行股份有限公司淮北分行（以下简称徽商银行淮北分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋若琼及其委托诉讼代理人刘亚，被告安邦公司的委托诉讼代理人张宝华到庭参加诉讼；第三人徽商银行淮北分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。在审理过程中，因本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告蒋若琼及其委托诉讼代理人刘亚，被告安邦公司的委托诉讼代理人张宝华到庭参加诉讼；第三人徽商银行淮北分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋若琼提出诉讼请求：1.判令解除蒋若琼与安邦公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除蒋若琼与徽商银行淮北分行签订的《个人住房抵押借款合同》；3.判令安邦公司退还房屋首付款133938元及按中国人民银行同期贷款利率计算自2014年11月20日起至清偿完毕之日止的利息；4.依法赔偿蒋若琼为购房所支付的按揭贷款29016.95元（暂计算到2016年4月，之后缴纳的按揭贷款按实际发生的数额偿还）及按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止利息；5.安邦公司给付违约金2829.55元；6.诉讼费由安邦公司承担。事实与理由：2014年11月19日，蒋若琼与安邦公司达成《商品房买卖合同》。合同约定蒋若琼购买位于**B1308号房屋，总房款253938元，首付款133938元，剩余房款12万元按照按揭方式付款。2014年6月25日，蒋若琼与徽商银行淮北分行签订《一手住房贷款合同》。自2014年12月至2016年5月，蒋若琼已支付款项29016.95元。安邦公司未能按照合同约定于2015年12月31日前交付房屋，且至今未能交房。因安邦公司违约，蒋若琼起诉至法院，请求依法支持诉讼请求。安邦公司在庭审中辩称，第三人徽商银行淮北分行应为被告而不是第三人，因为蒋若琼不但要求解除与安邦公司签订的《商品房买卖合同》，还要求解除其与徽商银行淮北分行签订的《个人住房抵押借款合同》。安邦公司未按期交房是事实，但这是由于大的经济环境造成的，并不是恶意违约，希望蒋若琼能予以体谅、理解。蒋若琼也没有根据合同约定及时缴纳房款，逾期付款应承担相应的违约责任，安邦公司未收到蒋若琼要求解除合同的通知，蒋若琼要求安邦公司承担的违约金数额计算不准确。徽商银行淮北分行在庭前提交的陈述材料中述称：蒋若琼为购买案涉房屋向徽商银行淮北分行贷款，尚欠贷款本金83769.05元、利息356.38元（计算至2016年12月27日）。若蒋若琼与安邦公司解除了房屋买卖合同，安邦公司退还购房款时应当首先归还蒋若琼所欠我行的贷款本息（利息按照每月356.38元据实计算），余款由安邦公司再退还给蒋若琼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋若琼提交的商品房买卖合同、购房发票、个人住房抵押借款合同、个人活期明细信息；安邦公司提交的商品房买卖合同复印件，双方均无异议，第三人徽商银行淮北分行未予质证，本院确认并在卷佐证。蒋若琼提交的邮政特快专递快递单具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明：2014年11月19日，蒋若琼与安邦公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：第1411190019号)，合同约定：蒋若琼作为买受人购买出卖人安邦公司开发的**B1308号房，房屋建筑面积为45.94平方米，套内建筑面积为33.63平方米，单价每平方米5527.6元，总房价为253938元，付款方式为银行按揭，蒋若琼于2014年11月19日支付首付款133938元，余款12万元于2014年1月29日前办理商业贷款；交房日期为2015年12月31日前，交房条件为该商品房经验收合格、经综合查验备案；出卖人逾期交房逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同同时对其他条款予以约定。合同签订后，蒋若琼于2014年11月20日向安邦公司交纳购房首付款133938元。淮北市房地产管理局对上述《商品房买卖合同》(合同编号：第1411190019号)进行登记备案。2015年2月10日，蒋若琼就其余房款12万元与徽商银行淮北分行于签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》（合同编号:个房借字第20150210015号），合同约定担保方式为抵押，合同签订后，蒋若琼应在徽商银行淮北分行指定人员的陪同下到法定登记机关办理抵押物的抵押预告登记手续或抵押权登记手续。后徽商银行淮北分行直接将12万元贷款交付安邦公司，蒋若琼自2015年4月15日起逐月向徽商银行淮北分行归还贷款本息至2016年5月13日，该期间累计已还贷款本金、利息共计33549.73元，蒋若琼在民事起诉状中载明已偿还按揭贷款29016.95元系其计算错误，经本院释明后，蒋若琼自愿按照29016.95元计算已付贷款本金、利息。安邦公司未能按合同约定于2015年12月31日前向蒋若琼交付涉案商品房，蒋若琼通过EMS于2016年5月17日向安邦公司寄出解除购房合同通知书后无果，故诉至本院，致本纠纷发生。本院认为：蒋若琼与安邦公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的合同，双方均应严格按照约定履行该合同。蒋若琼已履行了应尽的付款义务，安邦公司也应依约在2015年12月31前向蒋若琼交付所购房屋，安邦公司未能履行双方约定，逾期90日未交付涉案商品房，依照双方合同约定，蒋若琼有权解除合同并要求赔偿累计已付款的1%的违约金，并可要求给付从解除合同通知到达之日90天之后起的逾期付款利息损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因蒋若琼与安邦公司之间的《商品房买卖合同》解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，蒋若琼请求解除其与徽商银行淮北分行签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，于法有据，本院予以支持。本案商品房买卖合同及商品房担保贷款合同被解除后，出卖人安邦公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人徽商银行淮北分行和买受人蒋若琼。综上所述，安邦公司应归还蒋若琼截至2016年5月13日实际产生的购房款162954.95元（包括首付款133938元，蒋若琼自认的已偿还银行本息29016.95元）且安邦公司应从蒋若琼于2016年5月17日通知解除合同90天后即2016年8月16日起按同期银行贷款利率支付逾期付款利息并按合同约定支付违约金1629.55元（162954.95元×1%）。蒋若琼尚未偿还的银行借款本金及利息由安邦公司直接归还给徽商银行淮北分行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决如下：一、解除原告蒋若琼与被告淮北安邦置业有限公司于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：第1411190019号)。二、解除原告蒋若琼与第三人徽商银行股份有限公司淮北分行于2015年2月10日签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》（合同编号:个房借字第20150210015号）。三、被告淮北安邦置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告蒋若琼购房首付款、累计已还贷款本息合计162954.95元及逾期利息（自2016年8月16日起，按同期银行贷款利率支付逾期付款利息至清偿完毕之日止），并支付违约金1629.55元;同时，原告蒋若琼协助被告淮北安邦置业有限公司办理解除上述商品房买卖合同的备案登记。四、被告淮北安邦置业有限公司于本判决生效后十五日内将蒋若琼就涉案住房按揭贷款尚未偿还的贷款余额返还给第三人徽商银行股份有限公司淮北分行；同时，原告蒋若琼、第三人徽商银行股份有限公司淮北分行协助被告淮北安邦置业有限公司办理解除涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3616元，由原告蒋若琼负担616元，被告淮北安邦置业有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院审 判 长 孟 娇人民陪审员 李时英人民陪审员 张 芳二〇一七年四月六日书 记 员 李梦云附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 关注微信公众号“”