（2017）粤18民终257号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2018-07-12
案件名称
清远市清新区恒利房地产开发有限公司、李春花商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
清远市清新区恒利房地产开发有限公司,李春花
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终257号上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：曾伟燕。委托代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春花，女，汉族，1986年10月8日出生，广东省深圳市人，住广东省深圳市。委托代理人：曾德建，系广东巨能律师事务所律师。上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司(以下简称恒利公司)因与被上诉人李春花商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人恒利公司的委托代理人黄艳明、被上诉人李春花的委托代理人曾德建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒利公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判按每日万分之四计算违约金至2015年3月6日止；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决的违约金计算期限计至2015年3月28日止是明显错误。涉案房屋于2015年3月6日经验收合格，符合双方于2013年6月7日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，上诉人于2015年2月13日向被上诉人发出《物业交付使用通知书》，通知被上诉人于2015年3月31日前来收楼，上诉人已完成了合同约定的交付义务，且上诉人所建楼房于2015年3月6日通过竣工备案。至此，上诉人的商品房在事实上和法律上均符合交付的条件，违约的行为己经停止，没有延续。至于上诉人发出的收楼通知，收楼期限至3月31日，只不过是上诉人出于人性化，允许被上诉人在此期限前收楼，不等于在3月31日才符合交楼条件或在当日才能交楼，只要上诉人符合交楼条件，被上诉人任何时间均可收楼，根据《合同法》第一百三十八条:“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付”的规定，上诉人亦可在符合交楼条件后，任何时间都可交付商品房给被上诉人，不限于通知的最后一日。客观上来讲，《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以及双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，对于出买人和卖受人的违约责任，均是以日计算，承担违约责任是计算至违约行为终止日为止，即出买人交付或卖受付清价款日止，不可能在履行义务后仍需承担违约责任。在上诉人早以通知并且能交付已经满足交楼条件的情况下被上诉人直至2015年3月28日才来办理收楼手续，该产生的违约责任应由被上诉人承担而不能将其责任归咎于上诉人。因此，一审判决本案违约金期限计算至2015年3月28日，是明显与法理不符，且与双方签订的合同约定不符，损害了上诉人的利益。因此，上诉人请求二审法院依法予以纠正。二、一审法院把违约金按日万分之五的标准计算明显高于被上诉人的损失，依法应予调整，且与该系列案中违约金的计算标准不一致，造成前后尺度不一，裁判混乱。上诉人开发的恒利阳光新城因逾期交楼已经涉及几十宗纠纷，在该同类系列案中清新区法院一审判决均认为结合本地区的经济发展水平以及案件的实际情况，判决将违约金调整为按日万分之四的标准计算，且二审法院均予以维持（如一审(2015)清新法民二初字第406号民事判决书、二审(2015)清中法民二终字第798号民事判决书）。但本案中，一审法院却判决违约金按日万分之五的标准计算，与其他系列案件中违约金按日万分之四标准计算的判决不一致，出现了同一法院同类案件前后尺度不一，判决结果不同，裁判混乱的情形。因此，恳请二审法院对本案违约金的计算标准予以调整。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，实体处理不公，损害了上诉人的合法权益。因此，上诉人请求二审法院依法撤销一审错误判决，依法予以改判。被上诉人李春花书面答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人存在明显的违约行为。上诉人没有根据双方签订的购房合同在2014年6月30日前将竣工验收合格并符合合同约定交付条件的房屋交付被上诉人，明显构成违约。根据被上诉人与上诉人乙方物业签订的《业主售楼确认书》可以十分明确，上诉人在2015年3月28日才将涉讼房屋交付被上诉人，故上诉人支付违约金的期间应从2014年7月1日起至2015年3月28日止，共271天。二、上诉人没有证据证实其能要求法院根据合同法及相关司法解释的规定调整违约金，应承担举证不能的责任。被上诉人与上诉人签订的购房合同是合法有效的，双方应严格按照合同的约定执行，所以违约金的计算应该根据合同第九条第1款第（2）项约定，按日向被上诉人支付交付房价款万分之五的违约金。涉讼至今，上诉人均未能举证证实违约金的计算标准明显高于被上诉人因此而造成的损失，其应承担举证不能的不利后果，其要求根据合同法及最高院司法解释的规定调整违约金的抗辩理由是站不住脚的。另外，从违约金的性质来说，违约金本身具有惩罚违约一方的性质，如果在没有实质证据证实约定的违约金明显高于造成的损失的情况随意进行调整就丧失了违约金固有的效用，起不到惩罚违约一方的作用。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。被上诉人李春花向一审法院起诉请求：1、判令恒利公司支付逾期交楼违约金51490元(2014年7月1日至2015年3月28日共271天)及利息(利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计至清偿日止)。2、由恒利公司负担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定如下事实：2013年6月7日，李春花(买受人)与恒利公司(出卖人)签订《广东省商品房买卖合同》，购买恒利公司开发的位于清远市清新区××镇××号×××幢××号房屋。合同第四条约定，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5455.85元，总金额380000元。合同第六条约定，付款方式及期限为其他方式，首期房款115000元于2013年5月22日前付清，余款265000元办理银行按揭。合同第八条约定，恒利公司应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付李春花使用。合同第九条约定，逾期交房超过60日后，李春花要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向李春花支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，恒利公司应当书面通知李春花办理交付手续。双方进行验收交接时，恒利公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，恒利公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李春花有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒利公司承担。合同签订后，李春花按约定共向恒利公司支付了购房款380000元，于2015年3月28日收楼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。李春花与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约责任。恒利公司未能依合同约定在2014年6月30日前将工程竣工验收合格并符合合同约定的讼争房屋交付李春花，是违约行为，应承担相应的违约责任。三、违约金的计算。1、违约金的计算期限，李春花在2015年3月28日收楼，因此违约金的计算期间应从2014年7月1日计至2015年3月28日止共270天。2、关于违约金的计算标准。依照合同约定，逾期交房超过60日后，李春花要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向李春花支付已付房价款万分之五的违约金。恒利公司辩称李春花要求支付的违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整。恒利公司提出的参照同地段房屋租金标准计算损失，仅是李春花损失的一部分，应不予采纳。恒利公司应按合同约定的日万分之五向李春花支付违约金。综上所述，恒利公司应向李春花支付违约金51490元(380000元×0.0005×271天)。至于李春花要求恒利公司支付违约金的利息，由于合同无约定且无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2016年10月10日作出（2016）粤1803民初1084号民事判决：一、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李春花支付违约金51490元。二、驳回李春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1086元，减半收取计543元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：上诉人于2015年2月13日向被上诉人发出《物业交付使用通知书》，通知中建议被上诉人于2015年3月15日至3月31日办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容合法，原审法院认定合同有效正确。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案违约金计算的截止日期如何确定；2、上诉人请求将违约金调整为按已付购房款每日万分之四应否支持。本案中，上诉人未能在合同约定的时间内将竣工验收合格的房屋交付给被上诉人使用的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。对于涉案违约金计算的截止日期如何确定的问题。经查，涉案房屋于2015年3月6日经竣工验收合格达到合同约定的交付条件，上诉人于2015年2月13日向被上诉人发出《物业交付使用通知书》，通知被上诉人于2015年3月15日至3月31日办理收楼手续，而被上诉人接到通知后，在通知指定的期限内即2015年3月28日办理了收楼手续，原审法院据此认定涉案违约金的截止日期为2015年3月28日正确。上诉人以涉案房屋于2015年3月6日已达到交付使用条件为由，认为违约金的截止日期为2015年3月6日的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。关于上诉人请求将违约金调整为按已付购房款每日万分之四应否支持的问题。本案中，由于双方签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，而合同中对于逾期交楼的违约责任明确约定为按已付购房款每日万分之五计算，因此，原审法院按双方合同约定的违约金即按已付购房款每日万分之五计算正确。鉴于上诉人并无证据证实涉案违约金存在过分高于实际造成损失而应当调整的相关证据，因此，上诉人提出将涉案违约金调整为按已付购房款每日万分之四计算的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人恒利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 巢忠文审判员 何昭敏审判员 何 燕二〇一七年四月六日书记员 冯敏静 关注微信公众号“”