（2017）皖0828民初129号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-25
案件名称
储兵、郭雪丽等与怀宁县鑫昕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
岳西县人民法院
所属地区
岳西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
储兵,郭雪丽,怀宁县鑫昕房地产开发有限公司,储兵,郭雪丽,怀宁县鑫昕房地产开发有限公司,储兵,郭雪丽,怀宁县鑫昕房地产开发有限公司,储兵,郭雪丽,怀宁县鑫昕房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0828民初129号原告：储兵，男，1989年2月6日出生，汉族，住岳西县。委托诉讼代理人：胡存义，岳西县石关乡法律服务所法律工作者。原告：郭雪丽，女，1990年6月20日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：胡存义，岳西县石关乡法律服务所法律工作者。被告：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司。法定代表人：陈结新，董事长。委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。原告储兵、郭雪丽诉被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡存义，被告的委托诉讼代理人刘光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。储兵、郭雪丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理原告所购买房屋的房产证、土地证并交付给原告；2、被告赔偿原告逾期办证违约金80000元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。约定原告购买被告开发的锦绣家园2号楼2单元803室房屋一套，房屋总价款374244元；被告应当在2014年2月28日前将经验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋交付给原告；同时约定被告应当在房屋交付使用后60日内将办证资料报产权登记机关备案，并为原告代办房产证和土地证，因被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告应当自原告交付房款之日起，按已收房款的2%每月支付一次违约金，直到原告取得房产证。合同签订后，原告足额支付了约定的房款及办证费用，然被告既未如期交房，也未如期办证，严重违约。鑫昕公司辩称，1.根据合同约定被告的义务是在商品房交付后60日内将办证资料交产权登记机关备案，被告于2015年4月20日将办证资料在产权登记机关备案成功，被告即完成了合同规定的义务，原告要求被告承担违约责任至2017年1月6日没有法律依据；2.原告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效，丧失了胜诉权；3.即使被告应当承担逾期办证违约责任，合同关于违约责任承担的约定过高，被告请求法院依法予以核减；4.两原告产权证已经办理，请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月26日储兵、郭雪丽与鑫昕公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：买受人储兵、郭雪丽购买出卖人鑫昕公司锦绣家园2号楼住宅2单元8层803室；建筑面积共95.96平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹种方式（单价每平方米3900元）计算该商品房价款，按建筑面积计算。付款方式及期限：总房款叁拾柒万肆仟贰佰肆拾肆元整（374244），签约日付114244元，余款260000元办理银行按揭于2014年2月25日前到帐；交付期限：出卖人应当在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。2014年1月26日双方签订《商品房买卖合同》并支付了购房首付款及按揭贷款共计374244元。储兵、郭雪丽接受了所购商品房，于2014年5月11日交纳办证费用13496元。鑫昕公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，于2016年8月29日办理了房产证，土地证至起诉时尚未办理。另查明，案涉房屋的土地使用权鑫昕公司曾进行过抵押，其抵押于2015年12月8日解除。储兵、郭雪丽就此争议于2016年11月3日向本院提起过诉讼。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕公司的义务；合同约定的交付房屋时间为2014年2月28日，依据约定鑫昕公司应于此后的60内即2014年4月28日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕公司在2015年4月20日才申请备案，且此时该房产的土地仍在抵押状态、鑫昕公司仍因此抵押而获取相应利益，鑫昕公司的违约行为，使得储兵、郭雪丽在交付办证费用后（交纳办证费用时间2014年5月11日）不能取得权属证书；鑫昕公司的违约行为，使得储兵、郭雪丽未能在约定的期限内取得权属证书，其应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的时效问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案合同约定的交付房屋时间为2014年2月28日，鑫昕公司应于此后的60日内即2014年4月28日为买受人办证；考虑储兵、郭雪丽交纳办证费用时间在2014年5月11日，该时间为鑫昕公司应当办理权属证书的时间；故储兵、郭雪丽主张逾期办证违约金亦应从2014年5月12日开始计算诉讼时效期间；本案逾期办证违约金系以月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。储兵、郭雪丽未提供何时要求鑫昕公司支付逾期办证违约金的证据，其主张的逾期办证违约金，不存在诉讼时效中断、中止事由，所以该诉讼时效应自其第一次起诉之日（2016年11月3日）起倒推两年起算，即从2014年11月3日开始计算，在此之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。关于违约金是否过高的问题。本案中，双方合同约定的月2％计算，储兵、郭雪丽按此主张违约金超过其损失的合理限额，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的年利率6%的标准予以调整；本案逾期办证违约金计算时间应自时效期内的2014年11月3日起，储兵、郭雪丽主张计算至2017年1月6日止，共计796日；故储兵、郭雪丽诉请支付逾期办证违约金，其合理部分48969.57元（6%÷365天×796天×374244元）本院予以支持。另储兵、郭雪丽诉请鑫昕公司办理土地使用权证（房屋产权证已办），符合合同约定，本院亦予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内办理涉案房屋的国有土地使用权证并将两证（房屋产权证、国有土地使用权证）交付给原告储兵、郭雪丽；二、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告储兵、郭雪丽逾期办证违约金48969.57元；三、驳回原告储兵、郭雪丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 储亚宏二〇一七年四月六日书记员 王 敏附本案适用的法律条文:一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时起生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工文书房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：