（2017）沪01民终2503号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-02
案件名称
郭亮诉骆晓明房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭亮,骆晓明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2503号上诉人（原审被告）：郭亮，男，1988年4月10日生，汉族，住河南省沈丘县周营乡。委托诉讼代理人：焦玉玲（系郭亮妻子），1991年5月16日生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人（原审原告）：骆晓明，女，1943年6月10日生，汉族，住上海市。上诉人郭亮因与被上诉人骆晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初13748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭亮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人骆晓明在一审中的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人没有收到一审的任何诉状，一审缺席判决不合法；2、被上诉人同意上诉人将客厅改成卧室用于居住；3、被上诉人同意上诉人转租，即便按照合同约定，也只是禁止整体转租，上诉人仅部分转租，并未违约；4、租金延期支付的责任在于被上诉人，上诉人不存在违约责任。被上诉人骆晓明辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。骆晓明向一审法院起诉请求：1.判令解除骆晓明、郭亮于2016年1月3日签订的《不动产租赁合同》；2.判令郭亮搬离并向骆晓明返还上海市松江区XX镇XX大街XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）；3.判令郭亮支付租金及使用费（按照每月3,500元的标准，从欠付之日起计算至实际返还房屋之日止）；4.判令骆晓明没收郭亮所付的租赁保证金人民币（下同）3,500元。一审法院认定事实：2016年1月3日，骆晓明、郭亮签订《不动产租赁合同》，约定由郭亮向骆晓明承租系争房屋，租期三年，从2016年1月11日至2019年1月10日。租金每三个月一付，金额为10,500元，租金一年内不变，自第二年起，租金递增100元；每次租金于到期日前五日支付，先付后租。保证金3,500元，由郭亮于签订合同时交付骆晓明,若郭亮未经骆晓明同意擅自提前解约或其他严重违约，致合同无法履行的，郭亮无权请求返还保证金，若给骆晓明造成损失的，还应赔偿。另外，合同明确约定，骆晓明允许郭亮不破坏房屋结构的前提下简单装修，但郭亮不得转租、群租。合同签订后，首先，郭亮将客厅隔成房间，使系争房屋原来的二房二厅二卫的格局被改建成了三房格局，该做法经居委会及物业劝导，郭亮仍未整改。其次，郭亮擅自转租。最后，郭亮逾期支付租金，还不按时缴纳水电费。一审法院认为，骆晓明、郭亮之间签订的《不动产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应按约全面自觉的履行义务。且根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依现有证据，足以证明郭亮存在擅自转租行为，此举显属违约，理应承担相应的责任，骆晓明据此要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，予以恢复原状。合同关系既已解除，郭亮应按照约定搬离系争房屋，故骆晓明要求郭亮搬离并返还房屋的诉请，于法有据，法院予以支持。合同解除后，骆晓明以合理的租金标准主张房屋使用费，于法不悖，也予支持。至于保证金3,500元，骆晓明要求予以没收，该主张与约定相符且于法不悖，亦予支持。至于逾期付款违约金，骆晓明自愿放弃，法院不持异议。郭亮未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由郭亮自行承担。一审法院审理后于二○一六年十二月二十七日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认骆晓明与郭亮之间于2016年1月3日签订的《不动产租赁合同》已解除；二、郭亮于判决生效之日起十日内搬离并向骆晓明返还上海市松江区XX镇XX大街XX弄XX号XX室房屋；三、如果郭亮于2017年1月10日之前将上述房屋返还骆晓明，则骆晓明应于判决生效之日起十日内退还郭亮已付的房屋使用费（计算方法为从实际返还房屋之日起计算至2017年1月10日，按每日116.70元的标准计算）；如果郭亮未能于2017年1月10日之前将上述房屋返还骆晓明，则郭亮应于判决生效之日起十日内支付骆晓明自2017年1月11日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费（按每月3,500元的标准计算）；四、郭亮向骆晓明支付的保证金3,500元，不予退还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由郭亮负担。本院二审期间，上诉人郭亮提交了二份证据：证据一，系争房屋室内照片，用以表明系争房屋现状；证据二，中介人员朱某的书面证词，证明订立合同时被上诉人同意上诉人改造客厅用于居住，也同意转租，上诉人未如期支付租金的原因在于被上诉人未履行其邮寄房产证复印件的承诺。被上诉人骆晓明认为，证据一证明了客厅被分隔的事实，证据二中介陈述不属实。本院认为，证据一照片反映了系争房屋现状，被上诉人无异议，故本院予以确认；证据二系证人证言，在证人朱某未出庭作证，且其书面证词与《不动产租赁合同》内容相矛盾的情况下，本院不予采纳。经审理查明，一审法院除认定的“该做法经居委会及物业劝导，郭亮仍未整改”之外，其余事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：《不动产租赁合同》第六条第（三）项约定：“乙方在租赁期内，未经甲方的同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方或……。”第（五）项约定：“……如乙方拖欠租金达15日时，则视为乙方自动放弃所承担之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。”第十一条约定：“……2，乙方不得整栋转租，群租。允许乙方不破坏房屋结构，进行简装。3，……房东同意客厅住壹人。”上诉人郭亮于2016年4月28日支付被上诉人骆晓明租金10,500元。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人郭亮是否存在违反合同约定分割房屋、转租、逾期支付租金的行为，被上诉人骆晓明能否据此解除合同。双方约定上诉人仅可以在不破坏房屋结构的前提下对房屋进行简装，且不得转租。然上诉人在承租期间未经被上诉人同意，擅自将客厅隔成两间，之后又将系争房屋二房及分割后的客厅分别进行了转租，明显违反了合同的约定。上诉人曲解合同本意，所作辩解本院不予采纳。关于2016年4月至6月的租金，上诉人应依约于2016年4月6日支付给被上诉人，但上诉人却迟至2016年4月28日才支付，已经逾期超过十五日。上诉人称系被上诉人未提供账户，缺乏依据，本院不予采信。上诉人的行为已经构成违约，被上诉人诉请法院判令解除双方的租赁合同，依法有据，应予支持。但一审法院判决主文第一项表述有误，本院予以变更。合同解除后，被上诉人要求上诉人返还房屋、结清房屋使用费以及因上诉人违约，没收保证金的诉请，均合法有据，一审法院对此所作的判决并无不当，本院予以维持。一审审理中，一审法院合法传唤上诉人郭亮，在其无正当理由未到庭的情况下，缺席审理，程序合法。上诉人郭亮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初13748号民事判决第二、三、四项；二、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初13748号民事判决第一项为：上诉人郭亮与被上诉人骆晓明于2016年1月3日签订的《不动产租赁合同》予以解除。二审案件受理费人民币210元，由上诉人郭亮负担。本判决为终审判决。审判长 孔美君审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年四月六日书记员 胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：