（2017）粤1303民初357号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-07-18
案件名称
蔡钦生与彭超租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠阳区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡钦生,彭超
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初357号原告蔡钦生，男，汉族，1961年5月6日出生，住所地广东省深圳市龙岗区，委托代理人李茂淑，广东博商律师事务所律师。被告彭超，男，汉族，1986年9月20日出生，住所地湖南省邵阳县，原告蔡钦生诉被告彭超租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告蔡钦生及其委托代理人李茂淑到庭参加了诉讼，被告彭超经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡钦生向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告返还占用的土地及房屋；2.判令被告支付原告占用土地及房屋占用费暂计66010元（从2016年5月1日起算至实际搬离之日止，按照每月66010元计算）；3.判令被告支付原告逾期未支付占用费利息暂计718元（以66010元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年5月1日计算至实际返还占用土地及房屋之日止）；4.判决被告承担本案诉讼费。以上暂记：66728元。事实和理由：2016年4月26日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定原告将自己承租的位于惠州市惠阳区新墟圩镇东风草塘村的钢结构厂房租赁给被告，租赁建筑面积6601平方米，使用面积6601平方米，租赁期为10年，房租为10元/平方米。约定合同签订后前五个月免租金，自2016年10月5日起开始交厂房租金。但被告一直没有向原告缴纳10月、11月、12月份的房租。该房屋暂未进行合法建筑手续进行申报。原告多次向被告催告，要求被告支付占用费，但被告一直拖延，被告的恶意占用土地不支付费用行为存在严重侵权，导致原告的利益损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持我方的诉讼请求。被告彭超未到庭，未作答辩。被告彭超未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告蔡钦生提交的《厂房租赁合同》有被告彭超的签名并有彭超身份证复印件（备注有：此复印件与原件一致，此复印件锦作蔡钦生美艺产业园厂房租赁合同使用）予以佐证，且被告彭超经本院传票传唤未到庭诉讼，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，故本院对原告蔡钦生提交的上述证据予以采信。根据上述证据显示：2016年4月26日，原告蔡钦生（合同称甲方）与被告彭超（合同称乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将位于广东省惠州市惠阳区新圩镇东风草塘村的建筑面积（使用面积）6601平方米的厂房（钢结构铁皮房）出租给乙方。租赁期间为10年即甲方从2016年6月1日起将厂房交付乙方使用至2026年5月30日。租金按面积计算，单价为10元/平方米，前四年递增10%，后每三年递增10%。当月租金于当月10日前支付。甲方应于2016年6月1日之前将厂房交房乙方使用。乙方预付两年租金。甲方应提供500Kva电量给乙方使用，预付资金分两个阶段支付，第一阶段支付一年租金，第二阶段交房（交房条件通电、通水、通路、消防安装）时支付第二年租金，预付总计两年租金，待免租期过后从租金抵扣，每个月抵扣50%租金，余下50%按总租金合计四个月为押金，合同到期不计利息退还乙方。乙方因使用需要，可以对承租厂房进行装饰，装饰期为5个月免租期，装饰物及设备的所有权属乙方。合同还对双方的其它权利义务和内容进行了约定。合同签订后，原告蔡钦生于2016年6月1日将上述厂房交付给被告彭超使用。被告彭超支付两年保证金1320000元给原告蔡钦生。2017年2月13日，原告蔡钦生向本院提起本案诉讼。2017年3月3日，原告蔡钦生将诉讼请求变更为：1.请求判令解除双方租赁合同；2.请求判决被告搬离租赁的厂房并将厂房恢复原状交还给原告；3.请求判令被告支付原告拖欠租金（使用费）暂计66010元（从2016年5月1日起算至实际搬离之日止，按照每月66010元计算）；4.请求判令被告支付原告逾期未支付利息暂计718元（以66010元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年5月1日计算至实际支付之日止）；5.请求判决被告承担本案诉讼费。庭审时，原告蔡钦生称被告彭超在支付上述预付款后，再无交过任何租金。本院认为，根据原告蔡钦生提交的《厂房租用合同》，足以认定原告与被告彭超之间存在厂房租赁合同关系。该合同虽然是原告蔡钦生与被告彭超双方当事人真实意思表示，但因涉讼厂房至今未办理建设工程规划许可证或产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该合同违反了上述法律的强制性规定，故原告蔡钦生与被告彭超之间签订的租赁合同无效。据此，原告蔡钦生诉求解除合同，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。同时，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告彭超应当将涉案厂房返还给原告蔡钦生。现原告蔡钦生要求被告彭超搬离涉讼厂房并将厂房恢复原状交还给原告，于法有据，本院予以支持。鉴于被告彭超自2016年6月1日起开始实际占有使用了涉讼厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”的规定，被告彭超应当支付涉讼厂房的占有使用费，使用费的标准参照双方之间的合同约定的66010元/月（即6601平方米×10元/平方米）予以计算。但使用费的起算时间不能按照原告蔡钦生主张的自2016年5月1日开始。虽然合同无效，但不能据此为由完全不考虑免租期的约定而按照正常使用情况下计算使用费，否则，在合同无效的情况下，原告蔡钦生据此所得收益反而超出合同约定的租金，换言之，因为无效的违法行为而获得了超出合法行为的预期利益，此举明显有违社会所追求的诚实守信及公平正义的基本要求。故对原告蔡钦生主张的免租期内的使用费应区别于其他使用期间予以综合考量。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合厂房交付时间为2016年6月1日及免租期为5个月的实际，考虑双方当事人的过错程度，本院酌定被告彭超应支付原告蔡钦生2016年6月1日-10月31日占有使用费165025元（66010元/月×5月×50%），并自2016年11月1日起按66010元/月的标准支付占有使用费至被告彭超实际搬离并交付涉讼厂房之日止。对原告蔡钦生主张超过部分，本院予以驳回。至于原告蔡钦生主张的利息问题。因原告蔡钦生对合同的无效存在相应的过错，故本院对其诉求的利息主张不予支持。另，由于被告彭超已支付保证金1320000元给原告蔡钦生，原告蔡钦生可就被告彭超应给付的上述款项直接予以扣除。被告彭超经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告彭超应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离涉讼厂房并将厂房恢复原状交还给原告蔡钦生；二、被告彭超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡钦生支付2016年6月1日-10月31日期间的占有使用费165025元（66010元/月×5月×50%），并自2016年11月1日起按66010元/月的标准支付占有使用费至被告彭超实际搬离并交付涉讼厂房之日止（因被告彭超已支付保证金1320000元给原告蔡钦生，原告蔡钦生可就被告彭超应给付的上述款项直接予以扣除）；三、驳回原告蔡钦生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费734元（原告蔡钦生已预交），由原告蔡钦生负担367元，被告彭超负担367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 邹思友二〇一七年四月六日书记员 刘宇文赖薏