（2017）浙0102民初468号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-09-28

案件名称

杭州市上城区住房和城市建设局与顾其明返还原物纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州市上城区住房和城市建设局,顾其明

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省杭州市上城区人民法院民事判决书（2017）浙0102民初468号原告：杭州市上城区住房和城市建设局，住所地杭州市上城区。法定代表人：沈武洪，局长。委托诉讼代理人：梁伟建，浙江银泰律师事务所律师。被告：顾其明，男，1955年11月11日出生，汉族，住杭州市上城区。委托诉讼代理人：马昌烨，浙江嘉韵环理律师事务所律师。原告杭州市上城区住房和城市建设局诉被告顾其明返还原物纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序于2017年3月13日公开开庭进行了审理，并于同年3月30日进行补充质证。原告杭州市上城区住房和城市建设局的委托诉讼代理人梁伟建，被告顾其明及其委托诉讼代理人马昌烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州市上城区住房和城市建设局向本院提出诉讼请求：1.判决被告将本市上城区华藏寺巷21幢-1办公楼二楼房屋腾空返还原告；2.被告支付房屋使用费20000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：为解决当时有关农民工的住宿问题，1990年12月17日，原告下属单位横河房管站与被告签订《协议书》，约定：“华藏寺巷21幢东面建造90平方米左右的二层楼房，建房审批由横河站负责，建造费用由绍兴上灶建筑队负责。建造后一层归横河站使用，二楼作为农民工宿舍，为无偿长期使用，但是不得作为它用。”1996年1月，双方又签订了《协议书》，约定：“原协议的二楼房屋继续由被告使用，每月按月租交公司，使用面积为88.27平方米，每月计88.27元，全年1059.24元，每年底一次付清。”而后，被告一直使用至今，租金一直支付��2015年12月。根据杭州市上城区上行审办（2015）第13号文件的有关规定，所有国有资产必须经评估后进行公开招租的方式确定租赁关系。原告下属小营房管站随即派员将该文件规定通知被告，同时要求立即腾退房屋，配合上级有关部门的公开招租工作。但被告不同意，仍然继续使用原租赁房屋。2016年10月8日，原告委托律师发函给被告，明确要求被告须在2016年10月20日前无条件将原租赁房屋腾空，交还给小营房管站办理交接手续。但被告仍然置之不理，继续无理占有使用至今。原告认为，被告现占有使用案涉房屋拒不腾空返还的行为，没有合法的依据，不仅侵犯了原告的合法权益，而且妨碍了上城区国有资产公开招租工作的顺利实施，又对行政机关公房管理工作和秩序造成了不利的影响。据此，为维护国有资产不受侵犯，特提起诉讼，望判如所请。被告顾其明答辩称：首先，本案系原、被告双方合作建房产生的利益分配纠纷，属于合同纠纷。在案涉房产的权属存在争议的情况下，原告以返还原物纠纷为由诉请被告归还案涉房产无事实依据和法律根据。在八九十年代，横河房管站雇佣以顾其明为首的绍兴上灶建筑队为辖区住房提供常年维修工作。经双方协商一致，双方于1990年12月17日签订合作建房协议书，约定由横河房管站提供办公用房旁的一处空地，由顾其明个人出资，双方合作建造案涉的二层楼房。建成后，底层归横河房管站用作木工间、仓库间，第二层作为维修工人宿舍，归顾其明长期、无偿使用，横河房管站负责向有关部门报请审批手续。后因维修工人员较多，二楼宿舍不足，经双方协商，横河房管站又将底层一间18平方米左右的房间提供给顾其明作为维修工人的食堂、厨房、厕所，使用至今。案涉房产上下二层均为砖混结构，总面积约202.96平方米，总造价267140元均由被告个人出资。1990年，被告个人出资约30万元与原告建造案涉房产，被告作为合作建房的出资方享有合作建房的相应权利。被告当初出资合作建房，除考虑维修工人的方便外更多的是考虑投资。1996年，横河房管站变更为杭州市上城区第一房产公司后，该公司向顾其明提出要收取维修工人宿舍租金。顾其明以双方签订的《协议书》为据不同意支付租金。上城区第一房产公司又以被告没有缴纳场地费为由，改为要求顾其明按照占有、使用的第二层面积88.27平方米，征收所谓“地价税”，每年1059.24元。本着解决问题的态度，自1996年起至2015年，被告按照原告提出的所谓“地价税”标准缴纳场地费。案涉房产自1990年建成至2015年，在长达25年期间，原告从未提出要求被告腾退、归还案涉房产。2002年杭州市政府开始大��推进拆违工作，案涉房产当时尚未办理相关权证，为避免被拆，原告在未就案涉房产权属与顾其明取得一致意见情形之下，利用自身掌管相关房产权证登记的职权优势，将案涉房产借机登记在自己名下，侵犯了建房者即被告的正当合法权益。杭州市上城区第一、第二房产公司变更为小营房管站，此后联系被告要求收回案涉房产，并拒绝接收场地费。原告在诉状中将被告缴纳的场地费改成占用案涉房产的租金，是混淆概念。从原告开给被告的经济往来收费凭证可以证明，若收取的是房租，依法应上交国家财政，且开具的不可能是经济往来凭证。原告提交的租赁证记载案涉房产每月租金为4096.80元，而原告仅向被告收取1059.24元/年，显然与市场租金价格差距甚大，且近20余年的时间不作任何调整，绝无可能是租金性质。综上，原告向被告收取的是场地费（实质上是土地使��费），而非房租费。原告既未提供合法有效证据证明对案涉房产享有独占权，也无证据证明其与被告对案涉房产归属有特别约定。因此，原告的诉请，不应予以支持。被告作为合作建房的出资方依据约定享有对案涉房产的无偿使用权。双方签订的协议书实质为合作建房协议。由于原告没有申请办理合作建房相关手续，依据相关法律规定，原告虽然未办理相关手续，但双方建房实际用于原告办公用房及维修工宿舍，原告在其享有使用权的土地上和被告合作建造的行为，没有违反法律规定，协议为有效合同，双方应按协议履行。原告应当为被告办理案涉房屋的相关权证手续。其次，本案系权利分配纠纷而非返还原物纠纷。原告在起诉书中陈述，根据杭州市上城区上行审办（2015）13号文件有关规定，所有国有资产必须经评估后进行公开招租的方式确定租赁关系，而本案��、被告之间存在合作建房关系，而非租赁关系。依据《杭州市市级行政、事业单位房产出租管理办法（试行）〉》总则相关规定，案涉房屋并不属于该文件所列范围。第三，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条相关规定：占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。即使被告是基于租赁占用案涉房产，那么自1990年起距2017年，已近27年的时间，原告的起诉已超过诉讼时效。原、被告合作建房协议是合法有效的合同，双方应按照协议约定履行。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院作如下认证：原、被告均提交的协议书（落款日期为1990年12月17日）、协议书（落款日期为1996年1月）及被告提交的图纸、电费收据，各方无异议，本院予以确认并在卷佐证。��于双方有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交杭财资［2016］40号《关于同意无偿划转直管公房的函》，被告对其真实性无异议，但认为无法证明案涉房屋属于合法建筑。本院对该证据的三性予以认定，能够证明案涉房屋目前系原告管理的直管公房，对该事实予以认定；2.原告提交的租赁证、房屋用房租金审批表，结合杭财资［2016］40号文件，对案涉房屋目前系原告管理的直管公房的事实予以认定；3.原告提交的租金收据，被告对其真实性无异议，但认为被告交纳的是场地使用费而非租金。本院对该证据的三性予以认定，被告的异议缺乏依据，不予采纳；4.原告提交的律师函，被告对其三性有异议，认为未曾收到。鉴于原告未提交送达的证据，本院对该证据不予采纳。但结合被告的当庭陈述，本院对原告至迟已于2016年10月通知被告腾退房屋的事实予以认定；5.被告��交的收据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但无法证明被告缴纳的是“土地使用费”，故对被告的证明对象不予认定；6.被告提交的照片，结合双方当事人陈述，本院对案涉房屋二楼现由被告使用的事实予以认定；7.被告提交的案外人租金收据，与本案无关联性，不予认定。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：1990年12月17日，横河房管站（先后变更为杭州市上城区第一房产公司、杭州市上城区第二房产公司、杭州市上城区住房和城市建设局小营房管站）与被告顾其明签订《协议书》一份，约定：“为了解决本站、绍兴上灶建筑队农民工住宿问题，在新站址华藏21幢东面建造90平方米左右的二层楼房，现和绍兴上灶建筑队顾其明签订以下协议：1.建房审批由横河站负责，建造费用均由绍兴上灶建筑队自理。2.建造后��层归横河站使用，二楼作为农民工宿舍，为无偿长期使用，但是不得作为它用。……”此后，被告顾其明出资在华藏寺巷21幢东侧建造了二层楼房，其中二楼由顾其明无偿使用。1996年1月，杭州市上城区第一房产公司与被告顾其明签订《协议》一份，约定：“为了解决本公司农民工住宿问题，经公司打报告有关部门批准在公司东边华藏寺巷21幢办公楼东侧二层楼房作为住宿房，建造费由顾其明出资，使用由顾其明使用，但是不能作为它用，为了便利管理现和顾其明签订以下协议：1.民工在使用期间，必须和邻近居民搞好关系，如发生纠纷由顾其明自负责任。……3.每月按月租交公司，使用面积88.27平方米，每月计88.27元，全年计1059.24元，每年底一次付清，不得拖久。”自此，被告顾其明每年交纳1059.24元，直至2015年底。庭审中，被告自认原告于2016年10月通知其腾退房屋交还原告，但被告对此提出异议。被告使用案涉房屋至今。审理中，双方对于上述案涉房屋系华藏寺巷21幢-1均无异议。另查明，2016年5月，杭州市财政局杭财资［2016］40号《关于同意无偿划转直管公房的函》称同意自2016年4月1日起将原属于杭州市住房保障和房产管理局的市直管公房按区域无偿划转至各区住房和城乡建设局，其中包括案涉房屋华藏寺巷21幢-1（非住宅，计租面积204.84），划转至原告管理。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，双方的争议焦点有二：一是原告是否系案涉房屋的权利人；二是被告是否系案涉房屋的承租人。关于争点一，原告已提交了相关部门的文件证明案涉房屋系原告管理的直管公房，其已完成举证责任；而被告对该房屋的合法性提出异议，但未提交任何证据予以反驳，被告抗��称案涉房屋由其出资建造，但该事实并不足以证明房屋的物权归属，本院对被告的异议不予采纳。原告作为案涉房屋的管理人，有权主张该房屋的相关权益。关于争点二，原、被告之间最初虽系合作建房，但双方于1996年1月再次签订协议书明确约定“被告每月按月租交公司，使用面积88.27平方米，每月计88.27元，全年计1059.24元，每年底一次付清”，此后被告按约支付款项，且被告提交的收据载明其缴纳的系“场租费”、“直管公房租金”，因此，被告系案涉房屋的承租人。被告抗辩称其交纳的系“地价税”无任何依据，本院不予采纳。原、被告双方就案涉房屋租赁期限未进行约定，鉴于被告自认原告至迟已于2016年10月明确要求其腾退交还房屋，故双方的租赁关系应已解除，被告现无权占有该房屋，应予以腾空返还。本院酌定被告支付2016年1月1日起至2017年1月22日期间��租金、房屋使用费6000元。被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告顾其明于本判决生效之日起10日内将杭州市华藏寺巷21幢-1号二楼房屋腾空并返还给原告杭州市上城区住房和城市建设局；二、被告顾其明于本判决生效之日起10日内向原告杭州市上城区住房和城市建设局支付2016年1月1日起至2017年1月22日期间的租金、房屋使用费6000元；三、驳回原告杭州市上城区住房和城市建设局的其他诉讼请求。如果被告顾其明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟��履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告顾其明负担25元，由原告杭州市上城区住房和城市建设局负担125元。原告杭州市上城区住房和城市建设局于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告顾其明于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员　　徐婷二〇一七年四月六日书记员　　岑晨更多数据：