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(2017)津0113民初993号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-04-17

案件名称

上海景瑞物业管理有限公司天津分公司与刘清忠物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市北辰区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海景瑞物业管理有限公司天津分公司,刘清忠

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第五条,第四十四条第一款,第六十条第一款,第一百零九条;《物业管理条例(2007年修正)》:第七条

全文

天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0113民初993号原告:上海景瑞物业管理有限公司天津分公司,住所地北辰区小淀镇津榆公路(205国道)南侧。负责人:沈萍,副总经理。委托诉讼代理人:刘丹丹,女,该公司员工。被告:刘清忠,男,1986年6月4日出生,汉族,住天津市北辰区。原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司与被告刘清忠物业服务合同纠纷一案,本院于2017年2月24日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理刘丹丹,被告刘清忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2015年9月1日至2017年2月28日的物业服务费2638.8元;2.被告支付原告2015年9月1日至2017年2月28日的违约金707.2元;3.诉讼费由被告负担。事实和理由:2008年8月28日,原告与天津景尚置业投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》,约定由原告为天津市北辰区小淀镇小贺庄村嘉阳花园小区提供物业服务,物业管理服务费收费标准为每平方米1.65元。被告刘清忠系该小区46-401室业主,其房屋面积为88.83平方米,每月应交纳物业服务费146.6元。原告依约提供了相关物业服务,被告自2015年9月1日开始拖欠物业服务费,经原告催要未果,故呈诉。为支持主张,原告向法庭提交如下证据:证据一、《天津市前期物业管理服务合同》、《前期物业管理备案证明》、《确认书》。证明原告与业主之间建立了合同关系,业主也认可该合同关系;证据二、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》,证明原告具有一级物业服务资质。证据三、《天津市商品房买卖合同》。证明被告为涉案房屋所有权人;证据四、《催缴函》邮寄单和律所函。证明物业公司提前向业主催要过物业费。被告刘清忠辩称,对原告主张的合同关系及欠款数额无异议,但被告未交纳物业服务费是有原因的。第一、2015年11月16日,原告的工作人员带领社会闲散人员到被告家索要物业费,恐吓被告的家人,孩子受到惊吓,孩子连续一周睡觉惊醒;第二、2013年至2015年冬季,供暖期间家中暖气不热,供热站与物业双方相互推诿,造成很多用户在家中使用空调取暖;第三、在2015年,被告家中的暖气管道断裂,墙皮脱落,地板开裂,给被告造成了经济损失;第四、楼道内杂物乱堆,无法正常通行,存在严重消防隐患,垃圾桶常年充斥着严重异味,夏天蚊子苍蝇满天飞;第五、小区南门马路坑洼不平,无人修补,下雨后路面严重积水;第六、小区西门一直无人看守,存在安全隐患,小区内多次发生丢失电动车和电动车电瓶事件;第七、小区摄像头都是摆设;第八、小区停车存在乱收费现象。综上,不同意原告的诉讼请求。为支持其主张,被告向法庭提交照片一组。经庭审质证,被告对原告所提证据发表如下质证意见:对证据一认为《天津市前期物业管理服务合同》是2008年签订的,被告是在2013年买的房子,业主只能是接受一家物业公司,没有选择权,这是强制的,被告认为这是欺骗;对《确认书》的真实性无异议,但是与物业没有太大的关系;对证据二、三的真实性及证明目的均无异议;对证据四认为没有收到过《催缴函》,不予认可。原告对被告提交的照片亦不予认可。本院经审理认定事实如下:2008年8月28日,原告与案外人天津景尚置业投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》,约定由原告为天津市北辰区小淀镇小贺庄村嘉阳花园小区提供物业服务,合同期限自2008年8月28日开始,至本物业首次业主会确定物业管理服务企业,并签订物业管理服务合同之日终止。物业管理服务费标准为按建筑面积每平方米每月1.2元,39-52号楼高层住宅配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用(以下简称“设施维护费”)按建筑面积每月每平方米0.9元计算,每月10日前交纳,如业主逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起每日按物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。合同签订后,原告对该小区进行了相关的物业管理服务。被告是该小区46-401号房屋的所有权人,房屋建筑面积为88.83平方米,被告每月应交纳物业管理服务费106.59元,设施维护费39.97元(原告减半收取)。自2015年9月1日,被告以楼道堆放垃圾、供暖设施出现问题为由未向原告支付相关费用,截止2017年2月28日尚欠2638.8元。另查,在本院已审结该小区其他物业服务合同纠纷案件中认定,原告未完全履行合同约定的相关义务。上述事实,有庭审笔录、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市商品房买卖合同》、《确认书》等证据证实。本院认为,依法成立的合同受法律保护。原告与天津景尚置业投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效,对原告及小区全体业主具有约束力,双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。原告向小区提供了物业服务,被告享受了原告的服务后,应当依约交纳物业服务费。考虑到原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵的事实已经生效的法律文书进行了确认,对被告应交纳的物业管理服务费,可予酌减10%,即对原告主张的物业管理服务费的90%计2374.92元,本院依法支持。关于庭审中被告抗辩暖气不热、暖气管泡水造成的问题,本院认为供热设施的维护并非原告的合同义务,被告的该项抗辩理由,本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金一节,因原告提供的物业服务存在瑕疵,原告的该项诉请缺乏法律依据,本院不予支持。综上,本案经调解未果,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第(五)项之规定,判决如下:一、被告刘忠清于本判决生效后五日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司物业管理服务费2374.92元;二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,由被告负担。(此款由被告直接给付原告,原告预交部分不再退回。)如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨玉惠二〇一七年四月六日书记员  冯智欣附:本裁判文书所依据法律规定具体条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。 搜索“”