（2017）粤01民终981号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-20
案件名称
陈志光与陈志超、陈福娣等租赁合同纠纷2017民终981二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯锡荣,陈福娣,陈玉平,冯永佳,冯建锋,陈志光,陈志超
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终981号上诉人（原再审申请人）：冯锡荣，住广州市番禺区。委托代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。委托代理人：徐小玲，广东诺为律师事务所实习律师。被上诉人（原被申请人）：陈志光，住广州市番禺区。被上诉人（原被申请人）：陈志超，住广州市番禺区。两被上诉人共同委托代理人：梁映妍，广东纬国律师事务所律师。原再审申请人：陈福娣，住广州市番禺区。原再审申请人：陈玉平，住广州市南沙区。原再审申请人：冯永佳，住广州市番禺区。原再审申请人:冯建锋，住广州市南沙区。上述四原再审申请人共同委托代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。上述四原再审申请人共同委托代理人：徐小玲，广东诺为律师事务所实习律师。上诉人冯锡荣因与被上诉人陈志光、陈志超租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民再字1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯锡荣上诉请求：1.撤销（2016）粤0113民再字1号民事判决，改判驳回陈志光、陈志超全部诉讼请求。2.陈志光、陈志超承担本案的全部诉讼费。事实与理由：（2016）粤0113民再字1号民事判决存在程序错误，且事实认定不清。一、一审法院存在程序错误。（一）一审法院对陈志光、陈志超关于100万违约金的诉讼请求进行审理违反“一事不再理”原则。陈志光、陈志超在（2013）穗番法民三初字第1123号案中已向冯锡荣主张没收保证金，法院对该主张也予以支持。根据《合同法》第一百一十六条的规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，陈志光、陈志超就无权再另案起诉要求冯锡荣支付违约金。（二）原审判决对涉案物业的受损损失处理存在程序错误。（2014）穗番法民三初字第442号案中陈志光、陈志超主张的是违约金，并非赔偿金，且陈志光、陈志超从未就其损失进行举证，对物业受损情况既未进行保全也没有聘请有资质的评估机构对损失进行公估。原审判决超出陈志光、陈志超的诉讼请求，同时又在没有任何直接证据证明损失的情况下判决由冯锡荣承担损害赔偿责任，违反“不告不理”原则。（三）冯锡荣直至收到442号案判决书后才知晓该案件的存在，广州市番禺区人民法院并未严格按照《民事诉讼法》的规定向冯锡荣送达相关法律文书。该案的送达程序违法，在未穷尽送达手段的情况下缺席审理，侵害了冯锡荣的答辩、出庭应诉等权利。二、原审判决事实认定不清，有明显错误。（一）原审判决对于冯锡荣存在违约行为的认定存在错误。首先，原审判决对于冯锡荣是否按照合同约定的条件返还物业的认定存在错误。陈志光、陈志超交付涉讼物业给冯锡荣时是无附带装修的，装修项目完全由冯锡荣自身出钱完成。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”，冯锡荣在原有物业的基础上添附装修物，该添附物理应属于冯锡荣所有，冯锡荣将其拆除，并无过错。其次，冯锡荣租赁涉讼物业后进行装修，双方同样对装修状况没有进行登记或拍摄，陈志光、陈志超在原审判决时无法对交付前涉讼物业状况进行举证，那么也就无法与装修后的物业进行对比，合同所约定的交接从现实角度根本无法履行。再次，租赁使用期间陈志光、陈志超的物业必然存在各种损耗，该损耗属于物品正常老化的现象，并不属于违约行为。最后，原审判决对于冯锡荣是否按照合同约定的时间返还物业的认定存在错误。冯锡荣于2014年2月28日完全撤场，故原审判决认为冯锡荣交还涉讼物业的时间为2014年3月27日，存在错误。（2013）穗番法民三初字第1123号判决和（2015）穗中法民五终字第2658号判决判令由冯锡荣承担在交付涉讼物业后的占用费也是毫无事实与法律依据的。（二）原审判决关于水电费的事实认定存在错误。涉讼物业的水电费由冯锡荣支付承担，陈志光、陈志超从未向冯锡荣转交发票，冯锡荣在缴纳水电费等费用后也从未收到过陈志光、陈志超的发票。涉讼物业在交接后的水电等费用应由其自行承担，与冯锡荣无关。（三）原审判决对“冯锡荣出具的《承诺》表示“延期三个月加多租金10万元正”的事实认定存在错误。事实是陈志光、陈志超向冯锡荣表示继续出租涉讼物业给冯锡荣经营的情形下，由冯锡荣在三个月租金总额基础上加多10万作为全部补偿,并非陈志光、陈志超所述的“每月加10万元租金”。陈志光、陈志超辩称：同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋述称：与冯锡荣的意见一致。冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋因与陈志光、陈志超租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第442号民事判决，向广州市番禺区人民法院申请再审，请求判令：1.撤销（2014）穗番法民三初字第442号民事判决；2.驳回陈志光、陈志超的全部诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用由陈志光、陈志超承担。陈志光、陈志超以冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋为被告,向广州市番禺区人民法院起诉请求判令：1.各被告立即向原告支付违约金人民币壹佰万元（￥1000000.00元）;2.各被告立即向原告支付原告代垫的2014年2月电费18768.60元及滞纳金150.20元，合计为18918.80元；3.各被告立即向原告支付原告代垫的水费162.20元和污水处理费116.10元，合计为278.30元；4.各被告立即向原告支付原告代垫的2014年3月电费2639.90元及自2014年4月28日起按银行同期贷款利率计付利息至实际付清之日止。5.各被告立即按银行同期贷款利率向原告支付原告代垫的电费及滞纳金18918.80元的利息至实际付清之日止（暂计至2014年4月29为78.37元）；6.各被告立即按银行同期贷款利率向原告支付原告代垫的水费和污水处理费合计278.30元的利息至实际付清之日止（暂计至2014年4月29日为1.15元）；7.各被告承担本案的全部诉讼费用。广州市番禺区人民法院原审认定事实：陈志超是位于广州市番禺区钟村镇嘉胜路17号金丰楼1号铺、2号铺、3号铺及广州市番禺区钟村镇嘉胜路17号金丰楼1梯201号、202号、2梯201号房屋的登记权属人。陈志光是位于广州市番禺区钟村镇嘉胜路17号金丰楼1梯301号、302号、2梯301、2梯302号、2梯401号、2梯402、3梯301号、3梯302号房屋的登记权属人。（上述房屋在下文简称“涉讼物业”）2002年10月31日，陈志光作为出租方（甲方）与冯锡荣作为承租方（乙方）签订《租赁商住楼合同》一份，载明：甲方将属于自己的商住楼一座及附属四周空地、停车场（坐落钟村嘉胜路17号金丰楼）出租给乙方作商业用途。建筑面积约4500平方米，具体面积以房管部门合法的产权证为准；为保证合同的履行，签订本合同时乙方须向甲方交付110000元保证金，保证金在期满时乙方无欠款时，甲方无息返还给乙方；租期由建筑主体验收合格、水电主线管供到双方商的地点，交给乙方使用之日起除5个月装修期、从第六个月开始计算120个月，合同终止日期第120个月的最后一天；租金在工程验收合格（含水电、建筑主体、消防、环保）交给乙方使用之日起五个月，甲方免收租金，从第六个月开始收取租金，租金在合同的头三年均为每月55000元，合同期的第四年至第六年每月57750元，合同期的第七年至第十年每月60637.5元，租金在每月10日前由乙方向甲方一次性付清；合同期内，乙方不得私自将楼房出租、分租、分包，也不得将与本大楼有密切关系的东西作抵押，经甲方同意的除外；乙方如需要增加装修及建筑物的，应先征得甲方同意方可施工，费用由乙方负责；关于楼房的交接：水电必须运转正常，期满时楼房墙体、天花板装修、门窗、电话线路、电视线路、水电线路、环保设施、门面装修、护栏装修、卫生洁具、厨房入墙设施，绿化工程不能拆除，其余的甲方可以拆走；乙方不按时交租的，按所欠款每天处罚1%给甲方作为违约金，如超期30天仍不付清的属乙方违约连同其他违约行为，甲方有权终止合同，并留置乙方的财产直至乙方清还所有欠款为止；属于乙方违约的，其保证金人民币110000元不退还，乙方装修归甲方所有，属甲方违约的要返还人民币110000元保证金给乙方，还要处罚人民币110000元给乙方，并赔偿装修费给乙方，除上述赔偿责任外，甲、乙双方单方违约的均应处人民币1000000元给守约方。上述合同还约定了其他内容。上述合同签订后，冯锡荣向陈志光、陈志超交纳了保证金110000元。2013年5月6日，冯锡荣出具《承诺》一份，载明：“我是中兴商场冯锡荣，因为是我中兴的原因，所以要求陈志光给我们中兴延期到2013年6月30日止。在延期三个月加多租金壹拾万元正。保证在6月30日把所有商场搬走。超出2013年6月30日搬走，按每天贰万元正至搬走为止。”陈志光、陈志超分别于2013年5月9日、2013年5月10日、2013年6月15日出具编号为01281841、01281842、0012878的《收款收据》，确认收到冯锡荣支付的租金100000元、60600元、100000元，合共260600元。2013年10月25日，陈志光、陈志超以冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎某、冯建锋逾期交还涉讼物业并且拖欠租金、占有使用费为由，向广州市番禺区人民法院提起诉讼，广州市番禺区人民法院立案案号为（2013）穗番法民三初字第1123号。在（2013）穗番法民三初字第1123号案（以下简称该案）庭审中，原、被告双方均确认上述《租赁商住楼合同》约定的租赁物业即为涉讼物业，租赁期间为2003年4月1日至2013年3月31日，冯锡荣已缴清前述租赁期间的全部租金。另，原、被告双方均同意在该案中一并处理《租赁商住楼合同》中约定的保证金110000元。在该案诉讼中，广州市番禺区人民法院分别于2014年2月28日、2014年3月27日两次组织原、被告双方到涉讼物业进行场地交接。2014年2月28日组织交接当天，冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋明确表示已将涉讼物业内的物品搬空，可交由原告陈志光、陈志超管业，但两原告表示不同意接收涉讼物业，原因是：1、六被告拆走了电线、电开关存在安全隐患；2、六被告拆走门窗等物品；3、六被告损坏及搬走消防设施、电缆；4、六被告使用大楼时拆除一楼两个梯间、四层的顶棚，现未恢复原状；5、大楼水箱损坏。冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋则认为陈志光、陈志超无法证实大楼现状是其违约造成的，故坚持当天将涉讼物业交还陈志光、陈志超。2014年3月27日第二次组织交接当天，陈志光、陈志超明确表示同意接管涉讼物业，至于涉讼物业的损害赔偿问题不在该案中主张。在该案中，关于涉讼物业承租主体的问题双方有争议。陈志光、陈志超认为涉讼物业的实际承租人并非只是冯锡荣一人，涉讼物业的实际使用人为冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋六人，且其六人存在家庭成员关系，存在家庭财产混同的情况，故其六人应为涉讼物业的实际承租人，共同承担因租赁涉讼物业产生的债务；为此，陈志光、陈志超提交了广州市番禺区钟村中兴旅店的《企业注册基本资料》，以及广州市番禺区钟村百家福百货商店、广州市番禺区钟村富和家用电器商店、广州市番禺区钟村中兴百货商场、广州市番禺区钟村中兴服装商场的《企业注册基本资料》及其相应的部分工商档案资料各一份，上述企业类型均为个体工商户，经营者依次为冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋；上述工商档案资料均显示，冯锡荣无偿将涉讼物业的部分场地提供给上述字号商户的经营者用于商业经营，经营期间的相关经营责任由其各自承担；此外，广州市番禺区钟村百家福百货商店的工商档案资料还显示陈福娣配偶姓名为冯锡荣，子女情况为冯永佳、冯建锋；广州市番禺区钟村中兴百货商场的工商档案资料显示冯永佳计生证复印件载明配偶姓名为黎惠贤。在该案中，冯锡荣与陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋均确认相互存在亲戚关系，且对上述证据的真实性予以确认，但认为冯锡荣是借用了陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋的名义在涉讼物业内设立个体工商户，但整幢涉讼物业均是由冯锡荣进行经营和管理的，陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋与陈志光、陈志超不存在任何租赁关系，并非该案适格的被告，也无需承担租赁涉讼物业产生的债务。在该案作出判决前，陈志光、陈志超于2014年4月30日提起本案诉讼。在本案中，陈志光、陈志超并没有把黎惠贤列作被告。在诉讼中，陈志光、陈志超为证实其主张，还提供了其于2014年4月14日委托广东省广州番禺公证处到涉讼物业的现状进行拍照、录像保全证据的公证书，证实涉讼物业当时的装修、水电、消防设施的损毁严重。该现状与其在广州市番禺区人民法院主持下接收涉讼物业的现状基本一致。另陈志光、陈志超提供相关发票以证实其于2014年4月3日就涉讼物业支付的电费及滞纳金18918.8元、水费、污水处理费及滞纳金共278.3元；于2014年4月28日就涉讼物业支付电费2639.9元。在本案中，因冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋没有委托代理人，广州市番禺区人民法院以其他送达方式无法送达相关诉讼材料给冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋，故依法向冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋发出应诉公告，现公告期限已届满，未见冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋与该院联系。广州市番禺区人民法院原审认为，陈志光、陈志超与冯锡荣订立的《租赁商住楼合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，签约双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。冯锡荣作为涉讼物业的承租人，应遵循诚实信用原则，按照《租赁商住楼合同》约定的返还条件，即“楼房的交接:水电必须运转正常,期满时楼房墙体、天花板装修、门窗、电话线路、电视线路、水电线路、环保设施、门面装修、护栏装修、卫生洁具、厨房入墙设施，绿化工程不能拆除，其余的乙方可以拆走”等，将涉讼物业交还陈志光、陈志超管业，但是在2014年2月28日广州市番禺区人民法院第一次组织原、被告双方到涉讼物业现场进行交接手续时，涉讼物业现场存在水电设施损毁、门窗、装修受损等情况，显然不符合前述合同约定的返还条件，故陈志光、陈志超有权拒绝接收涉讼物业。广州市番禺区人民法院于2014年3月27日第二次组织原、被告交接涉讼物业时，涉讼物业现场仍存在水电设施、墙体、门窗、装修受损等情况，但陈志光、陈志超同意当日接收涉讼物业进行管业，此属陈志光、陈志超自愿处分其民事权利的范畴，予以准许。现陈志光、陈志超就其装修损失提起本案诉讼，因按双方在上述合同中约定：“除上述赔偿责任外，甲、乙双方单方违约的均应处人民币1000000元给守约方。”而在此之前的（2013）穗番法民三初字第1123号案对涉讼物业的受损损失并未作处理，考虑到涉讼物业受损的现状，且冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋在广州市番禺区人民法院主持交接后不与法院联系，在本案中，经广州市番禺区人民法院合法传唤，无到庭应诉，视作放弃诉讼权利，故广州市番禺区人民法院合理采纳陈志光、陈志超的主张，简化诉讼，按合同约定的标准，由冯锡荣赔偿1000000元给陈志光、陈志超。此外，广州市番禺区人民法院认定冯锡荣交还涉讼物业给陈志光、陈志超管业的时间为2014年3月27日，冯锡荣在2014年3月27日前，实际使用了涉讼物业，应承担在此期间发生的水电、污水处理费等费用。现陈志光、陈志超提供证据证实其已垫付相关费用，故冯锡荣应返还给陈志光、陈志超，并从陈志光、陈志超垫付之日起参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计付利息给陈志光、陈志超。根据陈志光、陈志超提供的《企业登记基本资料》显示，冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋分别使用涉讼物业的地址登记设立商户进行经营，前述五人及黎惠贤在（2013）穗番法民三初字第1123号案中亦承认相互存在亲戚关系的事实，虽冯锡荣辩称是其借用了陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋的名义在涉讼物业内设立个体工商户，整幢涉讼物业均是由冯锡荣进行经营和管理，但是冯锡荣并未能提供有效证据反驳前述《企业登记基本资料》的登记内容，也未能就其陈述提供其他有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故陈志光、陈志超提出冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋均为涉讼物业的实际承租人的主张，予以采纳。因陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋亦为涉讼物业的实际承租人，与冯锡荣均为相互存在亲戚关系，并在涉讼物业上注册经营个体工商户，个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营，故上述四人应对冯锡荣的前述所欠费用承担连带清偿责任。广州市番禺区人民法院原审判决:一、冯锡荣应于本判决生效之日起五日向陈志光、陈志超赔偿1000000元；二、冯锡荣应于本判决生效之日起五日向陈志光、陈志超支付水电费及污水处理费和滞纳金共21837元；并分别以19197.1元为本金从2014年4月3日起、以2639.9元为本金从2014年4月28日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计付利息给陈志光、陈志超；三、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋对冯锡荣所负上述第一、第二判项的欠款承担连带清偿责任。本案受理费13998元，公告费560元，由冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋负担。围绕当事人的再审请求，广州市番禺区人民法院对有争议的证据和事实认定如下:广州市番禺区人民法院再审查明认定事实与原审一致。再审另查明，双方签订的《租赁商住楼合同》第四条第5项规定：乙方(冯锡荣)经营中的水电费、工商、税收、卫生、环保等费用及当地有关部门明确规定由经营者的社会摊派费用均由乙方负责。就本案《租赁商住楼合同》，陈志光、陈志超于2013年10月25日以租赁合同纠纷起诉冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤和冯建锋【（2013）穗番法民三初字第1123号】，请求判令：1、各被告立即腾空并交还其所承租或使用的座落在广州市番禺区钟村镇嘉胜路17号的金丰楼，包括附属四周空地、停车场等给原告；2、各被告支付原告2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金差额221312.5元；3、各被告每天按拖欠租金221312.5元的1%计算违约金给原告直至清偿之日止（暂计至2013年10月24日为254509.38元）；4、各被告从2013年7月1日起按每日两万元的标准支付占有使用费至房屋和场地完全腾空并交还之日止（暂计至2013年10月24日为2300000元）；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告陈志光、陈志超称六被告已于2014年3月27日将租赁场地交还，故撤回第一项诉讼请求，并变更第四项诉讼请求的占有使用费计算至2014年3月27日止。2014年2月17日，开庭审理时陈志光、陈志超主张冯锡荣存在违约情况，应适用违约条款，不予退还保证金。双方均同意在该案中一并处理《租赁商住楼合同》中约定的保证金110000元。2014年10月28日，广州市番禺区人民法院对（2013）穗番法民三初字第1123号案作出判决，其中对保证金问题，认为保证金110000元，因冯锡荣未能按照《租赁商住楼合同》所约定返还条件将涉讼物业交还给陈志光、陈志超管业，也没有足额支付延期使用涉讼物业的租金，冯锡荣前述行为显然构成违约，现陈志光、陈志超主张没收保证金110000元，合法有据，予以支持。因陈志光、陈志超已主张了没收保证金，故对其关于冯锡荣逾期给付租金的违约金的主张，不予支持。判决：一、冯锡荣应于本判决生效之日起五日向陈志光、陈志超支付2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金差额221312.5元；二、冯锡荣应于本判决生效之日起五日向陈志光、陈志超支付2013年7月1日至2014年3月27日期间的占用费1425010.08元；三、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋就冯锡荣所负上述第一、第二判项的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告陈志光、陈志超其余的诉讼请求。陈志光、陈志超、冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋均不服判决提起上诉。广州市中级人民法院于2015年10月31日作出(2015)穗中法民五终字第2658号民事判决书。判决认为，关于延租期间2013年4月1日至2013年6月30日的租金标准问题，冯锡荣出具《承诺》表示“延期三个月加多租金10万元正”，冯锡荣等六人上诉称延期三个月的租金应是在三个月租金总额基础上再加10万元，而非每月加10万元租金，但冯锡荣等六人不能合理解释为何其在2013年5月、6月分别支付一笔10万元的款项，而该支付租金情况与陈志光、陈志超主张延期三个月每月租金加多10万元更为吻合。原审法院认定延租期间的月租金为原租金60637.5元加100000元，并无不妥，予维持；关于占用场地期间的使用费问题，陈志光、陈志超上诉称，应按每日20000元的标准支付，依此标准，冯锡荣等六人每月应支付600000元使用费，这一标准与延租期间的租金160637.5元/月相比，明显有违约金的性质，显然过高，原审法院判决冯锡荣按延租期间租金160637.5元/月的标准支付2013年7月1日至2014年3月27日，公平合理，并无不当，予以维持；关于逾期支付延租期间租金的违约金及保证金的问题，如前所述，冯锡荣应向陈志光、陈志超支付2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金总计481912.5元，但其仅支付260600元，尚欠221312.5元未支付。依照合同约定，冯锡荣应以每日所欠款项的1%的标准支付逾期付款违约金，陈志光、陈志超主张每日按221312.5元的1%的标准支付逾期付款违约金，即应自2013年7月1日起计至实际清偿欠租金之日止，对此予以支持，但该违约金总额以所欠租金为限。原审法院判决驳回陈志光、陈志超要求冯锡荣支付逾期付款违约金的诉讼请求，有失妥当，予以纠正。至于保证金的问题，虽然陈志光、陈志超在诉讼中表示愿意一并解决，由于双方当事人在诉讼中均未就保证金提起诉讼请求，故对保证金的问题不作处理；关于陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋是否应就冯锡荣所负债务承担连带清偿责任的问题，冯锡荣向陈志光、陈志超支付前述款项基于其与陈志光、陈志超之间的租赁合同关系，冯锡荣作为合同相对人，其应承担相应责任，而陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋并非租赁合同相对人，现有证据不足以证明系实际使用人，其无需就上述债务承担连带清偿责任，原审处理有失妥当，予以纠正。二审判决:一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1123号民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1123号民事判决第三项(即陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋就冯锡荣所负上述第一、第二判项的债务承担连带清偿责任)；三、冯锡荣应于本判决生效之日起五日内向陈志光陈志超支付从2013年7月1日起至实际清偿所欠租金之日止的逾期违约金(以221312.5元为本金，按照每日以所欠租金的1%的标准支付逾期付款违约金总额不超过该本金)。上述事实，有冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋在再审期间提交的证据:2014穗番法民三初字第442号判决书、2013穗番法民三初字第1123号判决、(2015)穗中法民五终字第2658号民事判决书等。陈志光、陈志超在再审期间提交的证据:《租赁商住楼合同》、在涉案大楼里注册的个体工商户登记资料一份、2014年3月27日移交现场拍的134张照片和光盘一张、（2014）粤广番禺第11504-11507号公证书原件以及相应的经番禺公证处在拍摄公证书的同时录制的光碟两张和发票号码为01590037和02308606的两张发票、7张照片（拍摄时间为2014年2月18日）、广州市不动产登记查询差查册表原件一份、涉案大楼134张图片证明内容汇总打印件一份、发票号码为09324102的发票原件一份和编号为NO：0537078的收据原件一份、发票代码为144011350065和144011350293的发票原件两份、发票号码为09795184的发票原件一份、保证书一份、笔录等。以及广州市番禺区人民法院的庭审笔录予以证实。广州市番禺区人民法院再审认为，本案争议的焦点:一、关于冯锡荣是否违约应否支付违约金100万元的问题。陈志光、陈志超与冯锡荣订立的《租赁商住楼合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，签约双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。因冯锡荣未能按照《租赁商住楼合同》所约定返还条件和时间将涉讼物业交还给陈志光、陈志超管业，冯锡荣前述行为显然构成违约，(2015)穗中法民五终字第2658号民事判决已确认。原审认为，陈志光、陈志超就其装修损失提起本案诉讼，因按双方在上述合同中约定：“除上述赔偿责任外，甲、乙双方单方违约的均应处人民币1000000元给守约方。”而在此之前的（2013）穗番法民三初字第1123号案对涉讼物业的受损损失并未作处理，考虑到涉讼物业受损的现状，广州市番禺区人民法院合理采纳陈志光、陈志超的主张，简化诉讼，按合同约定的标准，由冯锡荣赔偿1000000元给陈志光、陈志超。原审判决冯锡荣赔偿100万元给陈志光、陈志超并无不妥，应予维持。二、关于冯锡荣认为本合同约定保证金属定金性质，陈志光、陈志超已在（2013）穗番法民三初字第1123号案主张保证金，又在本案主张违约金，违反合同法规定的问题。陈志光与冯锡荣签订的《租赁商住楼合同》约定为保证合同的履行，签订本合同时乙方（冯锡荣）须向甲方（陈志光）交付11万元保证金，保证金在期满时乙方无欠款时，甲方无息返还给乙方。属于乙方违约的，其保证金人民币11万元不退还，乙方装修归甲方所有，属甲方违约的要返还人民币11万元保证金给乙方，还要处罚人民币11万元给乙方。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案合同上虽表述为“保证金”，根据上述约定明显具有定金性质。因此，冯锡荣认为本合同的“保证金”是定金性质有理据，本案的“保证金”实为定金。广州市番禺区人民法院于2013年10月25日立案受理（2013）穗番法民三初字第1123号案。2014年2月17日，开庭审理时陈志光、陈志超主张冯锡荣存在违约情况，应适用违约条款，不予退还保证金。2014年10月18日，广州市番禺区人民法院判决时认为现陈志光、陈志超主张没收保证金11万元，合法有据，予以支持。判后双方上诉。二审于2015年10月31日作出终审判决。关于保证金的问题，二审认为，虽然陈志光、陈志超在诉讼中表示愿意一并解决，由于双方当事人在诉讼中均未就保证金提起诉讼请求，故对保证金的问题不作处理。广州市番禺区人民法院2014年4月30日立案受理（2014）穗番法民三初字第442号案，陈志光、陈志超请求判令冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋立即支付违约金人民币100万元。2015年1月28日，判决冯锡荣向陈志光陈志超赔偿100万元。再审期间，广州市番禺区人民法院向陈志光、陈志超释明《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，陈志光、陈志超表示本案主张冯锡荣支付违约金，保证金在另案处理。因此，冯锡荣认为陈志光、陈志超已在（2013）穗番法民三初字第1123号案主张了定金，又在本案主张违约金，违反合同法的规定，要求驳回陈志光、陈志超诉讼请求，不予支持。三、关于陈志光、陈志超代交水电费的问题。陈志光、陈志超提供相关发票以证实其于2014年4月3日就涉讼物业支付的电费及滞纳金18918.8元、水费、污水处理费及滞纳金共278.3元，于2014年4月28日就涉讼物业支付电费2639.9元。冯锡荣认为发票付款单位是中兴商场，水电费是其支付的，但不能合理解释发票在陈志光、陈志超持有，因此，其认为水电费是其支付的主张，不予支持。因合同约定，经营期间产生的水电费由经营者冯锡荣负责，陈志光和陈志超代付水电费后，冯锡荣应返还给陈志光和陈志超。四、关于陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋是否应就冯锡荣所付债务承担连带清偿责任的问题。(2015)穗中法民五终字第2658号民事判决已确认冯锡荣向陈志光、陈志超支付前述款项基于其与陈志光、陈志超之间的租赁合同关系，冯锡荣作为合同相对人，其应承担相应责任，而陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋并非租赁合同相对人，现有证据不足以证明系实际使用人，其无需就上述债务承担连带清偿责任。五、关于冯锡荣认为陈志光、陈志超交给使用的房屋面积与合同不符，要求补差价的问题。因该请求不在原审请求范围，本案不作处理。广州市番禺区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和民法通则》第八十四条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第442号民事判决第一项，即冯锡荣应于判决生效之日起五日向陈志光、陈志超赔偿1000000元；第二项，即冯锡荣应于判决生效之日起五日向陈志光、陈志超支付水电费及污水处理费和滞纳金共21837元；并分别以19197.1元为本金从2014年4月3日起、以2639.9元为本金从2014年4月28日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计付利息给陈志光、陈志超；二、撤销广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第442号民事判决第三项，即陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋对冯锡荣所负上述第一、第二判项的欠款承担连带清偿责任。三、驳回冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋其他再审请求。四、驳回陈志光、陈志超其他诉讼请求。原审受理费13998元，公告费560元，由冯锡荣负担；再审受理费13998元，由冯锡荣负担。经查，再审查明事实无误，本院予以确认。二审中，冯锡荣向本院提交证人出庭作证申请书，申请周某、温某、樊某、曾某和谭某出庭作证。另，冯锡荣向本院提交周某、温某、樊某、曾某、谭某的证人证言，拟证明冯锡荣在与陈志光、陈志超之间的租赁纠纷中没有任何违约情况。陈志光、陈志超发表意见称：冯锡荣提交的上述证据并不属于二审程序中规定新证据的情形，请求法院不予采纳。二审中，冯锡荣表示：同意原审判决第二、四项，不同意原审判决第一、三项；陈志光、陈志超表示：1.本案中主张的100万元款项的性质是承租人没有依约履行恢复原状所产生的损失赔偿，已经生效的（2015）穗中法民五终字第2658号案件中主张的是逾期给付租金的违约责任;2.其明确没有主张没收冯锡荣的保证金，同意退还冯锡荣的保证金，用以抵扣本案申请执行标的。另,双方当事人共同确认以下事实：生效判决认定案涉合同解除的全部过错责任归咎于冯锡荣。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）争议的标的主张是否属于重复诉讼；（二）冯锡荣应否承担房屋交还时产生的损失赔偿；（三）其他相关费用的认定。关于争议标的主张是否属于重复诉讼的问题。所谓的重复诉讼是指案件的同一当事人基于同样的事实、理由就同一诉讼标的再次向法院提起诉讼。判断基于同一纠纷而提起的两次起诉是否属于重复起诉，应当结合当事人的具体诉讼请求、事实依据以及其行使处分权的具体情况综合分析。本案中，陈志光、陈志超所主张的争议标的是基于房屋交还时所产生的损失赔偿，而前案诉讼中陈志光、陈志超主张的保证金经本院已经生效的（2015）穗中法民五终字第2658号判决认定不予调处，因此，本案的争议标的与前案的保证金不论从款项的性质还是既判效力上，均不符合重复起诉的标准，原审法院实体审理该争议主张并无不当。冯锡荣上诉提出本案审理违反了“一事不再理”的原则，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于冯锡荣应否承担房屋交还时产生的损失赔偿问题。第一，对于承租人租赁物返还义务的审查。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”由此可知，承租人返还租赁物，除了自然损耗外，应当为租赁物的原状，承租人对于出租人负有恢复原状的法定义务。本案中，双方签订的合同约定“楼房的交接：水电必须运转正常，期满时楼房墙体、天花板装修、门窗、电话线路、电视线路、水电线路、环保设施、门面装修、护栏装修、卫生洁具、厨房入墙设施，绿化工程不能拆除，其余的乙方可以拆走。”现从查明事实以及法院组织双方现场交接勘验情况显示，案涉房屋存在严重受损的情况，因此，在冯锡荣未依约履行恢复原状约定及法定义务的情况下，陈志光、陈志超有权就案涉房屋因恢复原状而产生的损失主张赔偿。第二，对于损失赔偿数额的认定审查。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，对于损失赔偿数额当事人是可以通过约定的方式予以确定。本案中，双方签订的合同在违约责任中约定“除上述赔偿责任外，甲、乙双方单方违约的应处罚人民币壹佰万元给守约方。”依据上述约定可知，双方对于一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定，约定了100万元的损失赔偿数额。现冯锡荣上诉提争议的损失属于正常老化及耗损，对此冯锡荣作为反驳举证一方理应在一审中就标的物恢复原状的损失申请评估鉴定用以证明约定的损失赔偿数额过高，而冯锡荣在经法院多次联系，且已经参与关联案件（2013）穗番法民三初字第1123号案件审理的情况下拒不与法院联系，因此，原审法院认定冯锡荣经合法传唤，无到庭应诉，视为放弃诉讼权利，上述处理没有违反法定程序。冯锡荣对此提出的上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予采信。因冯锡荣未能在诉讼中提供反驳证据，故原审法院依据合同约定判令其向陈志光、陈志超赔偿100万元正确，本院予以维持。关于其他相关费用的认定问题。双方合同约定经营期间产生的水电费由经营者冯锡荣负担，诉讼中，陈志光、陈志超提交了相应的交费凭证用以证明其已代为垫付了相关争议的费用，因此，原审法院判令冯锡荣向陈志光、陈志超支付争议的相关费用及滞纳金正确，本院予以维持。冯锡荣上述提出房屋的交还时间为2014年2月28日，上述主张与法院现场交接情况不符，故其主张不应支付该日之后的相关费用缺乏理据，本院不予采信。至于冯锡荣二审提交的证据以及关于证人出庭作证的申请，均不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，本院对此均不予采纳。综上所述，上诉人冯锡荣上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13998元，由上诉人冯锡荣负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年四月六日书记员 邹文芳游瑞娜 关注公众号“”