（2017）沪01民终813号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-02
案件名称
倪英明诉梁月婷房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪英明,梁月婷,ＦＵＲＵＴＳＵＫＩＡＹＡＫＯ古月文琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终813号上诉人（原审第三人）：倪英明，男，1946年9月24日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周志刚，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：梁月婷，女，1988年8月13日生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：沈彦云，女，系梁月婷之母亲。委托诉讼代理人：葛萍萍，上海市联合律师事务所律师。原审被告、反诉原告：FURUTSUKIAYAKO古月文琴（倪文琴），女，1976年2月7日生，日本国籍。委托诉讼代理人：周志刚，上海新望闻达律师事务所律师。上诉人倪英明因与被上诉人梁月婷及原审被告、反诉原告FURUTSUKIAYAKO古月文琴（倪文琴）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人倪英明上诉请求：撤销原审判决第二项，改判赔偿数额，可以在116万元基础上适当增加，由法院酌定，本案的一、二审诉讼费由梁月婷承担。事实与理由：一、倪英明与梁月婷房屋买卖合同虽未生效，但双方对合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力依旧有效（2013年4月10日买卖合同中第五条约定甲方违约则需偿还乙方房款116万元的条款依然有效）。本案中，倪英明作为违约方，应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。对于房屋涨跌损失的确定，应当有约定从约定，无约定的才参照市场价及专业评估价。同时，也不能以目前市场价超出当初的约定而认为当初约定无效，故倪英明最多只需按约定连本带利偿还梁月婷116万元。二、本案中无论倪英明违约与否梁月婷在2015年7月底前都无法在上海市进行房屋买卖及过户，可见2015年7月底前因房价上涨造成的房屋无法过户的损失与倪英明无任何因果关系。原审要求倪英明承担2015年7月底前的赔偿责任，显然未准确推断其中的因果关系。被上诉人梁月婷辩称，不同意倪英明的上诉请求，要求维持原判。原审被告、反诉原告FURUTSUKIAYAKO古月文琴（倪文琴）述称，同意倪英明的上诉请求。梁月婷向一审法院起诉请求：古月文琴（倪文琴）协助其办理坐落于上海市松江区XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称讼争房屋）产权过户手续。一审审理过程中，经法院释明合同无法继续履行后，梁月婷变更诉讼请求为：1.倪英明返还房款580,000元；2.倪英明赔偿损失2,630,100元（房屋差价损失2,591,300元、中介费11,800元、律师费27,000元）；3.倪英明承担鉴定费及诉讼费；4.FURUTSUKIAYAKO古月文琴（倪文琴）对上述三项承担连带责任。一审中古月文琴（倪文琴）提出反诉请求：1.梁月婷搬离讼争房屋；2.梁月婷支付自2009年9月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月1,250元计算。一审法院认定的事实：讼争房屋于2008年4月7日登记在FURUTSUKIAYAKO古月文琴（倪文琴）名下，讼争房屋《上海市房地产权证》中附记中载明“配套商品房，自登记之日起五年内不得出租，转让”。倪英明与古月文琴（倪文琴）系父女关系。梁月婷的委托诉讼代理人沈彦云与梁月婷系母女关系。一审法院另查明：2009年8月27日，梁月婷的母亲沈彦云、倪英明及案外人“上海XX事务所”就讼争房屋签订《定金合同》一份，载明的出售方（甲方）为“倪文琴、倪英明”，买进方（乙方）为“沈彦云梁月婷”，中介方（丙方）为“XX事务所”。合同第1条载明：“甲方将依法取得坐落在上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，面积93.48平方米，产权证号为松字2008-XXXXXX，出售给乙方。”；合同第2条载明：“成交总价为人民币590,000元”；合同第4条载明：”房款分三次付清，于2009年8月27日付定金20,000元，于2009年8月29日前付560,000元，于2013年4月20日付10,000元。”；合同第5条载明：“甲方同意于2009年8月29日前腾出该房屋，通知乙方进行验收交接，并出示当期的水电煤物业费等费用的结算清单，多退少补……”；合同第6条载明：“中介费11,800元，由乙方全额承担。在签订房屋买卖合同时一次性支付。”；合同第12条载明：“双方约定于2009年8月29日前至鑫开房产中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，签订后，各条款均以《上海市房地产买卖合同》为准”。合同另对其他相关事项作了相应约定。当日，倪英明出具《收款凭证》一份，载明：“今收到沈彦云梁月婷购买松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室定金款：人民币贰万元整”。2009年8月29日，倪英明出具《收款凭证》一份，载明：“今收到沈彦云梁月婷购买松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房款：人民币伍拾捌万元整”。在收款人签章处除了本案倪英明的签名外，还有“倪文琴”字样及手印。梁月婷称，该580,000元房款系转入倪英明指定的银行账户。倪英明将讼争房屋及房地产权证、契税免费证明、发票、业主手册、住宅使用说明书、质量保证书等资料一并交付给了梁月婷的母亲沈彦云，沈彦云对此出具《213号301室接收资料明细》一份。梁月婷为此支付案外人“上海XX事务所”中介费11,800万元。当天，“倪文琴”作为甲方（卖方），沈彦云、梁月婷作为乙方（买方）签订《213号301室房屋买卖合同》一份，除了在《定金合同》约定的条款之外，另外在合同第三条约定：“付款方式：分两次付清，第一次付款，乙方在2009年8月29日付给甲方580,000元，同时甲方将该房产及该房产的房产证及其所有资料交于乙方并归乙方所有。第二次付款，自该房产可办理过户之时30日内，办理完过户手续当日乙方交付给甲方10,000元。”；合同第四条约定：“权利担保：1、甲方保证在交付房屋及办理过户手续时没有产权和财产纠纷；办理过户手续时若甲方共有权人因故发生变更时，不得因此产生财产纠纷而影响乙方利益。否则由甲方承担违约责任。2、办理过户手续时，甲方全力配合乙方，并无条件提供所需一切有效合法资料，保证乙方顺利拿到房产证。3、办理过户手续时所产生的所有费用（包括甲方应交纳的费用）由乙方负责。4、办理产证前，乙方有权更改该房产的受益人。”；合同第五条约定：“违约责任：甲乙双方都应切实履行合同中所约定的义务，如果双方有任何一方违反合同约定，则应承担违约责任：1、乙方违约，甲方没收乙方所付580,000元房款且收回该房产；2、甲方违约，则偿还乙方房款1,160,000元”。在落款“甲方”处签有“倪文琴”字样，在“乙方”处签有“梁月婷”字样。同样的形式，双方另签订《借款及房屋抵押协议》一份，载明“甲乙双方自愿协商，一致同意：甲方将其所有的松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房产的所有权的使用权抵押于乙方所有，乙方于2009年8月29日借给甲方1,160,000元；并约定在该房产可办理转让手续时的三十个工作日内，办理过户手续，保证乙方拿到产证为准，甲乙双方债务抵销。若因甲方原因未完成过户，甲方应全额无息偿还乙方借款；因乙方原因未完成过户，甲方没收乙方所付房款，且甲方有权收回该房产。该房产未到办理过户手续时限前，乙方无权向甲方追缴债务；甲方不得将房产转让或抵押于第三方。办理过户手续时，甲方全力配合乙方，并无条件提供所需一切有效合法资料，保证乙方顺利拿到房产证。甲乙双方都应切实履行协议中所约定的义务：1.乙方违约：甲方没收乙方已付房款且收回该房产；2.甲方违约：甲方则偿还乙方1,160,000元……”。审理过程中，梁月婷表示对其母亲沈彦云代理其签订合同、支付房款的行为均予以追认。对于“倪文琴”的签名，倪英明自认为其所签，梁月婷表示系有人拿着“倪文琴”的身份证所签，梁月婷当时认为该人就是“倪文琴”本人。嗣后，梁月婷实际使用讼争房屋并装修入住。2013年4月8日后，梁月婷的母亲沈彦云多次与倪英明联系要求办理过户事宜，但是倪英明提出古月文琴（倪文琴）在日本，无法协助办理过户手续。倪英明在审理中提供短信记录一份，以证明倪英明于2013年4月5日向梁月婷在合同中载明的手机号码发送短信，表示因古月文琴（倪文琴）特意从日本回到上海办理房屋过户手续，并于2013年4月8日回日本，要求梁月婷按协议办事。梁月婷表示没有收到该短信，因为合同中载明的手机号码此前已停用。再查明：梁月婷非本市户籍，截至2015年6月，其在本市缴纳个人城镇基本养老保险累计30个月。2015年1月6日，梁月婷与案外人马某登记结婚，于2015年10月21日与案外人马某登记，于2015年10月26日与案外人田某登记结婚。一审法院又查明：古月文琴（倪文琴）于2008年4月4日离开中国回到日本，并于2008年12月17日离开日本来到中国。对于讼争房屋的现有市场价格，梁月婷表示应为2,800,000元，古月文琴（倪文琴）及倪英明表示应为1,620,000元，并认为梁月婷直至2015年8月份才有具有购房资格，故应以讼争房屋在2015年8月份的价格作为认定梁月婷损失的依据。一审审理过程中，依照梁月婷的申请，法院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对讼争房屋的现有市场价格进行司法评估。上海科东房地产土地估价有限公司于2016年9月28日作出沪科东房估字（2016）FC第0982号房地产估价报告，以2016年9月19日作为价值时点，包括室内固定装修价值，讼争房屋的市场价值为3,171,300元。梁月婷对该份评估报告没有异议，古月文琴（倪文琴）及倪英明对该份评估报告本身无异议，但表示应以2015年7月底作为评估价值时点。一审法院认为，本案的争议焦点主要在于与梁月婷发生法律关系的系古月文琴（倪文琴）抑或是倪英明？以及法律关系究竟是房屋买卖合同关系抑或是民间借贷关系？如为房屋买卖合同关系，能否继续履行？如不能继续履行，后果如何处理？根据古月文琴（倪文琴）的出入境记录显示，2013年8月27日至同月29日期间，古月文琴（倪文琴）人在日本而非上海，根本不可能在此期间与梁月婷的母亲沈彦云订立合同。现倪英明自认“倪文琴”的签名系其所签，且倪英明并未取得古月文琴（倪文琴）的授权，古月文琴（倪文琴）亦未对倪英明的行为进行追认，故倪英明系无权代理古月文琴（倪文琴）与梁月婷订立合同并收取房款，其行为对古月文琴（倪文琴）不发生效力，由倪英明自行承担责任。梁月婷称有人假冒古月文琴（倪文琴）名义签订合同，但未提供任何证据予以证明，法院对此不予采信。综上，法院认为，应由倪英明承担相应的合同责任。关于梁月婷与倪英明之间成立的系房屋买卖合同关系还是民间借贷关系，法院认为，虽然梁月婷与倪英明之间不仅签订房屋买卖合同还签订了抵押借款协议，但是从抵押借款协议的约定看，更符合房屋买卖合同的法律特征。且，从倪英明自己提供的短信记录内容亦可以看出，倪英明要求的系办理房屋过户手续，从未提及还款事宜。故法院认为梁月婷与倪英明之间形成的应为房屋买卖合同关系。因讼争房屋为古月文琴（倪文琴）所有，现无证据表明倪英明订立房屋买卖合同系经过古月文琴（倪文琴）授权或得到古月文琴（倪文琴）追认，现古月文琴（倪文琴）明确不同意按买卖合同约定出卖讼争房屋，故梁月婷与倪英明之间的房屋买卖合同无法实际履行。在法院向梁月婷释明后，梁月婷变更诉讼请求，虽未明确要求解除合同，但就合同解除的相关法律后果请求法院予以处理。关于返还购房款580,000元的问题，因此系解除合同、恢复原状的必然后果，倪英明亦同意返还，故对于要求倪英明返还580,000元购房款的诉讼请求，法院予以支持。关于梁月婷主张的损失问题，因本案房屋买卖合同关系的解除系因倪英明无权处分导致无法实际履行，倪英明应当对梁月婷因合同解除产生的损失承担赔偿责任。首先是房屋上涨的溢价损失，对此，法院已经依法对讼争房屋的现有市场价值进行鉴定，结论为包括讼争房屋内的装修，市场价值为3,171,300元，房屋溢价为2,581,300元，倪英明应当对此承担相应赔偿责任。倪英明称应以2015年8月梁月婷具有购房资格之日作为计算房屋溢价的时点，法院不予采信。梁月婷与倪英明建立房屋买卖合同关系时，本市尚未出台住房限购政策，嗣后，因本市住房限购政策的出台，梁月婷的确有一段时间在本市不具备购房资格，但是倪英明在本案诉讼之前，从未以此为由主张解除合同。直至梁月婷提起本案诉讼时，梁月婷已具备购房资格，梁月婷不能履行合同的障碍已经消除，反而系倪英明至今未能取得古月文琴（倪文琴）的追认，导致合同不能继续履行。且，梁月婷早已将绝大部分房款支付给了倪英明，倪英明截至目前并未返还梁月婷任何款项，故应以讼争房屋现有价值作为认定溢价损失的依据。其次，对于梁月婷主张的中介费损失，因此系梁月婷履行房屋买卖合同的正常成本，亦系梁月婷获得房屋溢价的必要成本，故法院在支持房屋溢价损失主张的同时，对此不予支持。最后，对于梁月婷主张的律师费，因为梁月婷与倪英明对此并无相关约定，且此并非必然发生的费用，故法院对此不予支持。倪英明称其仅需按照合同约定承担双倍返还已付房款的责任，但因合同无法继续履行给梁月婷造成的损失已经远远高于约定的违约责任，故对倪英明的该项意见，法院不予采信。关于梁月婷主张古月文琴（倪文琴）承担连带责任，但并未提供任何证据证明在合同签订过程中古月文琴（倪文琴）存在过错，故法院对该请求难以支持。因梁月婷无法继续履行房屋买卖合同关系，已失去合法占有讼争房屋之理由，故古月文琴（倪文琴）反诉要求梁月婷搬离讼争房屋之请求，法院予以支持。因梁月婷占有使用讼争房屋，给古月文琴（倪文琴）带来了房屋不能使用收益的损失，梁月婷应予以赔偿。现梁月婷与古月文琴（倪文琴）就房屋占有使用费的标准达成了一致意见，为每月1,250元，法院予以确认。故法院确定梁月婷应当支付古月文琴（倪文琴）自2009年9月1日开始至实际返还讼争房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月1,250元的标准计算。但是，该部分房屋占有使用费本为梁月婷正常履行房屋买卖合同的可得利益，梁月婷可向倪英明另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、第三人倪英明于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）梁月婷购房款580,000元；二、第三人倪英明于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）梁月婷房屋溢价损失2,581,300元；三、原告（反诉被告）梁月婷于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区XX公路XX弄XX号XX室房屋；四、原告（反诉被告）梁月婷于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）FURUTSUKIAYAKO古月文琴（倪文琴）自2009年9月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月1,250元计算；五、驳回原告（反诉被告）梁月婷的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费32,556元，鉴定费9,400元，反诉案件受理费1,200元，合计诉讼费43,156元，由原告（反诉被告）梁月婷负担1,666元，由第三人倪英明负担41,490元。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据现已查明的事实及倪英明对自己行为的自认，因本案房屋买卖合同关系的解除系倪英明无权处分导致无法实际履行，倪英明存在违约行为，应当由倪英明承担相应的法律责任，梁月婷要求倪文琴承担连带责任，缺乏依据，一审法院对此不予支持，当属无误。虽然“倪文琴”作为甲方（卖方），沈彦云、梁月婷作为乙方（买方）签订的《213号301室房屋买卖合同》中在违约责任条款中约定有“甲方（倪文琴）违约，则偿还乙方（梁月婷）房款1,160,000元”的内容，梁月婷有权选择要求倪英明承担约定的违约金的违约责任，但亦有权选择要求倪英明对梁月婷因合同解除产生的损失承担赔偿责任，故梁月婷一审中要求倪英明赔偿房屋差价损失，具有相应的事实根据和法律依据。至于一审法院对于梁月婷主张的房屋差价损失全额予以支持是否妥当的问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然梁月婷已经支付了双方合同约定的59万元的房款中的58万元，房屋也已实际交付使用，但考虑到：涉案的《213号301室房屋买卖合同》上的“倪文琴”字样的签名经审理查明确实不是倪文琴本人所签，梁月婷对此也未尽审慎的注意义务，具有一定的过错；梁月婷在倪英明及倪文琴不配合办理过户手续且合同无法继续履行的情况下，未能及时止损；倪英明作为经办人与梁月婷签订的《213号301室房屋买卖合同》中约定有“甲方违约，则偿还乙方房款1,160,000元”的相关内容等因素，本院认为，一审法院以讼争房屋现有价值作为认定溢价损失的依据，对梁月婷因合同无法继续履行而无法取得讼争房屋产生的差价损失予以全部支持，有所不当，本院予以纠正。综合本案的实际情况，本院酌定倪英明赔偿梁月婷房屋溢价损失210万元。此外，一审法院在确认关于讼争房屋的买卖合同无法继续履行而予以解除的情况下，根据梁月婷及古月文琴（倪文琴）各自诉请对于合同解除其他后果的处理是恰当的，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第2360号民事判决第一、三、四、五项；二、变更上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第2360号民事判决第二项为“第三人倪英明于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）梁月婷房屋溢价损失人民币2,100,000元”。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币32,556元，鉴定费9,400元，反诉案件受理费1,200元，合计诉讼费43,156元，由梁月婷负担1,666元，倪英明负担41,490元。二审案件受理费27,450元，由上诉人倪英明负担25,000元，梁月婷负担2,450元。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年四月六日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 来源：百度“”