（2017）陕0922民初45号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-04-28
案件名称
原告邓永波与被告贺泽平房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
石泉县人民法院
所属地区
石泉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓永波,贺泽平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0922民初45号原告：邓永波，男，1979年9月21日出生，汉族，陕西省石泉县人。委托诉讼代理人：高兴安，石泉县“148”法律服务所法律工作者。被告：贺泽平，男，1979年6月5日出生，汉族，陕西省石泉县人。委托诉讼代理人：徐明芬，系贺泽平妻子。委托诉讼代理人：贺先富，石泉县“148”法律服务所法律工作者。原告邓永波与被告贺泽平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓永波及其委托诉讼代理人高兴安、被告贺泽平及其委托诉讼代理人徐明芬、贺先富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓永波向本院提出诉讼请求：1、请求判决原被告解除“租房协议”，并承担因无法排烟而导致原告不能正常经营餐厅的退还从2016年9月21日后四个月零15天的租金28124.95元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月17日被告与原告签订“租房协议”，依据“租房协议”内容约定租赁被告坐落在城关镇新桥村一组两间门面、二楼餐厅和餐具承租给原告使用，期限五年，年租金75000元，当天给被告交付了2016年2月17日至2017年2月16日租金75000元。原告从3月26日正式开始营业。开始每月营业额达4万元以上，直到8月份时因抽油烟机排烟道设计不合理，在排烟时遭到楼边住户投诉，原告找到被告要求解决，但被告迟迟不动，直到9月21日被楼边住户将烟道抽油烟机上电机电线剪断，导致餐厅操作间油烟无法向外排出，致使原告不能正常经营，被迫餐厅停业至今。原告为此多次找到被告要求解决此事，被告每次都是满口答应，但直到现在未得到解决。故诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意解除租赁协议。原告签订的租房协议合法有效，应受法律保护。原告在经营过程中因没有处理好污水的排放、卫生等，引起周围的住户不满而投诉，应该自行解决，承租人不能把自己经营不善、处理关系不善的行为强加给出租人。原告因没有处理好邻里关系而遭到案外人阻拦致无法正常经营，与被告无关。故要求原告继续履行合同，支付第二年的租金，不同意退款。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，即2016年2月17日，甲方贺泽平与乙方邓永波签订《租房协议》，约定“甲方将坐落在新桥一组二间门面和二楼二套住房，装修的餐厅出租给乙方，每年定价柒万伍仟元整，租期五年。出租期内乙方要保护好甲方财产（租给乙方房产及餐具、冰箱、餐桌、餐凳、电器等，详见交接清单）。乙方损坏甲方财产照清单赔偿，用旧了必须交旧物。一、从2016.2.17—2021.3.1止。续租另行协议。二、租金柒万伍仟元进户前交清。每年提前一个月交下一年租金。三、租期内水电费由乙方自理。甲方贺泽平、乙方邓永波、在场人和执笔人杨家卫均签字，2016.2.17”。同日，贺泽平给原告出具收条一张，载明“今收到新桥店面租金一年柒万伍仟元整，¥75000，收款人：贺泽平2016.2.17”。被告在经营过程中，自建的烟道从其一楼窗户上檐向外引出，并未直通楼顶。对当事人双方有争议的事实：2015年1月16日，被告以“石泉县新桥食府”为建设单位开办的“中式餐馆”，经石泉县环保局填写的《建设项目环境影响登记表》中载明：“第七条拟采取的防治污染措施，2、废气：本项目操作间以电为能源，从事炒菜等活动会产生油烟，经油烟净化器处理后由管道至房顶排出。5、...如发生变化，该文件自行作废，另行履行环境影响评价手续。”原告认为，被告并未按此表中载明的从“房顶排油烟”，而是直接排出来，也未将此表转给承租人。被告认为其虽然出具了收条，但并未实际收到75000元，但并未报过警。原告称钱是按被告的要求打给中间人杨家卫，而被告曾经欠杨家卫的钱。庭审后，被告表示考虑到原被告的矛盾已深，继续合作已经不可能，所以同意现在解除原被告签订的《租房协议》，但不同意退还原告停业期间的租金，因为其并未违约。本院认为，本案存在的争议焦点是：1、原告是否向被告支付了第一年度的租金75000元；2、原被告签订的《租房协议》是否应该解除；3、被告是否应退还给原告租金28124.95元。关于焦点1，通过杨家卫在场和执笔的《租房协议》、被告出具收条，被告没有报警这一当庭陈述等证据来看，以及被告在协议后几个月一直未向原告主张租金这一违背常理之事实，原告辩解因被告欠杨家卫的钱而原告是按照被告的要求将75000元支付给了杨家卫的理由，更具有合理性和高度盖然性，故应认定视为原告已向被告支付了第一年度的租金75000元。关于焦点2，原被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应恪守履行。诉讼中，原告要求解除合同，被告同意解除合同，符合法律规定，依法应予准许。关于焦点3，根据《陕西省大气污染防治条例》第五十二条第（四）规定，餐饮业经营者必须采取下列措施，防止对大气环境造成污染：设置餐饮业专用烟道，专用烟道的排放口应当高于相邻建筑物高度或者接入其公用烟道。本案中，原告在签订协议时应当注意到被告所建的餐饮烟道不符合规定而未注意到，在租房协议中，又未对烟道的修建作专门约定。原告在经营过程中，因烟道问题与被告产生纠纷，原告未提供证据证实被告同意给其重建烟道，更未提供被告因未重建烟道而已经“通知”其解除合同的证据，故原告要求被告退还停业期间的租金28124.95元的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除贺泽平与邓永波于2016年2月17日签订的《租房协议》。二、驳回原告邓永波的其他诉讼请求。案件受理费503元，减半收取251.5元，由被告贺泽平负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员 叶刚二〇一七年四月六日书记员 韩维 搜索“”