（2017）粤1973民初1132号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-08
案件名称
田汉龙与吴煊来房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田汉龙,吴煊来
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初1132号原告：田汉龙，男，1966年10月28日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：ＸＸ明，广东乐而乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鼎，广东乐而乐律师事务所律师。被告：吴煊来，男，1972年3月23日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。原告田汉龙与被告吴煊来房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田汉龙的委托代理人罗鼎已到庭参加诉讼，被告吴煊来经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田汉龙向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间房屋租赁合同无效；2、被告立即将租赁房屋腾退，并归还于原告；3、被告支付原告房屋使用费21000元及利息7770元（以10500元为本金，从2016年12月6日起，按照每日2%为计算至清偿之日为止，暂计至1月9日为7140元；以10500元为本金，从2017年1月7日起，按照每日2%计算至清偿之日为止，暂计至1月9日为630元）；4、原告无需将30000元押金支付给被告；5、被告向原告支付房屋使用费（2017年2月至2017年3月）共计21000元；6、被告向原告支付电费3454.34元、水费246.69元、污水处理费、生活垃圾处理费运输费179.8元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月31日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市塘厦镇振兴围居委会东兴大道30-32号住宅二至六层的房屋租赁给被告使用，被告用做分租住宿使用，并约定支付租赁费用10500元/月，合同约定租赁期限为叁年。合同同时约定每月的租金须在当月的5号前交清，逾期15天不缴纳租金，作乙方违约处理，甲方有权单方面终止合同，押金不退回。2016年12月6日至今，被告一直拖欠房租租金共计21000元，并占有案涉房屋不予清退。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》之约定，行使单方解约权，并要求被告支付租金21000元，并无需将30000元押金支付给被告，请求法院支持原告的诉请。被告吴煊来虽未到庭参加诉讼，但于庭前向本院提交了答辩状，辩称，一、关于房屋占有使用费。原告于2017年1月17日即对案涉房屋采取停水停电措施，将实际承租人全部赶离案涉房屋，1月17日前所有实际承租人就已搬离完毕。原告并于2017年1月18日就将案涉房屋的大门锁上自己的大锁，被告因此已失去对案涉房屋的控制权及占有权。因此应当视为2017年1月18日原告就已将案涉房屋交还给原告，房屋占有使用费也应当计至2017年1月18日。二、原告请求支付利息的诉请无任何事实及法律依据。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，因此该《房屋租赁合同》无效。因合同无效，合同约定的滞纳金自然无效，且原告作为出租方，对于案涉房屋是否具有建设工程规划许可证理应知晓，其在未取得建设工程规划许可证的情况下将案涉房屋出租给被告，显然对案涉房屋合同关系无效负有主要过错，因此，原告请求支付利息的诉请无任何事实及法律依据。三、原告应当返还30000元押金给被告。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告应当返还30000元押金给被告。综上所述，原告的诉讼请求部分没有事实依据和法律依据，双方的《房屋租赁合同》自始无效，恳请人民法院根据国家法律规定，确认该合同无效，判令原告退还押金，并依法驳回其无理的诉讼请求，以保护被告的合法权益。原告田汉龙围绕诉讼请求依法提交了证据，被告吴煊来未举证予以反驳，故对原告提交的证据，本院均予以确认并在卷佐证。本院确认的原告提交的证据有：1、《房屋租赁合同》；2、水电及装饰工程施工许可证；3、东莞市建筑工程施工图设计文件审查批准书；4、东莞市塘厦镇振兴围社区居民委员会出具的证明；5、水电费发票；6、田汉龙于2005年11月23日出具给案外人张新良的租赁押金收据。另，被告吴煊来虽未到庭参加诉讼，但于庭前向本院提交了如下证据：1、照片；2、通知。原告田汉龙对此证据不予确认。因被告吴煊来所提交的证据均为复印件，未能出示原件，故对被告吴煊来举证的所有证据，本院均不予采信。经审理查明，位于东莞市塘厦镇振兴围东兴大道30-32号的案涉房屋，系由田汉龙投资建造。截止本案一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。2013年12月31日，田汉龙作为出租方、吴煊来作为承租方，双方共同签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：田汉龙将案涉房屋出租给吴煊来用作分租住宿用途，签订合同时须缴纳押金30000元，合同期自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金10500元/月，每月租金须在当月5号前交清，逾期按每天2%收取滞纳金；水电费由吴煊来负责；等等。该《房屋租赁合同》期满后，双方未再续签合同，合同已期满终止。田汉龙主张吴煊来未支付2016年12月份以来的房屋占有使用费，主张截止2017年3月底吴煊来用于经营分租住宿的床、空调、柜子等设备仍在占用案涉房屋。对上述主张，吴煊来未能举证相应的租金收据等予以反驳。另，田汉龙主张吴煊来拖欠电费3454.34元、水费246.69元、污水处理费、生活垃圾处理费、垃圾运输费共179.8元，对此主张，田汉龙举证了相应的发票为证，吴煊来也未能举证相应的反驳证据。本案审理过程中，吴煊来于2017年3月2日向本院提起反诉，请求判令田汉龙返还其押金30000元等，并交纳了相应的反诉费。但吴煊来经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出（2017）粤1973民初1132号民事裁定书，裁定对吴煊来的反诉按撤诉处理。本院认为，被告吴煊来经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃对原告田汉龙的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。案涉《房屋租赁合同》虽系田汉龙、吴煊来双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《房屋租赁合同》依法无效。田汉龙请求确认该《房屋租赁合同》无效，本院予以支持。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。田汉龙应将因案涉《房屋租赁合同》而收取的押金退还给吴煊来，吴煊来应搬离案涉房屋并将案涉房屋返还给田汉龙。对田汉龙要求吴煊来腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。对田汉龙要求无需退还30000元押金给吴煊来的诉讼请求，本院予以驳回。但因吴煊来要求返还这30000元押金的反诉请求已按撤诉处理，且该30000元押金的缴纳人田汉龙主张为案外人张新良，故本院在本案处不直接判令田汉龙退还该30000元押金给吴煊来。对此押金，吴煊来应另案主张。《房屋租赁合同》虽然无效，但吴煊来已实际占有使用田汉龙享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，吴煊来仍应按约定的租金标准支付田汉龙房屋占有使用费。田汉龙按《房屋租赁合同》约定的租金标准即10500元/月来主张房屋占有使用费，较为合理，本院予以支持。田汉龙主张吴煊来拖欠自2016年12月份起的房屋占有使用费，主张吴煊来的床、空调、柜子等设备至今仍占用案涉房屋导致案涉房屋无法对外出租，吴煊来未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，故本院采信田汉龙的主张。结合田汉龙的诉讼请求，吴煊来应支付给田汉龙2016年12月份至2017年3月份共4个月的房屋占有使用费共计42000元（10500元/月×4个月）。至于田汉龙主张的迟延支付房屋占有使用费的利息，因《房屋租赁合同》无效，关于逾期利息的约定也无效，故该诉请于法无据，本院不予支持。关于田汉龙主张吴煊来拖欠的电费3454.34元、水费246.69元、污水处理费、生活垃圾处理费、垃圾运输费共179.8元，对此主张，田汉龙举证了相应的发票为证，吴煊来也未能举证相应的反驳证据，故本院采信田汉龙的主张，认定吴煊来应支付田汉龙此费用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告田汉龙和被告吴煊来于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》依法无效；二、被告吴煊来应于本判决发生法律效力之日起三日内搬离并将位于东莞市塘厦镇振兴围东兴大道30-32号的案涉房屋返还给原告田汉龙；三、被告吴煊来应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告田汉龙2016年12月份至2017年3月份共4个月的房屋占有使用费42000元；四、被告吴煊来应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告田汉龙电费3454.34元、水费246.69元、污水处理费、生活垃圾处理费、垃圾运输费179.8元，共计3880.83元；五、驳回原告田汉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费845.64元，原告已预交，由原告田汉龙负担400元，被告吴煊来负担445.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 韦枝展二○二○一七年四月六日书记员 余秋玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 来源：百度搜索“”