（2016）苏0581民初13345号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-07-13
案件名称
王涛与禧徕乐投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王涛,禧徕乐投资发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0581民初13345号原告：王涛,男,汉族，1990年5月13日出生，住黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：王恩厚，江苏和舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚月，江苏和舟律师事务所律师。被告：禧徕乐投资发展有限公司，统一社会信用代码9132058177968728X7，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：冯义忠，董事长。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。原告王涛诉被告禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序于2016年12月9日和2017年2月15日两次公开开庭进行了审理。原告王涛委托诉讼代理人王恩厚，被告禧徕乐公司委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王涛向本院提出诉讼请求：要求：1、判决终止原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款349336元，并支付违约金及各项损失合计20万元；3、诉讼费由被告承担。第一次庭审中，原告变更第1项诉讼请求为，请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》于2016年6月30日已解除；变更第2项诉讼请求为，要求被告支付违约金31440元、按揭贷款的利息12849.20元、中介费用2万元、房屋租金4.8万元和自2014年5月14日起至2016年12月1日止以349336元为基数按银行同期贷款利率5.4%的4倍计算的利息196187元，合计308476.20元；并增加诉讼请求为，请求法院确认在被告破产后原告可对其购买房屋拍卖后所得价款优先受偿。事实和理由：2014年5月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场商业商务配套房7#808室，房屋总价为349336元，被告应于2016年3月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告已按约支付全部购房款。但被告却未能如期交房。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告的行为已构成严重违约，给原告造成了重大损失。根据双方约定和法律规定，原告要求解除《商品房买卖合同》，并由被告赔偿原告的损失。被告禧徕乐公司辩称，首先，其不同意解除与原告之间的《商品房买卖合同》，因被告出现资金短缺，银行账户和部分资产均被法院查封，导致包括原告所购房屋在内的三期工程建设停滞，部分业主上访，但现已在当地政府的扶持下重新开工，故原告通过诉讼的形式解决双方的纠纷并不适宜。退一步讲，即使解除合同，被告也无力返还原告购房款。其次，原告主张的各项损失请求法院依法处理，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。再次，原告主张的优先受偿权缺乏法律依据，不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2014年5月14日，被告禧徕乐公司（出卖方）与原告王涛（买受方）签订合同编号为Y20140038442的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场商业商务配套房7#808室房屋一套，该商品房规划用途为办公，房屋建筑面积为59.97㎡，房屋总价为349336元。合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受方在签订合同时支付总价款的50%即179336元，余款17万元通过银行按揭方式支付，并在合同签订之日起15个工作日内办结付清。合同第七条“买受方逾期付款的违约责任”中约定，买受方如未按约向出卖方支付房款的，逾期在15天之内，自本合同第六条约定的相应房价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过15天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起15天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按累计应付款的5%向出卖方支付违约金，造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，合同继续履行，自本合同第六条约定的相应房款应付款期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之5的违约金。合同第八条“交付期限及交接手续”中约定，出卖方应当在2016年3月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合合同约定的商品房交付买受方使用。合同第九条“出卖方逾期交房的违约责任”中约定，逾期交房的，自本合同第八条约定的最后交付期限之后第180天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但违约金计算时间累计不得超过30天；自违约金起算日之日起30天，出卖人仍未能交付房屋的，买受人有权解除本合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3‰支付违约金，该违约金和上款违约金不重复计算。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款179336元，被告开具相应发票。原告另于2014年7月29日向上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行按揭贷款17万元，该笔贷款已于2015年9月17日还清，原告为本次贷款共计支付利息12849.80元。另查明：在原告向本院提出本案诉讼后，本院依法向被告邮寄送达了诉状副本等应诉材料，被告于2016年11月25日签收。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票和《贷款结清证明》，以及本案的庭审笔录等在卷予以佐证。庭审中，关于双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除的问题，原告认为，根据合同约定，原告有权在2016年10月31日解除合同，原告曾多次到被告的售楼中心要求解除合同并赔偿损失，但因被告人去楼空，无法取得联系。被告则认为，虽其至今尚未取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，但因其至今并未收到原告送达的合同解除通知，故原告主张双方之间的《商品房买卖合同》已解除缺乏依据。关于原告主张的违约金，原告认为，在合同的第七条买受方的违约责任中约定如买受方逾期支付购房款应自逾期之日起按购房总价的万分之五支付违约金，而在合同的第九条出卖方的违约责任中却约定逾期交房前六个月内出卖方无需支付任何违约金，且出卖方仅需支付30日的违约金，该合同是格式合同，上述两条约定明显造成双方当事人的权利义务不对等，被告并未对格式条款尽到提示说明义务，原告亦不知情，故被告应按合同第七条约定的标准向其支付违约金，被告逾期交房已近10个月时间，其仅主张6个月，计31440元（349336*万分之五/日*30日*6个月）。被告则认为，双方签订的《商品房买卖合同》是各自真实的意思表示，不违反法律规定，应对双方具有法律约束力。关于原告主张的房屋租金损失，原告向法庭提供由范进出具的《收条》6份，证明因被告迟延交房导致原告及母亲一直在外租房居住产生租金损失4.8万元。被告对上述证据的真实性不予认可，并认为原告已主张了违约金，不应再行主张其他损失。原告对其主张的中介费2万元未能提供任何证据，被告亦不予认可。本院认为：原告王涛与被告禧徕乐公司在《商品房买卖合同》中明确约定被告应于2016年3月31日向原告交付符合约定的房屋，在商品房买卖合同签订后，原告依约全额支付相应的购房款，被告禧徕乐公司需按约准时交付房屋。根据双方当事人的合同约定，因至原告起诉之日止被告逾期交房已超过7个月，原告有权解除合同，同时要求被告返还购房款并承担违约责任。原告在诉状中明确表达了解除合同的意思表示，故双方签订的《商品房买卖合同》应在被告收到涉案的诉状副本之日即2016年11月25日已解除，本院确认原、被告双方之间签订的合同编号为Y20140038442的《商品房买卖合同》已解除。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，原告要求被告返还购房款349336元，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。本案中，涉案的《商品房买卖合同》系被告提供，在该份合同的第七条和第九条中分别约定了买受方和出卖方的违约责任，其中第七条买受方的违约责任中约定如买受方逾期支付购房款则应自逾期之日即按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金直至付清之日止，而在第九条出卖方逾期交房的违约责任中却约定在出卖方逾期交房的前180日内无需向买受方支付任何违约金，且自逾期交房的第181日起按每日万分之五的标准计算违约金也不得超过30日，对于买受方因出卖方逾期交房要求解除合同的违约金计算标准仅约定为已付购房款的3‰，上述约定明显具有加重买受方责任的情形，故该上述第九条中关于出卖方逾期交房违约责任的约定应属无效，出卖方应自逾期之日起以已收房款为基数按每日万分之五的标准向买受方支付逾期交房违约金直至交房之日止。自合同约定的交房之日即2016年3月31日起至今已一年有余，被告至今尚不能将符合合同约定的房屋交付原告，故原告主张按六个月的期限计算逾期交房违约金为31440元（349336元*万分之五/日*30日*6个月），本院予以支持。因被告逾期交付房屋导致合同被解除造成原告损失，原告有权主张因按揭贷款而产生的利息损失12849.20元；被告另应支付自收到原告交付的首期购房款之日（2014年5月14日）起至2016年12月1日止以179336元按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算的利息，以及自还清按揭贷款的次日（2015年9月18日）起至2016年12月1日止以17万元按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算的利息，经本院核算为34720.35元，二项合计47569.55元，原告的诉讼请求中超出部分本院不予支持。对于原告主张的中介费2万元和房屋租金48000元，因本院计算的被告应支付原告的违约金和利息损失已足以弥补原告因被告逾期交房所造成的损失，且原告就上述主张未能提供充分的证据加以证实，故原告该部分诉讼请求本院不予支持。对于原告主张的要求确认在被告破产后其可对涉案房屋拍卖后所得价款优先受偿的诉讼请求，因缺乏相关法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告王涛与被告禧徕乐投资发展有限公司于2014年5月14日签订的合同编号为Y20140038442的《商品房买卖合同》已解除。二、被告禧徕乐投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王涛购房款349336元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院账户）。三、被告禧徕乐投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王涛违约金31440元和利息47569.55元，二项合计79009.55元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院账户）。四、驳回原告王涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5189元，由原告王涛负担1810元，由被告禧徕乐投资发展有限公司负担3379元（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分3379元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 姜壮志二〇一七年四月六日书记员 耿 倩 来源：百度“”