（2017）鄂2801民初239号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-08
案件名称
恩施州时代家居摩尔商业管理有限公司与陶平租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
恩施市人民法院
所属地区
恩施市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
恩施州时代家居摩尔商业管理有限公司,陶平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2801民初239号原告：恩施州时代家居摩尔商业管理有限公司，住所地：恩施市金桂大道金子坝村大丛树组。统一社会信用代码：914228000661451143。法定代表人：谭虹，系公司总经理。委托诉讼代理人：肖波，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：谢亚平，湖北夷水律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告：陶平，男，生于1984年10月10日，汉族，湖北省武汉市新洲区人，个体户，户籍地武汉市新洲区，现住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：宋冀，湖北硒都律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邹太宇，湖北硒都律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告恩施州时代家居摩尔商业管理有限公司（以下简称时代家居公司）诉被告陶平租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告时代家居公司的委托诉讼代理人肖波、谢亚平，被告陶平的委托诉讼代理人宋冀、邹太宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时代家居公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年4月2日和2014年4月16日签订的时代家居MALL商铺C区2栋1楼2－137、2－138、2－139、2－140、2－150、2－151、2－162共7间商铺的《时代家居MALL商业经营管理合同》及2014年10月21日签订的《时代家居MALL商业经营管理合同补充协议》，被告立即搬清7间商铺内的经营物品；2.判令被告每月按15599元的标准，向原告支付自2015年1月1日起至搬离商铺内经营物品之日止的商铺经营管理费；3.判令被告按《时代家居MALL商业经营管理合同》中的约定向原告支付滞纳金（每逾期一日按应支付经营管理费总额的1%计算）和违约金（按应支付经营管理费总额的10%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月2日，原、被告双方签订了《时代家居MALL商业经营管理合同》，原告将时代家居MALL商铺C区2栋1楼2－137、2－138、2－139、2－140、2－150、2－151共6间商铺及相关设施交给被告经营使用。合同中约定“乙方必须于2014年6月1日前装修完毕，并于2014年6月15日正式开业，并从正式开业之日起计收相关费用。乙方必须在准时进场装修、开业和连续经营五年的前提下，方可享受1年免收经营管理费的优惠（包括装修期）。乙方向甲方支付的经营管理费从2014年6月15日至2017年6月14日按每月14797元交纳。经营管理费用支付方式按半年支付（即合同约定时间前1个月支付下半年经营各项费用），如乙方逾期支付上述约定任何经营管理费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算方法为：拖欠天数乘以欠交经营管理相关费用总额的1%。并可对乙方铺位采取停止水、电供应或封闭其营业场所等措施，同时甲方有权单方面解除本合同，乙方所缴纳的履约保证金概不退还。甲方对乙方所欠交的各项费用有权通过各种途径追索。为了维护广大消费者的权益和朝代家居MALL经营者的信誉，甲、乙双方签订本经营管理合同时，甲方须向乙方收到经营管理合同履约保证金，即人民币陆万元（共即￥60000.00元）。合同履约保证金在合同期第二年上半年，除按每间商铺保留3000元合同履约保证金外，余下部分抵扣第二年上半年经营管理费，不足部分按面积及经营管理用费用每月单价多退少补。经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除合同，由乙方承担违约责任（支付经营管理费总额10%的违约金），并赔偿甲方实际损失：……C、累计二次逾期缴纳各项费用或一次逾期七天以上不按时交各项费用的；D、商场开业当天乙方未开业或一个季度无故停止营业累计十天以上者……H、履约保证金被扣除后，在一个月内未补足的……甲、乙双方在合同履行中发生争议，且经协商不能解决时，由甲方所在地人民法院依法裁决”。2014年4月16日，原、被告双方签订了《时代家居MALL商业经营管理合同》，原告将时代家居MALL商铺C区2栋1楼2－162的商铺及相关设施交给被告经营使用。合同中约定“乙方必须于2014年6月1日前装修完毕，并于2014年6月15日正式开业，并从正式开业之日起计收相关费用。乙方必须在准时进场装修、开业和连续经营五年的前提下，方可享受1年免收经营管理费的优惠（包括装修期）。乙方向甲方支付的经营管理费从2014年6月15日至2017年6月14日按每月802元交纳。经营管理费用支付方式按半年支付（即合同约定时间前1个月支付下半年经营各项费用），如乙方逾期支付上述约定任何经营管理费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算方法为：拖欠天数乘以欠交经营管理相关费用总额的1%。并可对乙方铺位采取停止水、电供应或封闭其营业场所等措施，同时甲方有权单方面解除本合同，乙方所缴纳的履约保证金概不退还。甲方对乙方所欠交的各项费用有权通过各种途径追索。为了维护广大消费者的权益和朝代家居MALL经营者的信誉，甲、乙双方签订本经营管理合同时，甲方须向乙方收到经营管理合同履约保证金，即人民币壹万元/间（共即￥10000.00元）。合同履约保证金在合同期第二年上半年，除按每间商铺保留3000元合同履约保证金外，余下部分抵扣第二年上半年经营管理费，不足部分按面积及经营管理用费用每月单价多退少补。经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除合同，由乙方承担违约责任（支付经营管理费总额10%的违约金），并赔偿甲方实际损失：……C、累计二次逾期缴纳各项费用或一次逾期七天以上不按时交各项费用的；D、商场开业当天乙方未开业或一个季度无故停止营业累计十天以上者……H、履约保证金被扣除后，在一个月内未补足的……甲、乙双方在合同履行中发生争议，且经协商不能解决时，由甲方所在地人民法院依法裁决”。为保证时代家居MALL商业项目开业运营，2014年10月21日，原、被告双方签订了《时代家居MALL商业经营管理合同补充协议》，对被告经营的商铺起租期时间进行了调整。被告经营的时代家居MALL商铺C区2栋1楼2－137、2－138、2－139、2－140、2－150、2－151、2－162共7间商铺，计租期统一从2015年1月1日起开始计算。即7间商铺总计按每月15599元（14797元+802元）的标准，被告从2015年1月1日起计算向原告交纳经营管理费。合同签订后，被告未按合同约定连续经营，也未安排工作人员开业经营，只是将材料存储于商铺内，需要时从商铺内拖材料。被告除交纳了总计7万元的合同履约保证金外，未向原告交纳其他费用。原告从2015年12月份开始就不断通知被告交纳经营管理费，被告一直拖延。2016年8月9日，原告向被告商铺张贴《经营管理费收缴告知书》，要求“乙方在2016年9月14日14：00前交纳，否则视为乙方违约，甲方将根据合同约定终止合同并收商铺”。随后原告与被告沟通未果。原告认为，原、被告双方签订的两份《时代家居MALL商业经营管理合同》属双方真实意思表示，原告在合同的履行过程中将经营管理费推后半年计收，且原告严格按照约定履行合同，不存在违约情形。被告从2014年6月15日正式营业后就没按合同约定连续经营，而是将7间商铺当作仓库使用，影响了时代家居MALL的整体经营形象，被告也未按合同约定交纳经营管理费，不履行其合同的基本义务，属于根本性违约。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告陶平辩称，1.案涉商业经营管理合同及补充协议已于2016年11月25日解除；2.案涉租赁商铺于2016年11月25日退还给原告时，原、被告双方已经达成“被告不再给原告交纳经营管理费、违约金，其所交的70000元押金（即商铺租赁定金）不予退还”的口头协议。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：2014年4月2日签订的《时代家居MALL商业经营管理合同》及合同附件《产品、服务质量承诺书》、2014年4月16日签订的《时代家居MALL商业经营管理合同》及合同附件《产品、服务质量承诺书》、时代家居MALL商铺C区2栋1楼2－137、2－138、2－139、2－140、2－150、2－151的商铺位置平面图、时代家居MALL商铺C区2栋1楼2－162的商铺位置平面图、《时代家居摩尔经营合同审批流程单》、被告交纳的7万元合同履约保证金《收据》、2014年10月21日签订的《时代家居MALL商业经营管理合同补充协议》、经营管理费收缴告知书、律师函一份、商铺退租验收交接清单、退铺费用结算告知函、EMS快递送达回执复印件、被告在时代家居MALL商铺的照片2张证据。被告围绕其抗辩主张提交了如下证据：《时代家居MALL商业经营管理合同》、时代家居MALL商铺C区2栋1楼2－162的商铺位置平面图、照片证据，证人谌某、林某1、林某2的证言。经庭审质证，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据将根据当事人的陈述及案情综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告所诉事实属实。另查明，案涉租赁商铺被告已于2016年11月25日退还，双方当事人签订了《时代摩尔商业管理有限公司商铺退租验收交接清单》，该清单载明了案涉租赁商铺7间退租的验收内容，在该清单页脚上批注有“交铺时未写退铺申请.未交合同保证金收据”字样。本院认为，原、被告签订的《时代家居MALL商业经营管理合同》、《时代家居MALL商业经营管理合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：合同是否解除；商铺经营管理费及违约金应否支持。本院评述如下：一、案涉《时代家居MALL商业经营管理合同》、《时代家居MALL商业经营管理合同补充协议》是否解除。原、被告于2016年11月25日收回了案涉租赁商铺，应视为案涉《时代家居MALL商业经营管理合同》、《时代家居MALL商业经营管理合同补充协议》于2016年11月25日协商解除。现原告主张解除合同，本院确认案涉合同于2016年11月25日解除。二、商铺经营管理费及违约金应否支持。从原、被告就案涉租赁商铺退还并签订《时代摩尔商业管理有限公司商铺退租验收交接清单》的情况来看，原、被告是在协商的情况下完成的。从《时代摩尔商业管理有限公司商铺退租验收交接清单》记载“未交合同保证金收据”（即租赁定金收据）的内容来看，原、被告双方就被告交纳的租赁商铺定金已有涉及。按常理，双方在合同解除后办理交接时，除签署交接单外，应为经营费用另行办理结算，即使在交接单中进行批注，亦应注明费用结算金额。原告要求被告提交“租赁定金收据”，要么系冲抵案涉经营管理费，要么系退还定金。被告实际下欠原告经营管理费无疑，原告在被告退租时仍向其退还租赁定金的可能性不大；若被告的租赁定金仅抵偿部分经营管理费的话，那么被告下欠原告的经营管理费应当在《时代摩尔商业管理有限公司商铺退租验收交接清单》上有所批注。既然有批注，而又未注明下欠金额，仅批注“未交合同保证金收据”字样，即有防止被告以后持保证金收据向原告讨要之意。据此，本院认为原、被告在办理退租商铺手续时，双方达成“被告不再给原告交纳经营管理费、违约金，原告不退还被告所交的70000元押金（即商铺租赁定金）”口头协议，具有高度可能性。因此，被告以双方已达成口头协议即“被告不再给原告交纳经营管理费，原告不退还被告所交70000元押金（即商铺租赁定金）”，不再向原告支付经营管理费为由抗辩，理由成立，本院予以采纳。原告主张的商铺经营管理费及违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告恩施州时代家居摩尔商业管理有限公司与被告陶平于2014年4月2日、4月16日分别签订的《时代家居MALL商业经营管理合同》以及同年10月21日签订的《时代家居MALL商业经营管理合同补充协议》于2016年11月25日解除二、驳回原告恩施州时代家居摩尔商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6680元，减半交纳3340元，由原告恩施州时代家居摩尔商业管理有限公司负担1670元，被告陶平负担1670元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 谭远双二〇一七年四月六日书记员 苏 蜀 关注微信公众号“”