（2017）湘0802民初54号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-05-23

案件名称

李志平与湖南省张家界市永定区五交化公司、张家界隆辉商贸有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

张家界市永定区人民法院

所属地区

张家界市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李志平,湖南省张家界市永定区五交化公司,张家界隆辉商贸有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四条，第九十三条第一款，第二百一十二条

全文

湖南省张家界市永定区人民法院民事判决书(2017)湘0802民初54号原告：李志平，男，1980年6月17日出生，公民身份号码为4305211980********，汉族，居民，住湖南省邵东县黄坡桥乡黄金村石坑组。委托诉讼代理人：欧震，湖南天门律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵武林，男，1983年8月14日出生，公民身份号码为4305211983********，汉族，居民，住湖南省邵东县流泽镇集义村第*组**号。系原告近亲属，代理权限为一般代理。被告：湖南省张家界市永定区五交化公司，住所地为湖南省张家界市永定区北正街1号。法定代表人：周长春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：张家界隆辉商贸有限公司，住所地为湖南省张家界市回龙路43号。法定代表人：赵云元，公司董事长。原告李志平诉被告湖南省张家界市永定区五交化公司（以下简称五交化公司）、被告张家界隆辉商贸有限公司（以下简称隆辉公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告李志平委托诉讼代理人欧震、赵武林，被告五交化公司法定代表人周长春及其委托诉讼代理人张霞，被告隆辉公司法定代表人赵云元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李志平向本院提出诉讼请求：1、要求判决确认被告五交化公司、隆辉公司于2016年2月4日签订的《终止租赁经营合同的协议》无效；2、案件受理费由两被告共同承担。事实与理由：2012年8月1日，被告五交化公司将其所属华联商场一楼房产出租给被告隆辉公司，并签订了《房屋租赁经营合同》，约定租赁期限为5年，第一年租金50万元，其后每年租金递增1万元。2013年3月13日，两被告就上述《房屋租赁经营合同》签订了《补充协议》，延长三年租赁期限。2015年4月9日，被告隆辉公司将承租的华联商场一楼房产转租给原告李志平并签订了《房屋租赁经营合同》，被告五交化公司没有提出异议。2015年12月1日、2016年1月29日，被告隆辉公司以经营不善无法缴纳租金为由，向被告五交化公司提出解除双方2012年8月1日签订的《房屋租赁经营合同》。2016年2月4日，两被告签订《终止租赁经营合同的协议》，终止被告隆辉公司对华联商场一楼房产的租赁，不予追究隆辉公司的任何违约责任，且该商场二楼仍由其继续租赁。该终止协议签订后，被告五交化公司向原告李志平发出告知函，要求在2016年5月31日前腾让租赁物，但在该终止协议签订前，两被告从未征求过原告李志平的意见，也未做任何告知。同时，被告五交化公司拒绝接受原告主动代被告隆辉公司缴纳的租金。原告李志平自2013年6月承租华联商场一楼房产以来，从未拖欠租金，被告五交化公司也从无异议，并在被告隆辉公司主张经营不善、无法缴纳租金的情况下，愿意代为缴纳租金，因此，被告隆辉公司以亏损经营、无法缴纳租金为由请求与隆辉公司解除租赁合同的理由不能成立，明显属于恶意串通，严重损害了原告李志平的合法利益，依法应确认无效。因此，原告李志平为维护自身合法权益特向永定区人民法院提起诉讼。原告李志平为证实其主张，向本院提交以下证据：1、五交化公司与隆辉公司签订《房屋租赁经营合同》及《补充协议》复印件各一份。拟证明被告隆辉公司承租了五交化公司所有的华联商场一、二楼门面的事实。2、隆辉公司与李志平签订的《房屋租赁经营合同》及隆辉公司与申金平签订的《房屋租赁经营合同》复印件各一份。拟证明隆辉公司将承租的华联商场一楼门面转租给李志平，且转租租金高于承租租金，隆辉公司以经营亏损为由签订终止租赁合同理由不充分的事实。3隆辉公司向百货公司及五交公公司请求解除租赁合同的报告各一份。拟证明两被告之间在解除租赁合同时没有对原告进行告知，且以经营困难亏损巨大的理由解除租赁合同不成立，两被告存在恶意串通的事实。4、《要求继续交纳租金履行合同函》复印件一份、《请求商务局协调交纳租金的函》复印件一份。拟证明两被告解除合同以后才告知原告李志平，原告李志平得知后请求代为缴纳租金继续履行租赁合同未果的事实。5、光盘一份（短信及录音和视频）及交纳租金收据和转账单复印件各一份。拟证明原告李志平多次找五交化公司协商要求代为缴纳租金继续履行租赁合同的事实。被告五交化公司对原告提交的1、3号证据真实性无异议，对2号证据不知情，对4、5号证据三性均有异议。被告隆辉公司对原告提交的1、2、3号证据真实性无异议，对3号证据认为不存在串通，对4号证据不知情，对5号证据中收取租金的事实无异议，对短信及录音视频真实性不清楚。被告五交化公司辩称，被告五交化公司在被告隆辉公司无法交纳租金、经营亏损的情况下双方达成一致意见并签订《终止租赁经营合同》的行为符合法律规定，并不存在串通，被告五交化公司对隆辉公司将华联商场一楼门面转租给原告李志平的转租情况不知情，李志平及隆辉公司在纠纷发生前并未向被告五交化公司报告过，原告与被告五交化公司之间没有签订租赁合同，原告现在要求给被告五交化公司交纳租金，继续履行合同，但是2016年2月4日两被告已经解除了租赁关系，五交化公司无权收取李志平要求交纳的租金，五交化公司通知李志平腾让门面时，李志平通过各种方式纠缠五交化公司，百化公司与五交化公司分别与隆辉公司按照同一模式签订租赁合同，隆辉公司与百货公司的终止协议已经生效，五交化公司参照百货公司的协议随后与隆辉公司签订的终止协议也应当有效，五交化公司不同意与李志平签订的理由是：五交化公司与李志平签订合同的前提首先必须要解除隆辉公司与李志平的合同，其次，李志平经营期间消防安全意识薄弱，两次发生火灾，商场管理混乱，多次与商户发生纠纷，李志平并没有将华联商场一楼门面自主经营，且擅自改变房屋主体结构，将商场再次转租，李志平诚信差，在公司办公室谈话都要录音录像，因此，五交化公司不与李志平签租赁合同的原因有很多，但并非就是两被告恶意串通，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告五交化公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《函》、《履行合同催告通知》、《履行合同让出经营场地的催告通知》各一份、《通知》及《告知书》各二份并张贴的7张照片打印件。拟证明李志平与隆辉公司签订的租赁合同已经解除，被告五交化公司多次书面告知要求原告李志平腾让商场的事实。2、《联合投资开发华联商场商业综合楼合同书》复印件一份。拟证明被告五交化公司在华联商场一、二楼各有建筑面积为1000平方米产权的事实。原告李志平对被告五交化公司提交的1、2号证据真实性无异议，但认为1号证据不能达到被告五交化公司的证明目的，原告事后得知两被告解除合同后明确表示要求代交租金继续履行合同。被告隆辉公司对被告五交化公司提交的1、2号证据真实性无异议。被告隆辉公司辩称，隆辉公司将百货公司与五交化公司在华联商场一楼各自拥有1000平方米的门面整体承租后，因生意不好将一楼门面整体转租给原告李志平是事实，但隆辉公司与百货公司签订的终止租赁合同已经生效，隆辉公司与五交化公司签订的租赁合同理应也该生效，隆辉公司分别与百货公司与五交化公司签订终止租赁协议后，李志平以没有与五交化公司签订到租赁合同为由证实两被告存在恶意串通的行为没有理由，因此，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告隆辉公司未向法庭提交相关证据。经审理质证，关于原告提交的1－5号证据：被告五交化公司及隆辉公司对原告李志平提交的1、2号证据真实性均无异议，被告五交化公司对原告提交的3号证据真实性不清楚，但隆辉公司对3号证据真实性予以认可，本院对1、2、3号证据真实性予以确认并采信，两被告对4、5号证据真实性均提出异议，本院对4、5号证据真实性不予以确认并采信；关于被告五交化公司提交的1－2号证据：因原告李志平与被告隆辉公司对真实性均无异议，本院对被告隆辉公司提交的1、2号证据真实性予以确认并采信。根据原告的陈述以及本院采信的证据，本院经审理查明以下事实：2002年3月13日，以百货公司为甲方、五交化公司为乙方，与张家界市协力房地产开发有限公司为丙方的三方签订了《联合投资开发华联商厦商业综合楼合同书》，合同约定五交化公司取得从丙方的16米止起向西延伸约20－22米，深约50米占地1000平方米建筑面积的商场以及相对应的第二层1000平方米的商场（建筑面积共2000平方米）的产权，百货公司取得从五交化公司商场共墙起向西延伸约20－22米，深约50米占地1000平方米建筑面积的商场以及相对应的第二层1000平方米的商场（建筑面积共2000平方米）的产权。2012年8月1日，五交化公司将其在华联商场一楼的场地租赁给隆辉公司并签订了《房屋租赁经营合同》，租赁期限为5年，在租赁期内，第一个承租年度的租金为伍拾万元人民币，从第二个承租年度起，每年在上一个承租年度的租金额上，递增租金壹万元人民币，在经营期内，未经五交化公司书面同意，隆辉公司中途不得对租赁物转租、对租赁合同不得转让。2013年3月13日，五交化公司与隆辉公司又签订了《补充协议》，补充协议约定原一楼签订的租赁合同继续生效，租赁期限增加3年，即8年，并约定华联一楼五交化公司允许隆辉公司在特殊情况下可以转租。2013年3月24日，隆辉公司将从百货公司与五交化公司承租的华联商场一楼场地整体转租给案外人申金平并签订了《房屋租赁经营合同》，2015年4月9日，因申金平退出与李志平等人的合伙，隆辉公司与李志平重新签订了《房屋租赁经营合同》，合同均约定租赁期限从2013年6月1日至2020年10月5日止，第一年租金为壹佰贰拾三万元，每年递增贰万元。李志平承租该商场经营百货并按约向隆辉公司交纳租金至2016年5月30日，隆辉公司未将转租的情况书面告知五交化公司，2015年下半年，五交化公司得知华联商场一楼已转租给李志平。2015年11月29日，隆辉公司以市场变化大，无法继续履行租赁合同为由向百货公司报告请求解除租赁合同，百货公司于2015年12月1日在该报告中批示同意解除隆辉公司承租百货公司出租的华联商场一楼场地，随后，李志平与百货公司重新签订了租赁合同。2016年元月29日，隆辉公司又以市场变化大，经营困难为由又向五交化公司报告请求终止租赁合同，双方于2016年2月4日签订了《终止经营合同的协议》，协议约定“1、终止租赁合同时间：2016年2月4日。2、由于赵云元先生已经将华联商厦一楼中属于甲方产权的商用房产（面积约1000平方米）的租金收至2016年5月31日，为此，赵云元应负责向甲方缴纳租金至2016年5月31日止。同时甲方允许一楼中属于甲方产权的现有经营户经营至2016年5月31日。甲方将从2016年6月1日起另行招租。3、由于赵云元经营亏损巨大，无法再经营华联商厦一楼中属于甲方产权的商场。甲方与乙方终止其租赁合同后甲方不再追究其它相关责任。但赵云元必须自行处理其原一楼出租给李志平等租赁人的合同纠纷和经济纠纷。甲方概不负责。……7、至2016年元月31日，乙方原承租华联五交化商场一、二楼所欠租金（一楼租金计算至2016年5月31日；二楼租金计算2015年11月31日）立598653.40元，乙方终止协议后应积极组织资金主动向甲方缴纳；同时乙方应积极主动履行好所承租的五交化产权二楼商场的合同。”此后，五交化公司要求李志平等经营户腾让商场，李志平要求代隆辉公司交纳租金，继续履行五交化公司与隆辉公司签订的租赁合同，双方多次协商未果，原告李志平遂于2017年1月向法院提起诉讼请求确认两被告签订的《终止经营合同的协议》无效。本院认为，被告五交化公司与被告隆辉公司签订的《终止租赁经营合同的协议》是否应确认为无效合同，关键在于两被告是否存在恶意串通损害原告李志平合法权益的情形。李志平在隆辉公司与百货公司解除租赁合同后，未对隆辉公司解除租赁合同的行为提出异议，且与百货公司就华联商场一楼属百货公司的场地直接签订了租赁合同，据此，隆辉公司随后以同样的理由请求解除五交化公司的租赁合同并无不当，原告李志平未有证据证实五交化公司不愿与其重新签订租赁合同或继续履行原租赁合同系两被告串通，李志平作为次承租人，其交纳租金至2016年5月30日，在该段时间内已对租赁物进行了使用、收益，五交化公司作为出租人，通知李志平于2016年9月25日前腾让场地，给予了一定期限腾让，因此，原告李志平在两被告签订终止租赁协议后未有直接造成经济损失的事实，且原告李志平亦未向法庭提交相关证据证实损害了其相关利益。五交化公司作为房屋产权人，享有自愿订立合同的权利，五交化公司不愿意给李志平出租商场系其自身权利的处分，因此，本院对原告李志平请求确认《终止租赁经营合同的协议》的诉讼请求应不予以支持，依法应予以驳回。李志平作为次承租人，根据合同相对原则，若确有利益受损，可另行向承租人隆辉公司主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李志平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李志平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（此页无正文）审　判　长　　王　飞人民陪审员　　许年丛人民陪审员　　吴启彬二〇一七年四月六日代理书记员　　田丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关注公众号“”