（2016）鲁0602民初2003号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-08-15
案件名称
周梁、徐言涛等与李丽返还原物纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周梁,徐言涛,李丽
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0602民初2003号原告：周梁，男，1984年12月5日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告：徐言涛，女，1982年10月8日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。两原告共同委托诉讼代理人：王玉梅、杨志鹏，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。被告：李丽，女，1983年9月26日出生，汉族，烟台市审计局工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：姜厚光、管丽芳，山东君辰律师事务所律师。原告周梁、徐言涛与被告李丽返还原物纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周梁及两原告共同委托诉讼代理人王玉梅、杨志鹏，被告李丽及被告委托诉讼代理人姜厚光、管丽芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求:1、被告返还两原告坐落于烟台市芝罘区蓁山路11-3号房屋；2、被告支付逾期腾房和逾期办理户口迁出手续的违约金共计50000元（其中逾期交房违约金自2015年9月19日计算至2016年8月8日以总房款500000元为基数按日千分之三计算为483000元，逾期办理户口迁出手续的违约金为500000元的10%，上述违约金共计513000元，两原告酌情主张50000元）。事实和理由：2015年7月15日，两原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的坐落于烟台市芝罘区蓁山路11-3号房屋（以下简称涉案房屋）以500000元价格出卖给两原告。合同签订后，原告依约支付了500000元房款。涉案房屋于2015年7月20日登记于两原告名下，但被告至今未向原告移交涉案房屋，卢立功的户口仍在涉案房屋内，故被告应按合同约定向原告支付违约金。被告辩称，被告已将涉案房屋的钥匙交付给原告，并办理了过户手续，且涉案房屋由被告前夫卢立功实际占有，故不存在返还房屋的问题；关于违约金，因房管局备案的原被告签订的房屋买卖合同时间在后，应视为对原被告在房屋中介签订的房屋买卖合同进行变更，该备案合同没有约定违约金，故被告不应支付违约金。综上，请求依法驳回原告诉请。经审理查明，两原告系夫妻。2015年7月15日，原告周梁与被告经烟台市芝罘区红日房产咨询部介绍签订了房屋买卖合同，约定：被告以500000元价格将涉案房屋出卖给原告；原告于2015年7月22日前将首付款100000元交至中介，过户当日扣除房屋交接押金5000元由中介将首付款转付给被告，尾款由银行直接转付给被告；被告于放贷10日内向原告腾交房屋及附属设施，并于2015年12月30日内将户口由原房屋迁出；任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；原告不按期支付购房款或被告不能按期向原告腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额的千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款的百分之十支付违约金。该合同签订后，原被告又在烟台市房产交易中心签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的涉案房屋以500000元出卖给原告；双方同意于2015年9月30日由被告将房屋交付给原告；双方于2015年7月16日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续。2015年7月16日，两原告向被告交付了100000元首付款，双方至烟台市房产交易中心办理了房屋产权转移登记手续并交纳了相关税费。2015年7月20日，涉案房屋转移登记至两原告名下。2015年9月9日，房屋余款400000元以贷款方式转入被告的银行账户。另查，被告李丽与案外人卢立功于2009年12月7日登记结婚，2011年9月13日在烟台市芝罘区民政局协议离婚。双方在离婚协议中约定，对涉案房屋进行变现处理，处理后所得房款扣减相关贷款等费用一人一半；轿车一辆归被告所有；卢立功支付被告50000元。后双方并未按上述协议对财产进行分割。2011年9月29日，被告与卢立功第二次登记结婚，后本案被告于2014年1月20日具状至本院，要求与卢立功离婚。2014年8月14日，本院以（2014）芝民社二初字第75号民事判决书判令：一、准予本案被告与卢立功离婚；二、婚生女卢文琪由本案被告直接抚养教育，卢立功自2014年2月每月负担抚育费1200元，至卢文琪年满18周岁或高中及同等学历毕业时为止；三、卢立功偿还本案被告婚前借款95000元；四，卢立功于2013年10月在银行透支所欠的60000元及以后发生的利息罚息均由卢立功自行负担。宣判后，卢立功上诉至烟台市中级人民法院。2015年2月12日，烟台市中级人民法院以（2015）烟民四终字第156号民事判决书维持了（2014）芝民社二初字第75号民事判决书第一、三、四项，将第二项改判为婚生女卢文琪由本案被告抚养，卢立功自2014年11月起每月负担抚育费700元，至卢文琪年满18周岁或高中及同等学历毕业时为止。庭审中，被告自述，涉案房屋系2009年8月份购买，登记于其名下，但系被告与卢立功共有；两原告买房时系由卢立功带领看房的。卢立功不腾房的原因是，根据（2015）烟民四终字第156号民事判决书和被告与卢立功的离婚协议，房屋价款500000元，在扣除银行贷款140528.55元、房屋抵押利息11242.28元及被告自2014年2月及2015年10月被告在外租房费用30000元之后，剩余房款为318229.17元，卢立功应得一半即159114.58元，但对于卢立功应当的房款159114.58元，还应扣掉民事判决书载明卢立功应还被告的95000元、2014年11月至2015年10月期间卢立功欠付被告的抚养费4100元及离婚协议中约定的房屋售卖后卢立功应给付的50000元，故卢立功实际应得10014.58元。在房屋售出后，被告给了卢立功5000元房款，还剩5014.58元，但因为卢立功户口还在涉案房屋内，中介扣了被告5000元押金，所以被告就没将余款5014.58元付给卢立功。因卢立功不想履行法院判决的95000元，不允许被告将此款从售房款中扣除，所以就未搬出。2015年10月8日，被告在中介公司的见证下将涉案房屋钥匙交付给两原告，但没有书面交接手续。原告则称，看房时被告称房内有人，直接去看房就行，原告去看房时敲门屋内有人，房屋像一直有人居住的样子，被告没有问过卢立功的身份。被告与卢立功最终的离婚事项及相关财产约定，应当按照最后生效的法律文书为依据，已生效的民事判决书并未明确涉案房屋变现后的价款分配方式，故应当认定涉案房屋与卢立功无关，系本案被告一人所有；被告与卢立功因债权债务及抚养费纠纷导致卢立功侵占涉案房屋，应由被告承担违约责任；被告与卢立功之间的纠纷，也不应影响被告对原被告之间房屋买卖合同的履行。被告未将涉案房屋的钥匙交付给原告。本院所确认的上述事实，有（2014）芝民社二初字第75号民事判决书、（2015）烟民四终字第156号民事判决书、房屋买卖合同、房产证、公积金贷款合同、收条、个人贷款支付凭证等为证，还有庭审笔录中记载的两原告和被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）原告周梁与被告签订的房屋买卖合同，系原被告双方真实意思表示，权利义务明确，不违反法律法规的强制性规定，本院依法认定有效，双方均应恪守履行。（二）根据原告与被告2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》，被告应于放贷10日内向原告腾交房屋及附属设施，并于2015年12月30日内将户口由原房屋迁出。本案中，房屋余款400000元于2015年9月9日以贷款方式转入被告的银行账户，故被告应于2015年9月19日前将涉案房屋交付给两原告，对此被告亦予以认可。现被告未能将涉案房屋交付给原告，其在庭审中亦自认案外人卢立功户口未迁出，故分别应自2015年9月20日起承担逾期交房及自2015年12月31日起承担逾期迁出户口的违约责任。根据合同第九条，逾期交房违约金为483000元（2015年9月20日至2016年8月8日，500000元×千分之三×324天），逾期办理户口迁出手续的违约金为50000元（500000元×10%），上述违约金共计513000元，现两原告酌情主张为50000元，系其自愿处分其民事权利，不损害国家、集体及第三人的利益，本院依法予以允准，故原告要求被告支付逾期交房及逾期迁出户口的违约金共计50000元的主张，于约有据，于法相合，本院依法予以支持。被告关于其已将涉案房屋钥匙交付给两原告的抗辩理由，证据不足，且其自认因与案外人卢立功的房款纠纷导致卢立功侵占并拒不交付涉案房屋，故其抗辩理由本院依法不予采纳。被告关于备案合同应视为对原被告在2015年7月15日签订的房屋买卖合同进行变更的抗辩，本院认为，双方在房产交易中心签订的经备案的《房屋买卖合同》，虽然签订时间在后，但原被告实际上履行的是2015年7月15日《房屋买卖合同》，被告庭审中亦自认交房时间为该合同约定的“放贷后十日”，故被告关于应以备案合同为准故不应支付违约金的抗辩，依据不足，本院依法不予支持。（三）关于两原告要求被告向其腾交涉案房屋的请求。本院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》，被告李丽应履行向两原告交付涉案房屋的义务，但结合本案情况，因被告与案外人卢立功房款分割纠纷，导致涉案房屋现由卢立功实际占有，原被告对此亦予以认可。在本院向其释明如不追加卢立功作为本案被告则原告关于被告腾交房屋的请求无法实际履行后，两原告明确表示不追加卢立功作为本案被告并自愿承担相应风险，则在涉案房屋由卢立功实际占有的情况下，被告李丽腾交房屋属于履行不能。故原告关于被告李丽向其腾交涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。但应指出的是，鉴于卢立功实际占有涉案房屋系与被告李丽之间的房款纠纷，故被告李丽对向两原告腾交涉案房屋仍负有协助义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告李丽于本判决生效之日起10日内向原告周梁、徐言涛支付逾期交房及逾期迁出户口的违约金共计50000元；二、驳回原告周梁、徐言涛的其他诉讼请求。如被告李丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由原告周梁、徐言涛负担8250元，被告李丽负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张译丹人民陪审员 于永红人民陪审员 吕其杰二〇一七年四月六日书 记 员 吕海燕 来自：