（2017）苏0803民初156号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-19
案件名称
王步飞与淮安市文锦城农贸市场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市淮安区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王步飞,淮安市文锦城农贸市场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零八条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第二百一十二条
全文
江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初156号原告：王步飞，男，1965年4月1日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：张毅，安徽郑良付律师事务所律师。被告：淮安市文锦城农贸市场有限公司。住所地淮安市淮安区文锦城农贸市场。法定代表人：徐克锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈学文，江苏大业天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立存，江苏大业天平律师事务所律师。原告王步飞与被告淮安市文锦城农贸市场有限公司（以下简称文锦城农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王步飞的委托诉讼代理人张毅、被告文锦城农贸公司的委托诉讼代理人陈学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王步飞向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告继续履行租赁合同并承担违约金16000元；2、诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求不再要求继续履行租赁合同，要求被告公司退还押金16000元，承担违约金16000元并赔偿损失2万元。事实和理由：2015年7月25日，原、被告双方签订《铺位租赁合同》一份，约定被告将31.32号面铺出租给原告经营，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日。合同签订后，原告向被告缴纳了租金及押金。但至原告经营至第二年，被告公司拒绝接收原告租金并书面通知要求与原告解除租赁合同关系。被告文锦城农贸公司辩称，原告确实承租了被告公司的31.32号面铺，被告公司也收取了原告交纳的租金与押金。因为原告在经营期间，多次在其承租的市场内的其他铺位上销售猪肉，而不在承租的面铺内经营。且，原告销售的猪肉系私下屠宰未经检疫，同比其他经营户猪肉销售的价格为低，影响市场正常经营秩序。经市场管理人员多次要求整改，未有效果。被告公司才决定解除与原告的租赁合同，被告公司同意返还押金16000元。本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，原告王步飞与被告文锦城农贸公司签订铺位租赁合同两份，合同分别约定由原告王步飞承租被告文锦城农贸公司第31号、第32号面铺经营猪肉销售；租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，第一年租金为2560元，第二年租金为6400元，于合同签订之日支付第一年租金及经营保证金8000元；经营者多次违章屡教不改，不服从市场管理人员管理，甲方有权擅自将其清除出场，铺位另行安排，所有后果经营者自行承担；经营者不服从甲方对市场内经营商品陈列、圈内货物摆放、占道经营、摊位卫生的统一管理。经甲方三次以上催告仍不予以改正，甲方有权解除合同并视为经营者违约；合同期满或合同解除后，经营者必须在5日内搬出全部物件，如逾期不搬迁视为放弃物品所有权，自愿交由出租人处理；双方如有一方违约，违约方应支付违约金8000元给另一方等。合同签订后，原告王步飞即向被告文锦城农贸公司缴纳第一年租金及管理费各9788元。同时缴纳保证金16000元。第一年合同期限后，被告文锦城农贸公司即拒绝收取原告王步飞缴纳的租金等。并对原告王步飞经营的面铺进行封门、停水、停电等措施。2017年1月2日，被告文锦城农贸公司向原告王步飞送达解除合同通知书一份，认为原告王步飞在2016年经营肉铺过程中，违反合同相关规定，不服从管理，谩骂管理人员，违反市场管理规定及价格监督，在市场造成恶劣影响，遂决定与原告王步飞解除租赁合同，并限于2017年1月5日前办理相关手续。原告遂于2017年1月6日诉至本院。以上事实，有原、被告陈述、原告提供的铺位租赁合同一份、缴费票据两份、解除合同通知书等证据，经庭审质证予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告文锦城农贸公司将其管理的商铺出租给原告经营，双方并签订的租赁合同，是当事人真实意思表示，且合同中约定的内容，未违反法律、行政法规强制性规定，本院予以确认。本案的争议焦点为原告对租赁合同的解除是否负有违约责任。合同约定经营者多次违章屡教不改，不服从市场管理人员管理，甲方有权擅自将其清除出场，铺位另行安排，所有后果经营者自行承担；经营者不服从甲方对市场内经营商品陈列、圈内货物摆放、占道经营、摊位卫生的统一管理。经甲方三次以上催告仍不予以改正，甲方有权解除合同并视为经营者违约。但庭审中，被告文锦城农贸公司未能提供证据证明原告对合同的解除负有违约情节，也未能提供证据证明对其抗辩的认为原告占道经营、出售未经检疫的猪肉等行为进行了三次以上催告或对原告进行屡次教育。发出解除合同通知书时也未对通知书中原告的行为提供相关证据予以证实。所以，被告文锦城农贸公司单方提出解除租赁合同属违反合同约定行为，依法应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告主张违约金16000元系基于租赁合同的约定。被告文锦城农贸公司认为被告出租的面铺第一年租金仅为2560元，违约金约定明显过高，法院如判决被告公司违约应酌情减少违约金。原告主张财产损失2万元，认为被告在解除合同时因对其经营的面铺停水、停电及封门措施导致原告存放的猪肉变质，发生损失2万元。但原告在庭审时未能提供证据证明该损失存在或采取减少损失的措施。且，原告在被告解除租赁合同后即由其妻女承租其他店铺经营猪肉销售，故对原告主张的损失不予支持，违约金本院酌情确定为4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告淮安市文锦城农贸市场有限公司于本判决生效后十日内返还原告王步飞保证金16000元并承担违约金4000元；二、驳回原告王步飞其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取，由原告王步飞负担288元，被告淮安市文锦城农贸市场有限公司负担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。审判员 管爱军二〇一七年四月六日书记员 杜 鹃附页—裁判所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 关注微信公众号“”