（2017）渝0112民初3547号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-10-13
案件名称
重庆恒丰物业服务有限公司与张丽王彬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆恒丰物业服务有限公司,张丽,王彬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初3547号原告：重庆恒丰物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道五星路303号时代阳光3幢1-36，统一社会信用代码915001126786564682。法定代表人：万代锋，总经理。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。被告：张丽，女，1965年9月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：王彬，男，1964年6月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆恒丰物业服务有限公司与被告张丽、王彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法由审判员张晓华独任审判，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆恒丰物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘传甫，被告张丽到庭参加了诉讼。被告王彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆恒丰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费共计897.6元，并以每日千分之三的比例支付相应的违约金。事实和理由：2008年8月18日，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订了《X前期物业服务合同》，约定由原告对被告居住的小区提供物业服务，合同期限自2008年8月20日起至业主委员会成立时止。原告根据合同约定一直积极履行相关的权利义务，被告自2015年1月至2015年12月共计欠费897.6元（物业费：825.6元，公摊费：72元），另产生了违约金。原告曾多次向被告催交，被告一直拒绝交纳。被告张丽辩称，1.小区摄像头损坏后未及时修复；小区后门未关闭，也不锁住，存在安全隐患；2.小区车道未拓宽，健身设施、消防设施未进行维护，消防通道被占用；3.小区存在乱搭乱建，房屋楼顶被他人占用，原告未予制止；4.小区环境脏乱，小区绿化被其他业主占用，原告未予制止；5.外来人员可以随意进出小区，小区保安配置未公示，保安未巡查，保安存在晚上睡觉问题，原告管理不到位，小区内有业主被盗；6.电梯内的清洁未及时做，向原告反映后无改进；7.原告未公示小区收入，停车费的收取不公平，要求原告退还小区收入；8.小区成立过业主委员会，原告与开发商签订的合同应当终止，不清楚原告为何在业主委员会成立后还在小区服务；9.原告的诉讼请求超过诉讼时效；10.不认可原告诉请的违约金；11.被告房屋存在漏水问题，原告未处理。被告王彬未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告张丽、王彬系房屋的业主，该房屋建筑面积为85.72平方米，系电梯住宅。2008年8月18日，重庆市龙德房地产开发有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订《X前期物业服务合同》一份，约定由原告为X小区提供物业管理服务，期限自2008年8月20日起至业主委员会成立时止。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式，收取标准如下（按建筑面积计算）：1、电梯住宅（3F及以上）：0.8元/月/平方米（含电梯使用费）；2、非电梯住宅及2F和2F以下电梯住宅：0.6元/月/平方米。合同第七条约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月前十日内履行交费义务。合同第八条约定，共用区域设施设备能耗费用由使用人按5元/月/户分摊，不足部分由物业服务公司承担。合同第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对服务内容与质量、物业的经营与管理、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供物业服务至2015年12月31日止，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，2017年2月14日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告还提供了《物业服务费欠费催收记录》复印件以证明向被告进行了催收，被告张丽对此不予认可。被告张丽辩称其房屋存在漏水问题，提供了照片予以证明。上述事实，有房屋产权查询信息、X前期物业服务合同、（2016）渝0112民初3859号民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订的《X前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X小区提供物业服务至2015年12月31日，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费及公摊费。原告起诉要求被告支付2015年1月至2015年12月期间的物业服务费及公摊费，审理中，被告张丽提出诉讼时效的抗辩。审理中，原告提供了《物业服务费欠费催收记录》复印件以证明向被告进行了催收，因该证据系复印件，无原件予以核对，且无其他证据予以佐证，故对该证据，本院不予采纳。原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订的《X前期物业服务合同》约定业主应在每月前10日内履行交费义务，故诉讼时效应从被告未交费当月的11日开始计算。原告于2017年2月14日向本院提起诉讼，按照诉讼时效两年的期间计算，本院确认被告在本案中的欠费期间为2015年3月至2015年12月。根据《X前期物业服务合同》中载明的内容，被告交纳物业服务费的标准为0.8元/月/平方米，交纳公摊费的标准为5元/月，在2015年3月至2015年12月期间，被告应交纳的物业服务费为0.8元/月/平方米×85.72平方米×10个月=685.76元，应交纳的公摊费为5元/月×10个月=50元。本院对原告诉请中超过该计算标准的部分不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告张丽辩称其房屋存在漏水问题，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费本金的理由。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张丽、王彬在本判决生效之日起三日内支付原告重庆恒丰物业服务有限公司2015年3月至2015年12月期间的物业服务费685.76元；二、被告张丽、王彬在本判决生效之日起三日内支付原告重庆恒丰物业服务有限公司2015年3月至2015年12月期间的公摊费50元；三、驳回原告重庆恒丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张丽、王彬负担。本判决为终审判决。审判员 张晓华二〇一七年四月六日书记员 温 娟 搜索“”