（2017）云31民终108号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-05-22

案件名称

云南瑞丽江投资开发有限公司与郭翠香商品房预约合同纠纷案二审民事判决书

法院

云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

云南瑞丽江投资开发有限公司,郭翠香

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云31民终108号 上诉人（一审被告）：云南瑞丽江投资开发有限公司。 住所地：瑞丽市姐岗路183号-S16。 法定代表人：李美芹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：ＸＸＸ，云南欣艺律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：郭翠香，女，1979年11月2日出生，汉族，住（现住）瑞丽市。 委托诉讼代理人：王云，云南宏鑫律师事务所律师。 上诉人云南瑞丽江投资开发有限公司（下称“瑞丽江公司”）因与被上诉人郭翠香商品房预约合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2016）云3102民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人瑞丽江公司上诉请求：1、请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案应为商品房预售合同纠纷，一审认定为商品房预约合同纠纷属认定事实错误。瑞丽江公司与于2010年10月26日签订的《房号保留服务协议》，在上诉人取得被上诉人认购房屋的预售许可证之后，由于被上诉人在接到上诉人通知后，并没有在15日内作出放弃购买房屋的意思表示，而是要求上诉人为其保留房屋，只是因被上诉人资金困难才没有签订正式的《商品房购销合同》，按照法律规定，商品房的认购、订购、预定等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，被上诉人已经向上诉人支付了购房款594058元，且上诉人已经针对被上诉人所支付的购房款594058元缴纳了营业税、城建税、教育附加费等费用55841.46元，并向被上诉人出具了购房发票，双方之间的商品房买卖合同已经成立生效，因此，本案应为商品房预售合同纠纷。2、根据相关法律规定，合同解除权形成后，因被上诉人怠于行使解除权，，解除权已经超过法定期限而归于消亡，被上诉人已经丧失解除合同的权利，一审判决解除双方签订的《房号保留服务协议》，显然适用法律不当。本案中，上诉人于2012年11月19日取得二期一标段项目的《商品房预售许可证》，后15日内合同解除权就已经产生，按照被上诉人陈述，上诉人一直没有通知被上诉人来协商签订商品房销售合同相关事宜，双方也没有催告对方履行合同义务，双方均没有依法行使合同解除权，依照法律规定，上诉人已经取得商品房预售许可证三年多，早就超过了法律规定的一年的合同解除权的行使期限，上诉人没有在法定期限内行使解除权，丧失了请求人民法院解除合同的权利，一审判决支持被上诉人解除合同的诉讼请求，显然适用法律错误。3、一审法院错误适用法律，以上诉人违约被上诉人放弃购买商品房为由，从而认定被上诉人不能实现合同目的，依法应当予以纠正。一审认定《房号保留服务协议》合法有效，双方应当按约定履行，房屋早已竣工验收，被上诉人多次接到上诉人的通知后，一直未来办理签订合同、付清房款的购房手续。即便是上诉人怠于履行通知义务，也不影响被上诉人购房目的的实现，一审错误的适用合同法94条，支持被上诉人要求解除合同的诉讼请求。4、真正违反约定的是被上诉人，而不是上诉人。根据被上诉人的陈述，其多次主动联系上诉人，询问项目进展情况，上诉人却没有以任何形式通知过被上诉人签订商品房购销合同，不符合常理，双方既然多次履行，作为急于把开发的服务销售出去的开发商，怎么可能怠于通知购房业主，这不符合开发商的利益需求。同时上诉人陈述2016年3月到公司要求退款，公司仍未告知其已取得了商品房预售许可证的事实，更是一片谎言，实际上，《商品房预售许可证》及其他相关证件复印件就粘贴悬挂在售楼部的墙上，来售楼部是每个人都可以看到。公司于2012年11月19日取得二期一标段项目的《商品房预售许可证》后，就通过短信及电话方式多次通知被上诉人来公司签订《商品房购销合同》事宜，并在《德宏团结报》上多次公告通知购房业主前来公司办理签订《商品房购销合同》事宜，被上诉人以各种理由推搪拖延，拒绝与上诉人签订《商品房购销合同》。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人郭翠香答辩称：1、本案是商品房预约合同纠纷，双方后期没有签订过预售合同，双方的证据能够证明的就是商品房预约合同而非本约；2、上诉人从未通知答辩人已获得商品房预售许可证，存在严重违约情况，答辩人不存在违约情况。3、答辩人是依据《房号保留服务协议》的约定要求上诉人退还已付款。4、上诉人所提解除权一年的除斥期间是针对商品房买卖合同的规定，而非商品房预约合同的规定。5、由于上诉人的违约，导致双方无法签订正式的《商品房购销合同》，答辩人可以要求解除合同并主张损害赔偿。 郭翠香向一审法院起诉请求：１、确定原告与被告签订的《房号保留服务协议》解除；２、被告一次性返还原告已支付的款项594058元，并按银行同期贷款利率计算自2012年11月25日起至实际支付之日止的利息作为违约金（资金占用费，至2016年6月25日计125196.5元）。 一审法院认定事实：2011年10月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房号保留服务协议》，约定乙方向甲方提出将其开发的东南亚商住城Ｓ18号楼170号（参考建筑面积248.1平方米，该建筑面积最终以产权登记部门的实测面积为准）的房号保留至甲方正式开盘销售日，在房号保留期间，甲方承诺不再将该套房产售予第三人；单价为7981.44元/平方米。乙方为确保该套房产的优先购买权，自愿向甲方交纳房号保留金594058元，并约定甲方取得商品房预售许可证后，5日内以短信的形式通知乙方。乙方应当在接到甲方通知之日起10日内前来与甲方协商商品房买卖事项，逾期则乙方丧失该套房屋的优先购买权，甲方有权将该套房产另行出售给他人；自乙方接到甲方短信通知之日起，如甲乙双方在15日内就商品房买卖事项达成一致协议并签订《商品房购销合同》后，乙方授权甲方将该套房产的保留金直接转为购房预付款，甲方免除为乙方保留房号的服务费用；在甲方取得预售许可证后，乙方承诺采取按揭方式付清全部房款。自乙方接到甲方短信通知之日起，如甲乙双方在15日内难以就商品房买卖事项达成一致协议时，乙方丧失该套房屋的优先购买权，甲方有权将该套房产另行出售给他人；乙方因下列两种原因丧失该套房屋的优先购买权后，乙方有权要求甲方退还已交付的房号保留金，但须按照有偿服务的原则向甲方支付房号保留费，支付标准为乙方已经交付保留金的50%：乙方自接到甲方短信通知后，在双方约定期限内没有与甲方就商品房买卖事项进行协商；在约定的房屋结算单价保持不变的情况下，乙方逾期未与甲方签订商品房买卖合同。非因上述两种原因导致双方未能签订商品房买卖合同时，甲方将乙方交付的房号保留金全额退还乙方，并不收取任何费用。同时约定，本协议经双方签字盖章后，如五日内乙方交清全部保留金，则本协议生效。如五日内乙方未全部交清保留金，则本协议不成立，甲方有权将该套房屋另行出售。原告分别于2011年9月30日、2011年10月2日、2011年10月25日支付20万元、20万元、194058元，合计594058元。后原告向被告要求退房，并填写《退房审批单》，载明退房原因为因与开发商订协议时口头表示不超一年就交房，到2011年9月30日到2016年3月11日未交房。另查明，原告购买的商品房属于东南亚商住城（二期2）项目，被告于2012年11月19日取得该期的《商品房预售许可证明》。2016年4月16日，被告以原告的名义缴付所保留商品房的土地增值税、印花税等税费共计55841.46元。 一审法院认为：（一）对于本案的案由系商品房预约合同纠纷还是商品房购销合同纠纷的问题。原、被告签订的《房号保留服务协议》系预约合同，本案为商品房预约合同纠纷。（二）对于原、被告签订的《房号保留服务协议》效力，是否满足解除的法定条件及被告应否返还原告已支付的款项594058元及利息的问题。被告已依法取得“东南亚商住城（二期2）”项目的《商品房预售许可证明》，且原、被告签订的《房号保留服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效，依法受法律保护。原告已依约于签订《房号保留服务协议》五日内向被告支付594058元，而被告在2012年11月19日取得《商品房预售许可证明》后未依约于5日内以短信通知原告，其已构成违约。双方签订的《房号保留服务协议》系为签订本约即《商品房购销合同》而订立，因被告违约，原告放弃购买该商品房，合同目的已不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，对于原告要求解除双方签订的《房号保留服务协议》的诉请，该院予以支持。因被告违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对于原告要求被告返还已支付款项594058元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2012年11月25日起至实际支付之日止的利息的诉讼请求，该院予以支持。对于被告的抗辩，其未能提供充足证据予以证明，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告郭翠香与被告云南瑞丽江投资开发有限公司签订的《房号保留服务协议》；二、被告云南瑞丽江投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郭翠香已支付款项594058元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2012年11月25日起至实际支付上述款项之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10993元，由被告云南瑞丽江投资开发有限公司承担。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。 二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。双方告签订的《房号保留服务协议》符合商品房预约合同的特征，系商品房预约合同纠纷，故本案为商品房预约合同纠纷。双方签订的《房号保留服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。合同签订后，郭翠香向瑞丽江公司支付了594058元的房号保留金，而瑞丽江公司在2012年11月19日取得《商品房预售许可证明》后未依约于5日内以短信通知郭翠香，其已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对于郭翠香要求解除双方签订的《房号保留服务协议》的诉请，予以支持，因瑞丽江公司违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，上诉人瑞丽江公司应当退还被上诉人郭翠香支付的购房保留金594058元及相应利息。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10993元，由上诉人云南瑞丽江投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　段俊杰 审判员　　高玉荣 审判员　　王　云 二〇一七年四月六日 书记员　　李　云 来自