（2017）皖02民终696号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2018-07-20
案件名称
人保投资控股有限公司与李学山、安徽芜湖市国元典当有限责任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李学山,人保投资控股有限公司,安徽芜湖市国元典当有限责任公司,安徽芜湖国元投资管理有限责任公司,芜湖市鸿艺书画培训学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终696号上诉人（原审被告）：李学山，男，1983年1月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市。被上诉人（原审原告）：人保投资控股有限公司，住所地北京市西城区西长安街88号中国人保大厦7层东区。法定代表人：傅助，该公司董事长。原审被告：安徽芜湖市国元典当有限责任公司，住所地安徽省芜湖市北京中路8号-5。法定代表人：刘牛，该公司董事长。原审被告：安徽芜湖国元投资管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市北京中路8号-5。法定代表人：宋玲，该公司总经理。原审被告：芜湖市鸿艺书画培训学校，住所地安徽省芜湖市北京中路8号-5。法定代表人：郑军，该公司董事长。上诉人李学山因与被上诉人人保投资控股有限公司（以下简称人保公司）、原审被告安徽芜湖市国元典当有限责任公司（以下简称国元典当）、安徽芜湖国元投资管理有限责任公司（以下简称国元投资）、芜湖市鸿艺书画培训学校（以下简称鸿艺学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出的（2016）皖0202民初5912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李学山上诉请求：1、依法撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出（2016）皖0202民初5912号民事判决书，改判驳回人保公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由人保公司承担。事实与理由：李学山交纳房租到2015年12月30日，涉案房屋于2016年4月7日以后已经停水、停电，所租赁的房屋不能正常使用，一审法院判决李学山按照房屋正常租赁期间的租金标准交纳租赁期满之后的房屋占用费不合理。且涉案房屋正在面临拆迁，李学山应当获得相关拆迁补偿待遇。人保公司、国元典当、国元投资、鸿艺学校未提交书面答辩意见。人保公司向一审法院起诉请求：1、国元典当、鸿艺学校、李学山一个月内搬出位于芜湖市黄山路160号房屋并交还给人保公司；2、国元典当、鸿艺学校、李学山支付自2015年9月13日至实际搬离之日止占用费（计算至2016年9月13日为1910609.5元），国元投资承担连带给付责任；3、国元典当、国元投资、鸿艺学校、李学山承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年7月13日，人保公司安徽省分公司（甲方）与国元典当（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁位于芜湖市黄山路160号房屋，租赁期限10年，租金为16万元/年，租赁期内乙方可以将部分房屋转租给他人，乙方应向甲方缴纳保证金5万元，合同租赁期限届满后，甲方对乙方附着于房屋之上的装潢不承担补偿责任，合同因依法拆迁而提前终止的，取得的全部产权补偿均属于甲方，装潢补偿和搬迁费等对房屋实际使用人的补偿属于乙方。合同还约定履行过程中，因乙方原因违约造成甲方损失的，国元投资作为担保人承担连带担保责任。涉案出租房屋为六层，国元典当承租后将其中第四至六层转租给鸿艺学校，双方并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年12月1日至2015年9月30日止，租金为12万元/年，保证金3万元。鸿艺学校承租后又将第五、六两层转租给李学山，2013年11月13日，鸿艺学校与李学山签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2013年11月15日至2015年9月30日止，保证金为2万元，租金为12万元/年。2015年涉案房屋列入拆迁范围，人保公司于2015年7月通知国元典当不再续租。2016年3月10日，国元典当通知人保公司接收房屋，人保公司于2016年4月7日接收涉案第一至三层房屋。国元典当于2016年3月24日结清涉案房屋电费，于2016年5月4日结清水费，并办理了水、电表退表手续。鸿艺学校于2016年12月12日将涉案第四层房屋交付给拆迁办公室。李学山因拆迁补偿协商未果至今未搬离。国元典当向人保公司缴纳租金至2015年9月13日，人保公司已退还国元典当保证金5万元。鸿艺学校向国元典当缴纳租金至2015年9月30日，国元典当未退还鸿艺学校保证金3万元。人保公司起诉时未将李学山列为被告，审理中鸿艺学校申请追加李学山为共同被告，法院予以准许。一审法院认为，（一）国元典当租赁涉案房屋后，将其中第四至六层转租给鸿艺学校，鸿艺学校又将第五、六层转租给李学山，现租赁期限均已届满，国元典当、鸿艺学校已将使用的第一至四层房屋交付给人保公司，已经完成了房屋交付的义务，李学山已无占有、使用房屋第五、六层的合法依据，应腾空房屋，并返还给人保公司。（二）租赁期限届满，如仍继续使用房屋，人保公司有权主张房屋占用费，涉案房屋面临拆迁，逾期返还的原因是双方对拆迁补偿协商未果，人保公司主张占用费标准按照周边房屋租金标准计算无事实及法律依据，应比照国元典当与人保控股公司安徽省分公司签订的合同年租金标准16万元计算。人保公司应取得的房屋占用费分段计算为：1、第一至三层占用费，国元典当于2016年3月10日通知人保公司收房，人保公司于2016年4月7日接收房屋，2016年3月11日至2016年4月7日期间第一至三层房屋占用费属于扩大损失，应由人保公司自行承担，自2015年9月14日至2016年3月10日期间第一至三层房屋占用费为39014元（16万元/年×1/2×178天）；2、第四层占用费，自2015年9月14日至2016年12月12日止为33242元（16万元/年×1/6×455天）；3、第五、六层占用费，自2015年9月14日至2016年12月12日至为66484元（16万元/年×1/3×455天）；上述占用费合计为138740元，第五、六层2016年12月13日之后至实际返还房屋之日占用费按照上述标准继续计算。（三）国元典当租赁期限届满后仍继续使用第一至三层房屋，国元典当应当支付占用房屋期间的占用费。根据合同约定，国元投资对国元典当的违约行为承担连带担保责任，国元典当逾期返还房屋构成违约，其应于返还房屋之日结清房屋占用费，人保公司于2016年4月7日接收房屋，已知权利被侵害，合同中双方未约定保证期间，人保公司应自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，人保公司未在六个月内诉讼，故对人保公司要求国元投资承担连带保证责任的诉讼请求不予支持。（四）国元典当租赁期限至2015年9月13日届满，租赁期限届满之后国元典当无权转租，鸿艺学校、李学山转租期限届满未按期返还房屋，根据《最高人民法院的解释》的相关规定，人保公司可以请求负有腾房义务的次承租人承担逾期腾房占用费，故鸿艺学校、李学山应承当相应的房屋占用费。鸿艺学校向国元典当以及李学山向鸿艺学校缴纳的租金及保证金，双方可另行结算。（五）李学山认为应补偿后才予以搬迁，涉案房屋在合同履行期内列入拆迁范围，但合同并未提前终止履行，在合同租赁期内未损害其合法租赁权益，且人保公司尚未领取拆迁补偿，李学山以此拒绝搬迁，显然有违合同约定，故对李学山的辩称，应不予采信。综上，一审法院判决：一、李学山于判决生效之日起三十日内腾空位于芜湖市黄山路160号第五、六层房屋，并返还给人保公司；二、国元典当于判决生效之日起十日内支付人保公司房屋占用费39014元；三、鸿艺学校于判决生效之日起十日内支付人保公司房屋占用费33242元；四、李学山于判决生效之日起十日内支付人保公司房屋占用费66484元及自2016年12月14日起至实际搬出之日止占用费（按照16万元/年×1/3计算）;五、驳回人保公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,1、2005年7月13日，人保公司（甲方）与国元典当（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁位于芜湖市黄山路160号房屋，租赁期限10年，租赁期内乙方可以将部分房屋转租给他人，租赁合同期限届满日为2015年7月13日。2012年12月1日，国元典当将其中第四至六层转租给鸿艺学校。2013年11月13日，鸿艺学校与李学山签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2013年11月15日至2015年9月30日止。因主租赁合同于2015年7月13日届满，故次承租人转租合同租赁期限届满日应为2015年7月13日，因此，鸿艺学校与李学山签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限至2015年9月30日止应为无效。2、2015年7月，人保公司通知承租人国元典当双方签订的房屋租赁合同租赁期间届满后不再续租。人保公司与国元典当租赁合同权利义务关系终止，导致次承租人鸿艺学校与李学山签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，当原租赁合同因租赁期限届满而解除时，承租人即已丧失了租赁权，李学山作为次承租人不得对出租人主张租赁权之存续，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿占用期间的损失。鸿艺学校与李学山签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，基于合同的权利义务关系消灭，李学山要求获得相关拆迁补偿待遇的上诉请求没有事实与法律依据，故一审法院所作出的判决并无不当。综上所述，李学山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3074.8元，由上诉人李学山负担。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 吴丽群审判员 王习芸二〇一七年四月六日书记员 仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 微信公众号“”