（2017）云08民终105号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-11-24
案件名称
普洱市城建投资开发有限公司、罗庆春商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省普洱市中级人民法院
所属地区
云南省普洱市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
普洱市城建投资开发有限公司,罗庆春,朱奕蓓
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条
全文
云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云08民终105号上诉人（原审被告）：普洱市城建投资开发有限公司。住所地：普洱市思茅区振兴北路。法定代表人：杨斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邹万菲，女，1986年8月11日生，系上诉人公司职员。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：罗庆春，男，1971年4月12日生，现住普洱市思茅区。被上诉人（原审原告）：朱奕蓓，女，1971年9月18日生，现住普洱市思茅区。被上诉人共同委托诉讼代理人：潘振琳，云南慧申律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人普洱市城建投资开发有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人罗庆春、朱奕蓓商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2016）云0802民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月8日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：依法撤销一审判决并予改判。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。本案造成逾期交房的原因是多方面的，应在确定责任大小的情况下，再承担相应违约责任。城投公司在征地过程中确实出现了一些不能控制且不能避免的客观原因，从而导致工期延误，对于此情形应给予考虑。其次，在购房时，城投公司在价格上给予了较大的优惠，罗庆春、朱奕蓓在价格上和其他购房者相比，明显偏低。若城投公司再承担违约责任，有失公平。罗庆春、朱奕蓓未提交书面答辩状。罗庆春、朱奕蓓向一审法院起诉请求：1、判令城投公司支付逾期交房违约金86021.00元（计算方法：241158.00元×0.03%×1189天＝86021.00元)。一审法院认定事实：2009年12月7日，罗庆春、朱奕蓓与城投公司签订《商品房购销合同》，双方合同中约定：罗庆春、朱奕蓓向城投公司购买其开发的房屋一套，购房款为241158.00元。交房期限：城投公司应于2011年2月28日前，将商品房交付给罗庆春、朱奕蓓。违约责任：城投公司如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，城投公司按每天10.00元向罗庆春、朱奕蓓支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，城投公司按罗庆春、朱奕蓓已付购房款0.03%乘以逾期天数，向罗庆春、朱奕蓓支付违约金，合同继续履行。合同签订后，罗庆春、朱奕蓓按约向城投公司支付购房款241158.00元。城投公司在履行合同约定交房期限届满，未按合同约定期限交付房屋。2014年5月29日，城投公司通知罗庆春、朱奕蓓接房，同年6月2日，罗庆春、朱奕蓓与城投公司办理该房交接的相关手续。另查明，2013年12月27日，双方签订《合同补充协议》1份，合同中约定：“一、若发生《商品房购销合同》约定的不可抗力或发生以下情形之一的，甲方（城投公司）可以据实延期交房而无需承担违约责任：1、本项目属于行政中心搬迁配套住宅项目。截止到本《商品房购销合同》签订之日，地块中46亩土地的征地拆迁工作尚未完成。如在该拆迁片区的施工进度受到拆迁工作进度的影响，则原双方约定的交房时间顺延……”。普洱市思茅区思茅镇人民政府对“普洱人家”小区建设用地情况作出说明：因政府征地拆迁工作未按期完成，至2011年4月20日，才将该建设项目用地正式移交城投公司使用。一审法院经认为，罗庆春、朱奕蓓与城投公司签订的《商品房购销合同》，依法成立并生效。城投公司未按合同约定期限履行交房义务，该行为显属违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，罗庆春、朱奕蓓请求判令城投公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。本案中，城投公司主张应将政府拆迁致使其延期交房的时间予以扣除逾期天数的抗辩理由，根据双方签订的《补充协议》中的约定，系双方意思自治的表示，未违反法律规定，一审法院予以采纳。关于逾期交房天数的计算：1、逾期交房天数：自双方2009年12月7日签订合同之日起计算至2011年4月20日城投公司取得建设项目土地使用权时止，共计499天，予以扣除；2、实际逾期交房天数：自2011年2月28日起计算至2014年6月2日通知交房之日止，共计1189天。故被告城投公司逾期交房天数为690天。关于逾期交房违约金的计算：1、应根据双方约定：自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，每天按10.00元，支付逾期交房违约金＝900.00元；2、逾期90天后，按已付购房款0.03%乘以逾期天数，支付逾期交房违约金43408.00元。故城投公司逾期交房违约金为44308.00元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由城投公司于判决生效之日起十日内支付罗庆春、朱奕蓓逾期交房违约金44308.00元；二、驳回罗庆春、朱奕蓓的其他诉讼请求。案件受理费1951.00元，由罗庆春、朱奕蓓承担976.00元，城投公司承担975.00元。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经本院二审审理查明的事实与一审判决的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。一审判决已确认双方签订的商品房购销合同，系合法有效合同。对此双方当事人均未提出上诉。对一审判决的该项认定，本院依法予以维持。关于城投公司应否承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，城投公司作为商品房购销合同项下出卖人，负担按合同约定时间交付商品房的义务。城投公司未按合同约定的时限向罗庆春、朱奕蓓交付房屋，构成对合同约定的违反，其行为已构成违约。城投公司称征地过程中存在让其不能避免的客观原因及第三方未按期交付土地，致使工期延误，让其承担违约责任有失公平的主张。但城投公司的该项上诉主张，一审法院裁判时已将自合同签订之日起计算至城投公司取得建设项目土地使用权之日止的499天予以扣除，未追究该时段逾期交房的违约责任。对于双方未达成一致意见可以免除逾期交房的违约责任，城投公司应依据合同约定承担责任。具体理由如下：首先，第三方未按期交付土地或征地出现问题，均不属于双方合同约定的延期交付商品房的情形，亦不构成法定的免责（如：不可抗力）或减轻责任（如过错相抵）的事由。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故本案即使如城投公司所述，系第三方原因致使其违约。根据上述法律规定，城投公司仍需承担违约责任。其三，商品房预售需已经确定施工进度和竣工交付日期。而城投公司作为房地产开发商，何时交付其开发商品房项下的土地，是其确定施工进度和竣工交付日期的重要决策因素。土地尚未交付，即明确约定交房日期，将增加不能按期交付的风险。而将该风险归责于买受人，显然有悖公平，亦不符合法律规定。本案双方当事人系平等的民事主体，合同系在自愿情形下订立。价款是否给予优惠，并不构成不承担违约责任的法定或约定的事由。因此，城投公司关于在购房时已给予优惠，其不应再承担违约责任的理由，亦不能成立。综上所述，城投公司的上诉理由，均不能成立。对其上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1951元，由上诉人普洱市城建投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邱继娇审判员 胡 荣审判员 张劲松二〇一七年四月六日书记员 李如楠