（2017）川0108民初316号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-21
案件名称
原告华润置地（成都）发展有限公司与被告四川浩福实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华润置地（成都）发展有限公司,四川浩福实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0108民初316号原告：华润置地（成都）发展有限公司。法定代表人：唐勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明，男，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：王宁言，女，该��司员工，一般授权。被告：四川浩福实业有限公司。法定代表人：胡铭，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈加杰，男，该公司员工，一般授权。原告华润置地（成都）发展有限公司（以下简称华润成都公司）与被告四川浩福实业有限公司（以下简称浩福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月14日、27日两次公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人李明和王宁言，被告法定代表人胡铭和诉讼代理人陈加杰到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告华润成都公司诉称，原、被告于2014年7月28日签订《租赁合同》，约定原告将成都市成华区出租给被告使用，面积351.49平方米，租金100元/平方米，月租金总额35149元，租赁期限3年，租赁期间被告享有1.5个月免租期即2014年8月5日至2014年9月19日。后因被告经营需求，双方于2016年10月30日签订《租赁合同解除协议》，约定将租赁合同截止日期提前至2016年10月30日，被告须在签署解除协议五个工作日后缴清各项拖欠费用以及已享受的1.5个月免租期租金，并将该物业恢复至交付时的状态。但协议签署后，被告却未依约履行，并持续占有物业至2016年12月8日才搬离，且未将装修复原。后经原告多次催促，被告均不配合，遂提起诉讼，请求法院判令被告向原告：1、支付2016年7月至2016年10月租金130596元；2、支付已享受的免租期租金53156.84元；3、将华润大厦26楼07号装修复原；4、支付逾期交还物业租金违约金87824.35元、物管费违约金19321.36元。被告浩福公司辩称，认可原告所诉第一项请求。双方协商解除时，原告本承诺给���被告1个月免租期，只需支付半个月免租期租金，但因被告签署人未留意解除协议的该项表述内容，造成协议内容与协商内容并不一致，故请求按协商内容执行原告所诉第二项请求。双方解除租赁的真实原因为原告于2016年9月30切断租赁物业的供电，造成被告无法正常办公经营，达成解除协议后，原告又以未缴清租金为由，将租赁物业上锁，不允许被告人员进入，导致被告无法履行原告所诉第三项请求。因解除租赁后被告受原告阻挠不能搬离，原告无权要求被告再支付所诉第四项请求，即使要支付，协议约定的违约金亦明显过高，请求法院调减。经审理查明，原告华润成都公司（甲方）与被告浩福公司（乙方）于2014年7月28日签订《租赁合同》，约定甲方将成都市成华区单元出租给乙方作为办公用途使用，该物业建筑面积351.49平方米，该面积���为计算租金、物管费的基础，月租金单价100元/平方米，月租金总额35149元，租赁期限3年，乙方享有1.5个月免租期即2014年8月5日至2014年9月19日；月物管费单价22元/平方米，月物管费总额7732.78元，乙方自行负担电费及其他费用，上述各项费用由乙方经银行转帐存入甲方指定帐户；乙方向甲方交纳3个月租金加物管费数额的租赁保证金128645.34元；租赁期限内，乙方逾期交付租金、物管费、电费及其他费用，每逾期一日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；乙方中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，且乙方应向甲方支付全部已享受的免租期租金，同时支付乙方单方提前解除租赁之日起至租赁期届满的租金及物管费等额的违约金。2016年10月，经协商原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同解除协议》，约定：将租赁截止日期提前至2016年10月30日；乙方在签署该协议五个工作日后缴清欠费，包括2016年4-10月租金246043元、8-10月物管费23198.34元及4-10月电费，乙方已缴纳的租赁保证金128645.34元及消防押金10000元作为违约金赔偿给甲方，违约金优先抵扣相关欠费；乙方应向甲方支付已享受的1.5个月免租期租金53156.84元；乙方应于2016年10月30日前将租赁物业恢复至交付时的状态交付给甲方，如逾期交还，则从合同提前解除之日起到承租单元被实际收回之日止，乙方须支付相当于该期间发生的承租费两倍的数额作为违约金；乙方应按照甲方及华润置地（成都）物业服务有限公司商业服务管理分公司的有关流程和规定办理退租手续，由于甲方流程原因导致乙方未能及时交还物业的，乙方不承担任何责任。2016年12月8日，被告搬离案涉物业。另查明，被告依据所举四川省成都市蜀都公证处��2017年3月16日出具的（2017）川成蜀证内经字第42578号公证书，主张证据保全有被告员工陈姗姗（以下简称陈）与头像为“华润大厦写字楼租务部秦皖”（以下简称秦）的QQ聊天记录，其中2016年11月3日二人聊天记录记载，陈：“合同昨天下午收到了哈”，秦：“好的，陈姐，那就安排付款，然后拆除哦”，陈：“我走流程了”，秦：“要流程完了才能拆挖”，陈：“走流程付款，然后把家具办了才能拆哇”、“搬”，秦：“也是哈，没付款，就不能搬家具，不能搬家具就不能拆一环扣一环的”，陈：“恩的”。被告据此主张其未按约搬离的原因为原告以未缴清租金为由不让搬离；原告质证称，其员工中无“秦皖”，不认可该QQ聊天记录的真实性和关联性，主张双方在解除协议中明确约定有被告的搬离时间，被告逾期搬离后亦多次催促，其从未以欠租为由不让被告搬离。上述事实，有双方当事人身份信息、原告举出的租赁合同、租赁合同解除协议、催款函、收据、收费通知书、快递回执单、写字楼物资出门条、证明，被告举出的公证书，以及双方当庭陈述在案证实。本院认为，经庭审，关于欠付租金，因原告华润成都公司与被告浩福公司对于欠付租金金额为246043元＋23198.34元―128645.34元―10000元＝130596元均无异议，本院予以确认。关于免租期租金，因双方所签《租赁合同解除协议》系自愿签订，并不违反法律法规，对签约双方应具有法律拘束力，现原告依照该协议约定内容诉请被告支付免租期租金53156.84元，具有合同依据，本院予以支持；被告虽不认可该约定，但并未举出反驳的任何证据，应当自担由此造成的不利法律后果。关于租赁物的装修恢复，因原告当庭认可该物业已经租赁给第三方使用，并明确表示自愿放弃该项诉讼请求，本院予以确认。关于逾期搬离的物业占用违约金及物管费违约金，因双方对于被告是受原告流程规定限制未能按约搬离，还是被告单纯违约造成未及时搬离，完全各执一词；但从双方所签《租赁合同解除协议》第四条约定判断，本案被告搬离需要按照原告及华润置地（成都）物业服务有限公司商业服务管理分公司的有关流程和规定办理退租手续，如因原告流程原因导致被告未能及时交还物业的，被告不承担任何责任，由此说明本案原、被告均有条件、有能力基于自身原因造成被告不能及时搬离；本案除被告所举QQ聊天对话内容外，原、被告均没有举出案涉办理退租的相关流程规定及实际是否进入流程退租方面的任何证据，由此造成本院无法查清并明确被告未按约搬离的实际原因及责任，有鉴于此，为体现公平，��院认为宜由原、被告共同均摊该项损失，认定被告应支付原告所诉38天房屋占用损失和物管费损失为（100元/平方米／月＋22元/平方米／月）×351.49平方米×12个月÷365天×38天÷2＝26786.40元；对于原告按照上述《租赁合同解除协议》约定的逾期搬离违约责任所诉超过该金额部分，不再支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告四川浩福实业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付租金130596元和免租期租金53156.84元。二、被告四川浩福实业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付截止至2016年12月8日搬离租赁物业的房屋占用损失21956.10元和物管费损失4830.30元。三、驳回原告华润置地（成都）发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2832元，由原告华润置地（成都）发展有限公司负担760元，被告四川浩福实业有限公司负担2072元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员 晏 莉二〇一七年四月六日书记员 周孝蝶 关注公众号“”