（2017）闽0525民初168号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-06-30

案件名称

永春县便民农贸市场有限公司与张学良租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

永春县人民法院

所属地区

永春县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

永春县便民农贸市场有限公司,张学良

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第五十二条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省永春县人民法院民事判决书（2017）闽0525民初168号原告：永春县便民农贸市场有限公司，住��地永春县桃城镇新华北路。法定代表人：郑远修，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘裔顺，福建鹏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志华，福建鹏峰律师事务所律师。被告：张学良，男，1957年8月12日出生，汉族，住永春县。委托诉讼代理人：黄岁阳，福建安凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振福，福建安凯律师事务所律师。原告永春县便民农贸市场有限公司与被告张学良租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月7日、2017年3月22日、2017年4月5日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告永春县便民农贸市场有限公司（以下简称便民农贸��司）的法定代表人郑远修、委托诉讼代理人刘裔顺、林志华到庭参加诉讼，被告张学良及其委托诉讼代理人赵振福到庭参加诉讼。第二次庭审，原告便民农贸公司的委托诉讼代理人刘裔顺到庭参加诉讼，被告张学良及其委托诉讼代理人黄岁阳、赵振福到庭参加诉讼。第三次庭审，原告便民农贸公司的委托诉讼代理人刘裔顺、林志华到庭参加诉讼，被告张学良及其委托诉讼代理人黄岁阳、赵振福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。便民农贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告关于址在永春县桃城镇新华北路便民农贸市场的B5、B6号摊位的租赁关系；2、依法判令被告及时将址在永春县桃城镇新华北路便民农贸市场的B5、B6号摊位腾空并交付给原告；3、依法判令被告及时支付原告因被告租赁址在永春县桃城镇新华北路便民农贸市场的B5、B6号摊位的自2015年8月10日至2017年1月9日止的租金1600/月×17个月=27200元及逾期支付租金的滞纳金（其中第一季度租金的滞纳金为自2015年9月6日起至实际付清租金之日止按每天4800×3‰=14.4元计算,至起诉之日为14.4元×491天=7070.4元；第二季度租金的滞纳金为自2015年12月6日起至实际付清租金之日止按每天4800×3‰=14.4元计算,至起诉之日为14.4元×401天=5774.4元；第三季度租金的滞纳金为自2016年3月6日起至实际付清租金之日止按每天4800×3‰=14.4元计算,至起诉之日为14.4元×310天=4464元；第四季度租金的滞纳金为自2016年6月6日起至实际付清租金之日止按每天4800×3‰=14.4元计算,至起诉之日为14.4元×218天=3139.2元；第五季度租金的滞纳金为自2016年9月6日起至实际付清租金之日止按每天4800×3‰=14.4元计算,至起诉之日为14.4元×126天=1814.4元；第六季度租金的滞纳金为自2016年12月6日起至实际付清租金之日止按每天1600×3‰=4.8元计算,至起诉之日为4.8元×35天=168元；），至起诉之日暂按22430.4元计算；4、依法判令被告支付原告自2017年1月10日起至被告实际将址在永春县桃城镇新华北路便民农贸市场的B5、B6号摊位腾空并交付给原告之日止按每天53.33元（1600÷30）计算的摊位占用费；5、依法判令被告支付原告因违反租赁合同约定的违约金3000元；6、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系址在永春县桃城镇新华北路（即永春县烟草专卖局宿舍楼旁边）的便民农贸市场的市场设施投资者、市场管理者、摊位出租的收益者。被告于2015年8月10日向原告租赁上述便民市场的B5、B6摊位销售牛肉，租金为每摊位每月1600元，期限一年，租金应每季度第一个月5日前支付，如逾期则乙方应按日3‰支付滞纳金，在合同履行过程中，违约方应向守约方支付每摊位违约金3000元。被告的租赁期限已于2016年8月9日届满，但期限届满后被告仍继续使用租赁标的，且至今从未支付摊位租金，至2017年1月9日已欠原告租金为1600元/月×17个月=27200元。被告的行为已构成根本违约，已致原告的合同目的无法实现，已符合法律规定的解除租赁关系的条件。为此，原告特具状诉请法院依原告诉求公正裁处。张学良辩称，1、原告无权向被告收取租金，原告的行为实质是将公共资源化为私人财产。2、原告与答辩人签订的所谓《租赁合同》并不成立，是无效合同。3、原告没有设立农贸市场，没有履行合同义务。4、原告没有投资，要求支付几万元的租金违反民商法的公平原则，也违反等价有偿的交易规则。5、假如烟草公司的走廊能产生收益，租金也不属于原告。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，便民农贸公司向本院提交以下证据：一、内资企业登记基本情况表及原告的法定代表人身份证明复印件一张，证明原告的身份情况，法定代表人为郑远修；二、永春县桃城镇人民政府2015年7月30日的文件复印件一份，证明原告系址在永春县桃城镇新华北路（永春县烟草专卖局宿舍楼旁边）的便民农贸市场的市场设施投资者、市场管理者、摊位出租的收益者；三、租赁合同复印件一份，证明（1）原、被告于2015年8月10日签订《租赁合同》；(2）被告向原告租赁址在永春县桃城镇新华北路便民农贸市场的B5、B6号摊位，期限为一年，即从2015年8月10日起至2016年8月9日止，租金为每摊位（实际是B5、B6合在一起算的每月租金）每月1600元，被告应于每季度第一个月5日前向��告支付当季度租金，若逾期则应按日3‰支付原告滞纳金；(3）被告应在签订合同时支付原告租赁摊位保证金3000元，但至今未交；(4）在合同履行过程中，违约方应向守约方支付每摊位违约金3000元；四、电话录音书面整理稿、录音光盘、中国移动通信通话清单、照片二张，证明通话当事人为刘建全（系原告股东之一）、被告张学良，通话时间为2016年11月10日，被告确系有向原告租赁址在永春县专卖局宿舍楼旁边的便民市场的B5、B6摊位，销售牛肉。原告已多次向被告催收租金，被告明确表示要交。被告辩称没有把该市场的“B5、B6”号摊位移交给其使用，违背客观事实，不可成立；五、《情况说明》复印件一份，证明原告设立的农贸市场摊位具体场所是多部门协调后提供的，且经过烟草公司同意。上述证据，张学良质证认为，一、对工商登记的真实性无异议。原告只能在自己设立的农贸市场进行管理及收费，无权对路边的小摊小贩进行管理及收费。二、对政府函的来源真实性没有异议，但镇政府无权对烟草专卖局的收益调配给被告，因此原告无权要求被告支付租金。三、对合同的真实性没有异议，但合同无效。相关条款没有约束力，同时是在威胁下签订的，不是被告的真实意思表示。四、对录音真实性没有异议，但是无法证明原告要证明的目的，只能说明双方要协商，但协商无果。对通话清单的真实性没有异议。照片只能证明现场情况，不能证明原告交付摊位。被告已在该摊位连续经营了六年。五、该份证据提交超过举证期限。现我方附条件质证为1.该证据的来源真实性无法确认，不清楚是如何形成的；2.形式上不符合法律规定，需要法定代表人、经办人签名；3.村委会的证明没有人员出庭作证，不应采��；4.暂给原告经营，没有明确经营期限；5.该农贸市场场所属于国有资产，处理应依法通过招商投标，原告没有提供相关手续。为证明自己的主张，张学良向本院提交以下证据：1、现场照片原件两张，证明原告没有设立农贸市场，是路边小摊，是历史形成的；被告使用的摊位位于烟草专卖局的走廊，原告没有使用权；原告将被告原有摊位上的桌子强行搬走，换上其几百元的桌子，要求被告每年支付19200元没有事实与法律依据。2、《永春县桃城镇人民政府文件》（永桃信告知单[2017]8号）复印件一份，证明桃城镇人民政府信访局认为原告的收费行为属于行政行为，原告的收费行为的合法性未经确认。以上证据，便民农贸公司质证认为，1、（1）对证据1的真实性无法确认，与本案不具有关联性，无法证明被告的证明目的；假使真实性能认定，该照片也只能证明照片中的摊位是原告依法投资、设立的。（2）、被告所列证明目的违背客观事实，不能成立。①原告确有依法设立永春县便民农贸市场有限公司，有桃城镇政府的函、永春县工商行政管理局出具的内资企业登记基本情况表可证实，被告认为永春县便民农贸市场有限公司是路边小摊，无视国家机关的书面证明及文件，违背客观事实不能成立。②被告所使用的摊位确系是原告所建的摊位，这有被告本人当庭陈述、原告的股东与被告的通话录音和证人证言可证实；且原告设立摊位的具体场所确有经桃城镇政府和永春烟草公司同意才设立的。③被告所列证明内容第3点。不论如何认真地查看被告所提供的所谓的两张照片，根本看不见任何一个人，谈不上谁搬走谁的桌子，换上其它桌子，被告所列证明内容纯属无中生有，原告事实上也��有对被告实施被告所列行为，被告的主张不能成立。根据我县县城对摆摊设点的管理，如被告原来若有随意摆摊设点，则县行政执法局、市场监督管理局、派出所等相关政府部门都可能联合执法，对其进行劝导、清除。其次，原告在诉状中要求被告支付的租金本金为27200元，既有双方当事人的合同约定、陈述和法律为据，依据充分，应予支持。④被告提到摊位是历史形成，经营多年，无法从照片中体现。不合法的行为不能因历史形成变为合法行为。2、对该证据来源于永春县人民政府的真实性无异议。该文件无法证明被告的证明目的，原告的收费行为合法。原告的收费行为不属于行政行为。本案系因租赁合同发生的民事纠纷，被告在信访中提及的事项应通过诉讼途径解决，属法院处理范围，依《信访条例》十四条的规定，而不属于行政职权处理的范围，不属信访范围。被告行为是浪费信访资源。被告就本案相关问题信访的日期为2017年3月28日，而本案受理日期为2017年1月9日，依照《信访条例》第十五条、二十一条第一款的规定，对被告的信访事项行政机关是不能受理的。因此，行政机关不论有无受理被告对本案的信访，均不影响法院对本案的依法处理。张学良申请证人郑某、李某出庭作证。郑某当庭陈述及经双方当事人询问作答如下：我与原、被告均没有什么关系。我是在小吃街附近摆摊卖菜有六年了，后“陂啊”在此建立一个个摊位，并叫我们签合同。我不识字，他叫了一群人叫我们签字。我们是摆在烟草专卖局附近。摊位是“陂啊”搭建后，我有继续在那里卖菜，租金之前有交，后来没交。我的摊位在烟草局宿舍隔壁。大概已经售卖七年了。原告当时叫了很多人来，胁迫��签合同，具体几个人我不清楚，称合同不签也要签。2016年8月份后没交租金。当时叫村长来跟我们说，要交费。我的摊位一部分是在烟草局的走廊，一部分在路边。李某当庭陈述及经双方当事人询问作答如下：我与原、被告没什么关系。我先在小吃街烟草局食堂门口的走廊摆摊六年后，我现还在这里摆摊，农贸市场的人才去搭建摊位。现每个月要我们交租金，我们无法承受。这个地点实际是烟草局的走廊，不是桃东的地界。合同我没有签字，每天叫一群人叫我签字，后村干部出面叫我交租金，要给村干部面子。原告搭建摊位后我有继续售卖，他们强迫我交租金，不然就阻挠我卖菜，今年开始没有交租金，具体年月我不记得。我在此摆摊六年左右，2015年搭建的摊位，我交了一年7000多的租金，还交3000元押金。我没有签订合同。我可能是2016年��起没有交租金。是他们强迫我交的，我一个老人家，收入有限，他们村干部出面，说要给村干部、地头面子，一个月700元我一年交少收我一个月，交了7000多元。叫了一群人来使我没办法经营，我为了继续经营只能交钱。现在共有十多位摊位，每个摊位350元，没有每个人都交，有人没有交，也有被照顾的收费比较少的。原告就提供一个桌子，简易桌子，不知价值多少。便民农贸公司对证人证言质证如下：两位证人的证词均确认一个事实，原告所出租的摊位是由原告所建立。两位证人与原告存在租赁关系，证人有向原告支付租金的义务，但现都有拖欠，实际有法律上的利害关系。证人与被告同是原告摊位的承租者，与被告存在潜在的共同利益，凡是对被告有利的话都不属实，如叫一群人胁迫他们签合同，是不属实的。合同是在平等自愿的情况下签订的。张学良对证人证言质证如下：证人证言是真实陈述。上述证据，本院做如下分析认定：便民农贸公司提供的内资企业登记基本情况表、法定代表人身份证明书、永春县桃城镇政府2015年7月30日关于便民农贸市场规范管理的函、租赁合同、电话录音、中国移动通信通话清单经张学良质证，真实性没有异议，本院依法予以确认。便民农贸公司提供的《情况说明》张学良质证认为来源真实性无法确认，但是不申请对该说明上的公章真实性进行鉴定，本院认为，该说明由相关单位出具，真实有效，依法确认。原、被告双方提供的摊位照片，均可以证明该B5、B6摊位位于烟草专卖局宿舍楼下即永春县桃城镇新华北路，该摊位上标有“5”、“6”的字样。张学良申请出庭作证的二位证人均系本案原告的承租人，该证言可��证明张学良与二位证人均在烟草专卖局附近摆摊售卖。张学良提供的《信访事项受理情况告知单》永桃信告知单【2017】8号，经便民农贸公司质证真实性没有异议，本院予以认定，但该证据仅能证明张学良就永春县烟草专卖局宿舍楼靠市场一侧的摊主收费事项进行信访。庭审中，出示2017年3月31日上午本院到永春县烟草专卖局宿舍楼下拍摄的照片四张，经原、被告质证均无异议，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月10日，便民农贸公司与张学良签订《租赁合同》一份，合同约定内容摘录如下：“第一条经营地点、范围及经营行为经营地点为新华北路便民农贸市场B5、B6号摊位。……二、租赁期限租赁期限为壹年，即从2015年8月10日起至2016年9月30日止。三、租金及支付��式：每摊位租金为人民币壹仟陆佰零拾零元/月，乙方必须在每季度第一个月5日前向甲方缴交当季度租金。如逾期，甲方将日加收3‰向乙方加收滞纳金。……八、违约责任：双方在履行合同过程中，如一方违约，违约方应向守约方支付违约金每摊位人民币2000元（注：其中2000元手写涂改为3000元），造成守约方经济损失的，应同时承担经济赔偿责任。……十二、本合同自双方签字（盖章）后生效……”。庭审中张学良表示，位于烟草局宿舍楼下的走廊上B5、B6摊位系其在使用，合同签订后，其没有交过租金，其从2009年左右便开始在此摆摊。经本院释明，若本案合同有效张学良是否要求对违约金进行调整。张学良表示原告没有提供摊位给被告，合同没有履行，其认为没有约定违约金。本院认为，原、被告签订的租赁合同系平等民事主体之间、双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。合同约定租赁期限为“壹年，即从2015年8月10日起至2016年9月30日止”，违约责任中双方约定为“3000元”，因该合同为便民农贸公司提供的格式合同，合同条款的手写部分也为便民农贸公司的工作人员书写，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对合同存在不同理解时，应做出不利于提供格式条款一方的解释，即本合同约定的一年时间截止为2016年9月30日，合同违约金按2000元计算。租赁合同第三条约定“滞纳金”，本院认为，滞纳金是行政管理的罚金，便民农贸公司主张逾期租金按日3‰加收滞纳金的诉求不予支持。租赁期满后，张学良继续使用租赁物，便民农贸公司未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人随时可以解除合同，但出租人应当在合理��限之前通知承租人。便民农贸公司诉至本院明确要求解除合同，视为通知承租人。张学良主张，双方签订的租赁合同无效，便民农贸公司没有设立农贸市场没有履行合同义务。庭审查明烟草专卖局附近B5、B6摊位现在即是由张学良使用，与张学良抗辩的合同义务没有履行相悖。张学良未能提供有效证据证明合同无效且便民农贸公司予以否认，张学良的主张本院不予支持。现便民农贸公司明确要求与张学良解除租赁合同并腾空交付摊位，双方租赁合同已无继续履行的可能，租赁合同应予解除。张学良应按每月1600元的标准折算支付直至其腾空交付摊位占用费。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除永春县便民农贸市场有限公司与张学良2015年8月10日签订的《租赁合同》；二、张学良应于本判决生效之日起三日内将址在永春县XXX附近B5、B6摊位腾空，并交付永春县便民农贸市场有限公司。三、张学良应在本判决生效之日起五日内支付永春县便民农贸市场有限公司址在永春县桃城镇XXXXXX附近B5、B6摊位自2015年8月10日至2016年9月30日的租金19200元、2016年10月、11月、12月的租金4800元及违约金2000元，共计26000元。四、张学良应在腾空该摊位的三日内支付2017年1月1日起至其实际腾空并交付永春县便民农贸市场有限公司址在永春县桃城镇新华北路烟草专卖局宿舍楼附近B5、B6摊位之日止按每月1600元的标准计��的摊位占用费。五、驳回永春县便民农贸市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1116元，减半收取558元，由永春县便民农贸市场有限公司负担283元，张学良负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员　　林剑梅二〇一七年四月六日书　记　员　　吴泉源速　录　员　　刘静凡附：一、裁判文书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3以合法形式掩盖非法目的；（4损害社会公共利益；（5违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。