（2016）鲁1481民初1185号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-26
案件名称
程宝阵与乐陵市华乐丽景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乐陵市人民法院
所属地区
乐陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程宝阵,乐陵市华乐丽景房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1481民初1185号原告程宝阵，男，1970年7月6日生，汉族，住乐陵市城区。委托代理人赵增国，山东方洲律师事务所律师。被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司。法定代表人李建文，总经理。委托代理人孙爱军，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。原告程宝阵与被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程宝阵委托代理人赵增国、被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司委托代理人孙爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程宝阵向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付逾期交房违约金63218.45元，2013年11月以后的逾期交房违约金继续计算，计算至验收合格之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年10月4日签订商品房买卖合同，原告以345456元的价格购买被告开发的华乐丽景国际小区的楼房一套，约定2012年12月31日交房，交房标准为商品房验收合格，并约定了出卖人逾期交房的违约责任（逾期不超过90日，每日按已付房价款的万分之五支付违约金，逾期超过90日后，每日按万分之六支付违约金，合同继续履行）。被告直到2013年11月20日才交房，交房时没有出示《竣工验收备案表》，也没有向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告的行为已构成违约，按合同约定被告应当向原告支付违约金。被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司辩称，第一，原、被告签订商品房买卖合同，同日签订补充协议，补充协议是对商品房买卖合同的补充和变更，其内容第6条、第10条对商品房的交付及应承担的违约责任有明确约定，原告方以变更前的商品房买卖合同起诉至法院，要求承担违约责任，无事实证据和法律依据，被告根据补充协议的约定不构成违约。第二，原告起诉主张的违约金明显过高，且无事实证据，相反，原告现尚欠房款及相关费用共计29998元，至今未交付，已构成违约，被告将保留就此立案追诉的权利。第三，原告早已入住被告开发的商品房，根据相关法律规定自入住之日起视为合格，原告对入住后的房屋，提出的有关质量问题，依法应不予支持。经审理本院认定，2012年10月4日，原告程宝阵与被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告开发的位于乐陵市云红北大街西侧华乐丽景国际商品房一套，总价款345456元，建筑总面积117.6平方米，付款方式为首付款115456元，剩余房款230000元由原告办理银行按揭贷款，双方约定交房期限为2012年12月31日前房屋经验收合格之后交付原告使用。该合同并约定违约责任、产权登记。该商品房买卖合同第九条第1项第（2）款规定出卖人逾期交房的违约责任为：“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金”。原告已按合同约定向被告支付了所有首付款115456元，剩余房款230000元通过银行按揭处理，银行按揭已全部办理到位。双方于同日签订合同补充协议一份，该补充协议第六条规定：买受人未按照《商品房买卖合同》及补充协议约定，支付全部房价款及开口费、办证费、物业管理费等其他费用，出卖人有权拒绝交房，由此产生的后果由买受人承担。该补充协议并约定了其他事项。另查明，涉案楼房于2011年10月31日至2013年8月20日分四次对地基、基础、主体结构进行验收，2013年8月20日，竣工验收，验收结论为合格，对消防、环保等项目未进行验收。被告委托乐陵市房管部门进行房屋面积测量。经被告委托，德州市价格事务所作出德价所估字（2017）第41号价格评估结论书，该价格评估结论为：根据中等市场价格，按照规定的程序和方法，确定在价格评估基准日（2013年）对华乐丽景国际小区楼房在2013年租金的市场评估价值如下：105.26平方米、106.16平方米、121.15平方米楼房在2103年租金的市场评估价值分别是4100元、4100元、4500元。在庭审中，原告陈述，被告于2013年9月20日，通知原告入住所购置涉案楼房，原告于同年11月份入住该楼房。被告对此不予认可，认为原告未交足全部房款前，强行入住涉案楼房。以上事实有双方当事人当庭陈述、商品房买卖合同一份、补充协议一份、购房收据一张等证据在卷为凭，租赁协议，德州市价格事务所作出德价所估字（2017）第41号价格评估结论书。上述证据经当庭质证、认证，依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定，遵循诚实信用的原则全面履行自己的义务。本案原告已按合同约定向被告交付首付款115456元，剩余房款230000元按合同约定办理按揭贷款，该贷款已办理到位，被告对此没有异议，本院予以认定。关于逾期交房原因及是否支付违约金问题。原告诉称，被告逾期交房，责任在被告方。理由是合同约定交房时间为2012年12月31日前，被告通知原告入住时间为2013年9月20日，实际入住时间为2013年11月份，逾期交房的原因是涉案楼房未验收合格及向被告出示住宅质量保证书、住宅质量说明书。被告辩称，被告拒绝交房的原因是，原告未按合同约定支付合部房款及开口费、面积差款项等费用。本院认为，被告未按合同约定时间将涉案楼房交付原告使用，原因是被告于2013年8月20日才对涉案楼房进行部分竣工验收，合同约定交房时，涉案楼房并未验收合格，因此，逾期交房过错方是被告，被告应承担逾期交房责任，本次起诉所产生的诉讼费用应由被告负担。关于涉案楼房在购房合同中约定面积与实际测量存在面积差问题及其他原告应交纳费用问题，与本案非同一法律关系，被告可另行主张权利。关于违约金如何计算问题。原告要求按已交纳房款总额为计算基数，违约金按日万分之6计算，自2013年1月1日起，至验收合格之日止进行支付。被告认为，双方约定的违约金计算过高，并要求进行调整，并提供德州市价格事务所作出德价所估字（2017）第41号价格评估结论书及同地段租房合同予以证明，该地段的同类房屋租赁费为每年4500元，要求按租金支付违约金，并计算至实际入住涉案楼房时间止。原告对该评估结论书不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中提出：违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。因被告逾期交付房屋，其存在违约情形，造成原告未按约定时间入住所购买的房屋，原告产生的损失为逾期交房而租房产生租赁费的损失，现被告向本庭提供德州市价格事务所评估报告予以证明，本院认为，该评估报告是有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋2013年租金进的评估，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。被告虽对该评估报告不予认可，但其未对双方在商品房买卖合同对逾期交房违约金计算方式约定是合理的主张提供证据予以证明，且原告在2013年11月份已实际入住涉案楼房，违约金应以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度，当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。因此，本院对双方约定的违约金予以调整，违约金按照2013年同类同地段房屋租金每年4500元为基础，上浮30%为计算标准，即违约金按每年5850元计算，结合被告违约情况，致使原告延迟入住情形，被告应支付被告两年租金为宜，计款11700元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：一、被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程宝阵支付逾期交房违约金11700元；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1381元，财产保全申请费670元，由被告乐陵市华乐丽景房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长 高 勇人民陪审员 王祁生人民陪审员 孟宪成二〇一七年四月六日书 记 员 张 佳 微信公众号“”