（2017）黔0115民初608号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-05-16

案件名称

王世哲与李昊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

贵阳市观山湖区人民法院

所属地区

贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王世哲,李昊

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

贵州省贵阳市观山湖区人民法院民事判决书（2017）黔0115民初608号原告：王世哲，男，汉族，1936年9月24日生，住所地贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：王晓男，女，汉族，1968年1月10日生，住所地贵州省贵阳市小河区，系原告之女。委托诉讼代理人：郭玉珍，女，汉族，1938年1月21日生，住所地贵州省平坝县，系原告之妻。被告：李昊，男，汉族，1975年3月5日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。原告王世哲诉被告李昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月1日公开开庭进行了审理。原告王世哲及其委托诉讼代理人王晓男、郭玉珍，被告李昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王世哲向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金2,000元；2、被告赔偿原告房屋延迟出租的收入损失（金额按每月2,000元实际损失计算，出租时间自2017年1月30日起算）；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为被告李昊按照房屋租赁合同的约定支付2017年2月的房屋物业管理费及卫生费共计62元，同时对上述第2项诉讼请求的截止时间确定为2018年2月13日。事实与理由：原告所有一套房屋位于贵阳市××区碧海××单元××楼××号，原被告双方于2017年1月30日就该套房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期自2017年2月14日至2018年2月13日共12个月，每月租金2,000元，每次支付3个月房租，并由被告于起租日交给原告2,000元保证金，如一方违约，需付给对方2,000元违约金。被告在1月30日签订租赁合同时称于2月15日入住，要求租期从2月14日起算，原告出于善意答应优惠给被告15天的租期，并且在被告未支付任何款项的情况下将房屋钥匙交给被告，但被告于2月5日9时30分左右突然提出他们在2月7日必须使用房屋，并要求原告再次打扫一下房间卫生，并要求必须在2月7日前打扫完毕，由于原告年事已高，便于2月5日上午委托女儿雇佣一名家政人员于2月5日14时15分至20时30分对该房屋卫生再次进行了全面打扫，原告支付了家政服务费用。当天原告要求被告到房屋现场，被告未去，被告妻子于2月6日上午9时30分左右打电话给原告，指责原告未对房间进行打扫并要求原告再次支付家政费用打扫房屋卫生，原告告知无法满足被告妻子的无理要求。2月6日晚被告打电话给原告，亦称卫生打扫得不符合他的要求，原告表示已尽心尽力打扫，认为被告的要求不合情理，被告马上翻脸不讲理，单方面撕毁合同，表示不租了，态度极其蛮横。原告明确告知被告，其没有任何理由违反合同约定，合同必须继续履行，否则必须承担赔偿责任并且支付违约金才能终止合同，被告对此置之不理，拒不履行合同及赔偿原告损失，也拒绝支付违约金。现原告为维护自身合法权益，请求依法对被告的行为予以惩戒。被告李昊辩称，原告所称违约不成立，合同约定，一方若要解除租赁关系，需提前一个月通知对方，如违约应赔偿对方一个月的房租，合同签订的时间是2017年1月30日，租期自2017年2月14日至2018年2月13日，签订租赁合同后，被告还没有开始使用房屋，因房屋卫生条件不过关，就此产生分歧，已经明示不再租原告的房屋，已经告知了原告；合同签订后被告已经告知对方不再租用，原告完全可以自由处置，即可以出租给其他人，原告一拖再拖的行为应自行承担后果；被告在与原告女儿联系租房事宜时，对方口无遮拦乱说一气，说明已不可能租房，原告完全可以终止合同并告知被告，对方不告知被告，故意拖延时间，造成不必要诉讼，损害了被告的利益，被告即提前9天通知原告终止合同，是原告女儿单方面不按合同约定履行，因此，被告不存在违约行为。2017年1月30日被告在“58同城”看到原告房屋租赁信息后，与原告女儿联系约定看房，此后联系的也一直是原告女儿，被告到达租用房屋时，才看到原告和老板一同到租用房屋，被告考虑到原告年事已高，主动提出当天签订合同，并告知是为别人租赁房屋，如果签订合同只能用自己的身份信息登记，原告一家均表示同意，但被告要求粉刷墙体及请家政人员打扫干净室内卫生；2月5日被告联系原告女儿，询问是否打扫卫生和粉刷墙体，其女儿才答应下午去打扫，次日被告爱人到达房屋现场后发现，房屋只对厨房抽油烟机表面擦洗，房屋墙面没有粉刷，地面也没有清扫干净，于是电话告知原告女儿，其态度非常差，声称没有承诺打扫卫生事宜，晚上被告与原告女儿电话沟通，其态度更加恶劣，蛮横不讲理，被告仔细看合同后，用短信通知原告女儿终止合同，其恶语交加，并翻脸不讲理，单方面不同意终止合同。双方合同签订日期是2017年1月30日，被告无法提前一个月通知对方，2月6日因原告女儿态度恶劣，蛮不讲理，被告在租期未开始即提前9天通知原告女儿终止合同，是其单方面不按合同履行，同时原告女儿于2017年2月12日在“58同城”网上发布该房屋的租赁信息，说明原告和女儿已经承认该合同终止，被告不存在违约行为。综上，原告随意夸大事实，拖延时间，恶意诉讼并在此基础上索要违约金，无事实及法律依据，请求在查清事实的基础上驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市观山湖区碧海红湖住宅小区5栋4单元3楼1号精装修住房租给乙方居住，合同主要内容有：1、租期自2017年2月14日至2018年2月13日止共计12个月，租金每月2,000元，乙方每次缴纳3个月租金，首次支付租房款之日为起租之日，一次性支付租金6,000元，以后每次支付时间应在前3个月租期到期前1个月支付；2、双方中的一方若要解除租赁关系，需提前一个月通知对方，如违约应补偿对方一个月的房租费；3、乙方于起租日向甲方交纳2,000元房屋及屋内家具、家电、物品等质量保证金，如房屋设施及家具、家电等在使用过程中保护完好，双方若无争议，保证金于租赁期结束当日归还乙方；4、租赁期乙方应自觉按规定缴纳水、电、煤气、数字电视收视、卫生、物业管理、租赁税等有关费用，若发生拖欠，一切责任概由乙方负责；5、在租期届满前乙方应将房屋打扫干净，在租期届满日按时将房屋交还给甲方。上述协议签订后，原告即将房屋钥匙交付被告，被告于2017年2月5日通知原告女儿打扫房间卫生，原告女儿及聘请的家政人员对房屋进行了打扫，次日，被告爱人到房屋现场查看后，认为房屋打扫不干净，不符合双方口头约定条件，当日晚被告与原告女儿电话沟通，对卫生打扫事宜双方协商未果，被告提出不再租赁房屋，原告女儿要求其承担赔偿责任，被告拒绝承担，原告女儿即要求继续履行合同，双方协商未果，原告遂以诉称事实与理由向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。另查明，2017年2月12日，原告将案涉租赁房屋在“58同城”网站上发布了招租信息，原告庭审中陈述在2017年2月14日前未允许租户现场看房。本院认为，本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。双方在2017年1月30日签订合同，约定租赁期限从2017年2月14日开始，但实际上原告在合同签订当日即将房屋钥匙交付被告，被告即应当按照约定于2017年2月14日支付租金。在此过程中，双方当事人因对房屋卫生打扫的争议，被告在2月6日明确表达了不再租赁房屋的意愿，原告拒绝解除合同，要求继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，在无任何法定、约定情节的情况下，未经双方协商一致，被告单方面解除合同无事实基础及法律依据，其在原告明确要求继续履行合同的情况下未按照约定期限支付租金显然构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，原告可以要求被告承担违约责任，双方约定的违约金标准为2,000元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，对原告要求被告支付违约金2,000元的诉请，本院予以支持。原告要求被告自2017年1月30日起至2018年2月13日按照每月2,000元的标准赔偿延迟出租房屋的损失，经庭审查实，双方于2017年1月30日签订房屋租赁合同，2月6日被告即明确表示不再租赁房屋，在约定的起租期2月14日亦事实上未支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告的违约行为确实给原告造成了损失，但原告的主张显然超过了被告的预见，同时在被告明确表示不履行合同义务之后，原告已可以将案涉房屋另行出租，避免损失的扩大，事实上原告也确实在2月12日即向外发布了招租信息，此种情况下，原告的实际损失应为签订合同并交付钥匙之日即2017年1月30日起至被告未按照约定期限即2017年2月14日支付租金期间的租金损失，原告的该项诉请，本院以此为准予以支持，并确认为1,000元。原告要求被告支付2017年2月的房屋物业管理费及卫生费共计62元，但被告已在2月6日明确表示拒绝履行租赁合同并在2月14日实际未支付租金，同时原告亦于2月12日对外发布了招租信息，双方的行为事实上均表明在2017年2月14日后无意继续履行合同，被告实际无需承担2月份全部的房屋物业管理费及卫生费，庭审中原告亦未提供证据证实案涉房屋物业管理费、卫生费的具体金额，应承担举证不能的法律后果，该项诉请本院不予支持。被告主张系原告单方面不同意终止合同，但在无法定、约定情节的情况下，被告无权行使单方合同解除权，原告不同意解除合同系依法行使权利，在国内现行法理、法律框架内，无“单方不同意解除合同”的任何依据，被告的辩解，本院不予采信。被告认为不愿租赁房屋除卫生不符合要求外，主要原因系原告女儿在沟通中态度不好，但这并非法定或约定的可单方解除合同的情形，双方的权利义务，应以双方签订的《房屋租赁合同》为准，被告以此为由认为自身不存在违约行为的辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告李昊于本判决生效之日起三日内支付原告王世哲违约金2,000元；二、被告李昊于本判决生效之日起三日内赔偿原告王世哲租金损失1,000元；三、驳回原告王世哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员　张　铮二〇一七年四月六日书记员　张茂秋来源：百度搜索“”