（2017）渝01民终484号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-06-19

案件名称

陈小兰、段红兵等与重庆广睿达建筑工程有限公司、邢远道建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

重庆广睿达建筑工程有限公司,陈小兰,段红兵,杜文钦,吴纯清,陈秋璇,王馨悦,何祖琴,刘琳,徐新,刘语,李天荣,覃东盛,毛林莉,曾华澜,黄晓娟,李鑫松,陈妙芬,蔡方伦,胡重九,陈海华,雷均,杨中华,王明英,马征,张淑兰,严建军,何磊,刘璐,文华,吴润桃,邢远道

案由

建筑物区分所有权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2017）渝01民终484号上诉人（原审被告）：重庆广睿达建筑工程有限公司，住所地：重庆市北部新区经开园湖云街12号1幢3-2-2，统一社会信用代码91500000MA5U48JWXJ。法定代表人：邢远道，总经理。委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒伦杰，重庆道润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小兰，女，汉族，生于1977年2月9日，住重庆市涪陵区，被上诉人（原审原告）：段红兵，男，汉族，生于1968年12月28日，住重庆市江北区，被上诉人（原审原告）：杜文钦，男，汉族，生于1970年2月26日，住重庆市大足区，被上诉人（原审原告）：吴纯清，女，汉族，生于1974年7月1日，住重庆市江津市，被上诉人（原审原告）：陈秋璇，女，汉族，生于1996年8月24日，住重庆市沙坪坝区，被上诉人（原审原告）：王馨悦，女，汉族，生于1988年12月1日，住重庆市渝中区，被上诉人（原审原告）：何祖琴，女，汉族，生于1970年11月10日，住重庆市江北区，被上诉人（原审原告）：刘琳，男，汉族，生于1973年1月26日，住重庆市大足县，被上诉人（原审原告）：徐新，男，汉族，生于1973年12月16日，住重庆市渝北区，被上诉人（原审原告）：刘语，女，汉族，生于1982年3月30日，住重庆市南岸区，被上诉人（原审原告）：李天荣，男，汉族，生于1969年5月9日，住重庆市渝中区，被上诉人（原审原告）：覃东盛，女，汉族，生于1964年5月15日，住重庆市江北区，被上诉人（原审原告）：毛林莉，女，汉族，生于1986年2月1日，住重庆市渝中区，被上诉人（原审原��）：曾华澜，女，汉族，生于1977年9月12日，住重庆市江北区，被上诉人（原审原告）：黄晓娟，女，汉族，生于1978年4月16日，住重庆市渝北区，被上诉人（原审原告）：李鑫松，男，汉族，生于1995年6月14日，住重庆市江北区，被上诉人（原审原告）：陈妙芬，女，汉族，生于1973年8月28日，住重庆市江北区，被上诉人（原审原告）：蔡方伦，男，汉族，生于1968年11月23日，住重庆市江北区，被上诉人（原审原告）：胡重九，男，汉族，生于1966年9月25日，住四川省广安市广安区，被上诉人（原审原告）：陈海华，男，汉族，生于1977年10月23日，住重庆市沙坪坝区，被上诉人（原审原告）：雷均，男，汉族，生于1971年7月7日，住重庆市万州区，被上诉人（原审原告）：杨中华，男，汉��，生于1976年10月10日，住重庆市渝北区，被上诉人（原审原告）：王明英，女，汉族，生于1953年1月30日，住重庆市大渡口区，被上诉人（原审原告）：马征，男，汉族，生于1979年2月17日，住重庆市沙坪坝区，被上诉人（原审原告）：张淑兰，女，汉族，生于1969年11月25日，住重庆市渝北区，（未到庭）被上诉人（原审原告）：严建军，男，汉族，生于1983年6月23日，住重庆市渝中区，被上诉人（原审原告）：何磊，男，汉族，生于1979年3月18日，住重庆市江北区，被上诉人（原审原告）：刘璐，女，汉族，生于1975年8月1日，住重庆市荣昌县，被上诉人（原审原告）：文华，女，汉族，生于1979年9月1日，住重庆市江北区，被上诉人（原审原告）：吴润桃，女，汉族，生于1971年11月21日，��重庆市奉节县，被上诉人共同委托诉讼代理人：邓小龙，重庆瑞月永华律师事务所律师。原审被告：邢远道，男，汉族，生于1978年2月28日，住重庆市江北区，上诉人重庆广睿达建筑工程有限公司（以下简称广睿达公司）因与被上诉人陈小兰等30人、原审被告邢远道建筑物区分所有权纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初10745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法由审判员廖鸣晓担任审判长，与审判员朱华惠、张薇共同组成合议庭，并由张薇主审本案，于2017年2月15日对本案进行了审理。上诉人广睿达公司的委托诉讼代理人曾玉龙、舒伦杰，被上诉人陈小兰等30人的共同委托诉讼代理人邓小龙到庭参加了审理，原审被告邢远道未到庭参加审理。本案现已审理终结。广睿达公司上诉请求��1、撤销渝北区法院（2016）渝0112民初10745号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。被上诉人的单方陈述不应得到采信，涉案房屋均为弃置未用的房屋，现场无办公人员。本案的被上诉人不是适格主体，被上诉人不是涉案房屋同一栋楼的业主，未在涉案小区居住，与本案没有利害关系，被上诉人也没有提供充分的证据证明上诉人有在涉案房屋办公的行为，应当承担举证不能的不利后果。请求二审法院判令支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈小兰等30人辩称：一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。原审被告刑远道未参加二审审理，亦未作答辩。陈小兰等30人向一审法院起诉请求：广睿达公司、邢远道立即停止在重庆市北��新区金昌路7号1幢1-1房屋处经营办公。事实和理由：2015年12月30日，邢远道与广睿达公司签订房屋租赁合同，将其购买的位于重庆市北部新区金昌路7号奥园15-3期融创君爵堡1-1的住宅出租给广睿达公司。广睿达公司成立于2016年1月6日，邢远道系该公司法定代表人，广睿达公司设立时以重庆市北部新区金昌路7号1-1房屋作为住所地，并在该处经营办公。陈小兰等30人认为广睿达公司、邢远道在未经小区其他业主同意的情况下，擅自将原本用途为住宅的房屋改变为公司办公经营场所，该行为违反法律的相关规定，损害了其他业主的合法权益，故起诉至一审法院。一审被告广睿达公司辩称，1、陈小兰等30人与案涉租赁房屋并不在同一幢楼，虽然陈小兰等30人与邢远道为同一小区业主，但陈小兰等30人没有提供其房屋价值和生活受到不利影响的证据，故陈小兰等30人不��有法律上的利害关系，不具备起诉的主体资格；2、广睿达公司已搬离案涉重庆市北部新区金昌路7号1-1房屋，并没有在此办公，当时公司成立时仅是以该地址作为注册地，公司成立后已实际将办公地址迁至重庆市北部新区经开园湖云街12号1幢3-2-2。请求驳回陈小兰等30人的诉讼请求。一审被告邢远道辩称，广睿达公司已搬离案涉重庆市北部新区金昌路7号1-1房屋，并没有在此办公，房屋现状是邢远道对购买的房屋专用部分的合理使用，没有侵犯小区业主的权利，请求驳回陈小兰等30人的诉讼请求。一审法院认定事实：邢远道系位于重庆市北部新区金昌路7号1幢1-1房屋的产权人。黄晓娟、曾华澜、毛林莉、覃东盛、李天荣、刘语、徐新、刘琳、陈秋璇、王馨悦、杜文钦、陈海华、陈小兰、段红兵、吴清纯、吴润桃、胡重九、蔡方伦、陈妙芬、李鑫松、雷均、刘璐、何磊、文华、严建军、张淑兰、马征、杨中华、王明英、何祖琴分别系位于重庆市北部新区金昌路7号21幢1-4、36幢1-3、37幢1-4、32幢1-5、36幢1-4、18幢1-3、7幢1-2、13幢1-4、11幢1-1、17幢1-2、22幢1-2、30幢1-2、7幢1-6、37幢1-3、6幢1-2、11幢1-2、3幢1-1、14幢1-3、21幢1-1、4幢1-2、19幢1-3、32幢1-4、10幢1-2、3幢1-3、32幢1-2、4幢1-1、6幢1-4、5幢1-4、7幢1-5、10幢1-5号房屋的产权人。2015年12月24日，邢远道作为出租方（甲方）、广睿达公司作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方房屋坐落于重庆市北部新区金昌路7号奥园15-3期融创君爵堡1-1，建筑面积357.22平方米，出租给乙方。第二条约定：该房屋用途为住宅。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。租赁期限自2015年12月30日至2012年12月30日。合同尾部甲方邢远道签字，乙方处邢远道签字、乙方授权代表处邓某某签字。2016年1月6日，广睿达公司成立，成立时以重庆市北部新区金昌路7号奥园15-3期融创君爵堡1-1作为住所地，公司法定代表人为邢远道。2016年3月15日，广睿达公司将公司住所地变更到重庆市北部新区经开园湖云街12号1幢3-2-2（产权人系邢远道）。一审庭审中，陈小兰等30人陈述，广睿达公司、邢远道在未经小区其他业主同意的情况下，擅自将原本用途为住宅的房屋改变为公司办公经营场所，违反法律规定，损害了其他业主的合法权益。大量与小区业主无关的外来人员频繁进出小区造成一定的安全隐患，外来人员的车辆也占用了小区公共停车位，扰乱了小区安全私密的居住环境。广睿达公司、邢远道陈述，广睿达公司只是在公司设立时以重庆市北部新区金昌路7号奥园15-3期融创君爵堡1-1号房屋作为住所地，实际并��在此办公。公司成立后已将实际办公地址迁至重庆市北部新区经开园湖云街12号1幢3-2-2。经一审法院现场勘查，案涉重庆市北部新区金昌路7号奥园15-3期融创君爵堡1-1号房屋为联排别墅，房屋周围有围墙隔离，房屋室内第一层正对门有一面“重庆广睿达建筑工程有限公司”的广告墙，室内左边约30平方米区域有7张办公桌及电脑，二楼、三楼均装修为办公室，负一楼为会议室、办公室，负二楼为餐厅、车库。经向案涉小区物业公司调查，物业公司客户经理陈述，不清楚广睿达公司是否在重庆市北部新区金昌路7号1幢1-1房屋办公，但前去该房屋的人流及车辆较多，有个别业主向我们反映进出该房屋的人员较多。案涉小区的车库是连通的，可以连通到每户业主的入户门。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1、陈小兰等30人是否具备起诉��主体资格；2、陈小兰等30人要求广睿达公司、邢远道立即停止在重庆市北部新区金昌路7号1幢1-1房屋处经营办公能否成立。现针对焦点问题评析如下：关于陈小兰等30人是否具备起诉的主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。本案中，陈小兰等30人的房屋虽然与案涉房屋不是同一栋建筑物，但陈��兰等30人与案涉房屋的业主属于同一小区的业主，根据现场勘查情况，案涉房屋装修成被告广睿达公司的办公场所，从案涉小区物管公司的陈述可知，进出案涉房屋的人员及车辆较多，这必然会影响小区其他业主对车位、电梯等公共设施的使用，也会在一定程度上增加安全隐患，故本案陈小兰等30人属于物权法第七十七条所称的“有利害关系的业主”，其具有本案诉讼的主体资格。关于停止在案涉房屋办公问题。根据查明的事实，邢远道将案涉房屋出租给广睿达公司，约定房屋用途为住宅。广睿达公司将性质为住宅的案涉房屋装修成办公场所并在该处经营办公，属于将住宅改变为经营性用房。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的��定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，广睿达公司作为案涉房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应经过有利害关系的业主同意。广睿达公司并未举示证据证明其经过有利害关系的业主同意，现陈小兰等30人起诉要求其立即停止在案涉房屋处经营办公，符合法律规定，一审法院予以支持。广睿达公司辩称其仅是在公司成立时以案涉房屋为注册地，实际并未在该房屋经营办公。一审法院认为，根据现场勘查的情况，案涉房屋已装修成被告广睿达公司的办公场所，且根据案涉小区物业公司的陈述进出案涉房屋的人员及车辆较多，广睿达公司虽举示证据显示其公司住所��在2016年3月已变更至北部新区湖云街12号1幢3-2-2，但公司住所地的变更并不能必然证明其未在案涉房屋处经营办公，广睿达公司称实际在北部新区湖云街12号1幢3-2-2经营办公也未举示相应的证据，故陈小兰等30人称广睿达公司实际在案涉房屋办公的意见，一审法院予以采信，对广睿达公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。因在案涉房屋经营办公的主体是被告广睿达公司，邢远道是广睿达公司的法定代表人，其在案涉房屋经营办公应属于广睿达公司的经营办公行为，故陈小兰等30人要求邢远道在案涉房屋停止经营办公，一审法院不予支持。2016年9月30日重庆市渝北区人民法院作出判决：一、被告重庆广睿达建筑工程有限公司立即停止在重庆市北部新区金昌路7号1幢1-1房屋处经营办公；二、驳回原告陈小兰、段红兵、黄晓娟、曾华澜、毛林莉、覃东盛、李天��、刘语、徐新、刘琳、陈秋璇、王馨悦、杜文钦、陈海华、吴清纯、吴润桃、胡重九、蔡方伦、陈妙芬、李鑫松、雷均、刘璐、何磊、文华、严建军、张淑兰、马征、杨中华、王明英、何祖琴的其他诉讼请求。案件受理费80，由被告重庆广睿达建筑工程有限公司负担。二审中，广睿达公司举示了物管费发票，拟证明广睿达公司现在在营业执照载明的北部新区湖云街12号1幢3-2-2号办公，经营场所发生了变更，变更时间就是公司变更注册地的时间2016年3月15日。陈小兰等30人经质证后认为，对该证据的真实性予以认可，但与本案没有关联性，无法达成广睿达公司的证明目的。物管费发票只能证明广睿达公司向保利公司缴纳了物管费，但并未明确指出是因哪处物业而产生的物管费。缴纳物业费本身不能证明经营场所发生了变更。即使广睿达公司将其登记注册地变更到其他地址，也不影响人民法院对广睿达公司在涉案小区办公的事实。二审中，广睿达公司陈述，涉案房屋形态是别墅，从一审法院查勘现场至今，房屋没有发生家具及设施的变化。现在办公场所及设施设备依然是原状，处于闲置状态。二审中，陈小兰等30人均向本院表示了其提起本案诉讼的真实意愿。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，关于陈小兰等30人诉讼主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当��定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。本案中，涉案房屋的形态系连排别墅，陈小兰等30人的房屋虽然与案涉房屋不是同一栋建筑物，但陈小兰等30人与案涉房屋的业主属于同一小区的业主，根据一审法院现场勘查情况，案涉房屋装修成广睿达公司的办公场所，并摆放了办公桌椅。从案涉小区物管公司的陈述可知，进出案涉房屋的人员及车辆较多，这必然会影响小区其他业主对车位、电梯等公共设施的使用及公共资源占用，也会在对该小区的其他业主产生不同程度的影响，故陈小兰等30人属于物权法第七十七条所称的“有利害关系的业主”，其具有本案诉讼的主体资格适格。关于停止在案涉房屋办公问题。根据查明的事实，邢远道将案涉房屋出租给广睿达公司，约定房屋用途为住宅。广睿达公司将性质为住宅的案涉房屋装修成办公场所并在该处经营办公，属于将住宅改变为经营性用房。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定；“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”；第十六条第一款规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”。广睿达公司作为案涉房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应经过有利害关系的业主同意。广睿达公司并未举示证据证明其经过有利害关系的业主同意，现陈小兰等30人起诉要求其立即停止��案涉房屋处经营办公，符合法律规定，一审法院予以支持。广睿达公司辩称其仅是在公司成立时以案涉房屋为注册地，实际并未在该房屋经营办公。本院认为，根据现场勘查的情况，案涉房屋已装修成广睿达公司的办公场所，且根据案涉小区物业公司的陈述进出案涉房屋的人员及车辆较多，广睿达公司虽举示证据显示其公司住所地在2016年3月已变更至北部新区湖云街12号1幢3-2-2，但公司住所地的变更并不能必然证明其未在案涉房屋处经营办公，结合广睿达公司陈述涉案房屋的办公场所及设施设备仍然保持原状，故陈小兰等30人称广睿达公司实际在案涉房屋办公的意见，本院予以采信。综上所述，广睿达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十��第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆广睿达建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　廖鸣晓审判员　　朱华惠审判员　　张　薇二〇一七年四月六日书记员　　左　琴关注公众号“”